http://hidetyonbo.blog89.fc2.com/ あなたの住まいづくりに役立つ、家づくりブログ！家づくりの全てを一挙公開 ja http://hidetyonbo.blog89.fc2.com/blog-entry-518.html 皆さんは住宅会社のパンフレットを見ると、床面積（㎡）と言う表示のほかに、施工面積（㎡）という表示を見たことはありませんか？ 床面積とは、建物の外壁中心線で囲まれた、それぞれの建築階数の合計面積で、吹抜けや、バルコニー、玄関ポーチ、テラス。ウッドデッキ・・・などの付帯するする部分は床面積計算には含みません。 また、床面積は建築の申請や登記などの基準となる数値ですから、統一された計算で求めます。
皆さんは住宅会社のパンフレットを見ると、床面積（㎡）と言う表示のほかに、施工面積（㎡）という表示を見たことはありませんか？

床面積とは、建物の外壁中心線で囲まれた、それぞれの建築階数の合計面積で、吹抜けや、バルコニー、玄関ポーチ、テラス。ウッドデッキ・・・などの付帯するする部分は床面積計算には含みません。

また、床面積は建築の申請や登記などの基準となる数値ですから、統一された計算で求めます。

それに対し施工面積は、基本の床面積に吹抜けや、バルコニー、玄関ポーチ、テラス。ウッドデッキ・・・などを追加した面積ですから、住宅会社のどこまで表現するかの判断で決められ、統一された計算式はありません。

住宅の場合は、概算金額を捉えやすくするために、坪単価で表現されますから、金額は面積に左右されます。

「床面積が法的な基準なら、施工面積表現なんてなくてもいいいのでは？」と思いますよね。



それでは何故、施工面積表現がパンフレットやチラシに乗っているかというと、「坪単価」を安く見せる対策なのです。

例えば、床面積１３２㎡（４０坪）の家で、坪単価　５０万のなら２０００万円ですが、同じ建物で上記のような施工面積が、５坪あれば、合算して施工床面積 ４５坪で２０００万円ですから、坪 44.4万円となります。

床面積と施工面積 どうです、だいぶ坪単価表現が変わって、いかにも安い価格で出来ると感じてしまいますよね。
この方法は、どちらで表現しても仕上がりは同じ建物でも、消費者に安いコストとアピールするのに利用されます。

ですから、以前から言っていますが、「坪単価」はあくまでも目安金額なのです。
特に、屋外給排水などの土地条件で変わる金額は、通常は坪単価にふくまれまず、別途見積もりとなっています。

特に別途見積もりの屋外給排水工事金額は要注意で、私の知っている例では、同じ土地建物の条件で、屋外給排水工事が４社で７０万円～２００万円まで差があったことがあります。

ですから、住宅見積金額は、床面積表現方法や、一般的な坪単価に関係なく、生活出来るまでの全ての工事を含んで総額いくらなのかを捕らえて判断することが大切です。

わかりやすくいえば、施工総額を床面積で割ったものが「本当の坪単価」です。
ですから、着工前の坪単価は目安でしかなく、安い表現ほどトリックがありますから要注意です。

「○○ホーム、坪28.5万より・・」などに感心してその気になると・・・・？ですから注意しましょう。

　　

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]]> 家づくりノウハウ 2009-11-22T14:16:58+09:00 hidetyonbo FC2-BLOG http://hidetyonbo.blog89.fc2.com/blog-entry-517.html 米国のラスベガス火災、中国のTVCC火災、神戸のサンドイッチパネル火災と、発泡プラスチック系断熱材の延焼が原因となる火災が立て続けに発生しています。 発泡プラスチック系断熱材は、断熱性が高く、安価で軽量と優れた性能をもつ建材だが、火が着くと急激に延焼が拡大するという弱点があります。 特に米・ラスベガスで起きたモンテカルロホテル火災は、ホテルの外壁には、厳しいとされる米国のIBC（InternationalBuilding
米国のラスベガス火災、中国のTVCC火災、神戸のサンドイッチパネル火災と、発泡プラスチック系断熱材の延焼が原因となる火災が立て続けに発生しています。

発泡プラスチック系断熱材は、断熱性が高く、安価で軽量と優れた性能をもつ建材だが、火が着くと急激に延焼が拡大するという弱点があります。

特に米・ラスベガスで起きたモンテカルロホテル火災は、ホテルの外壁には、厳しいとされる米国のIBC（InternationalBuilding Code）が求める各種の規準に適合した湿式外断熱工法EIFSが使用されていたので、関係者には衝撃を与えました。

火災の原因は、燃えたのは化粧モールで、ビーズ法ポリスチレンフォームの外側に本来施すべきベースコートやメッシュの補強なしで、ウレタンフォームを被覆したのので、外断熱工法の不適切な施工によって、大規模な火災に発展したことになります。

また、北京のTVCC火災は、可燃性断熱材と通気層が共存していて、壁の弱点から通気層内に火が入り、一気に上下左右に燃え広がっています。



木造住宅などの外張り断熱工法に目を転じてみると、主に用いられる外張り断熱工法では、通気層をもった工法が多く、メーカーの中には主要な外装材仕様に関して、防火構造または準耐火構造認定を取得している会社もあり、その点で法規上は何ら問題はありません。

しかし、外張り断熱の性能確保は、一般部位、取り合い部、開口部まわりが適切に施工されていればという前提に基づきますから、施工精度のレベルによっては、断熱性能のみならづ火災事故の不安もついてまわります。

現在のように環境問題が叫ばれる中、CO2削減や建築の長寿命化を理由にして、外断熱・外張り断熱工法の採用率は今後、確実に増えると思われます。

現在の建築基準法には、「外壁部の延焼のおそれのある部分」にたいしての建材の防火性能指定はありますが、「外壁における急激な火災拡大が生じない性能」は規定されていません。

上記の例からも今後、外断熱・外張り断熱工法の防火性能についての検討、取り組みが必用と思われます。

また、設計者や施工者の側でも、メーカーの示す防火性能をチェックし、施工上どんな点に注意しなくてはならないかを把握しておくことが大切でしょう。

　　

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]]> 住まいの情報 2009-11-20T16:21:17+09:00 hidetyonbo FC2-BLOG http://hidetyonbo.blog89.fc2.com/blog-entry-516.html FSCとは Forest Stewardship Council（森林管理協議会）の略称で、森林及び林産物の認証機関の評価・認定・監督を行なう非営利の国際組織として、１993年、メキシコにおいて設立されました。 森林管理の改善、森林にダメージを与えることなく森林資源を有効に活用する、過度の伐採を忌避するなどを骨子としてさまざまな細かい既定が定められており、申請を希望する者は検査を受けてそれらを遵守しているかチェックを受けたのち
FSCとは Forest Stewardship Council（森林管理協議会）の略称で、森林及び林産物の認証機関の評価・認定・監督を行なう非営利の国際組織として、１993年、メキシコにおいて設立されました。

森林管理の改善、森林にダメージを与えることなく森林資源を有効に活用する、過度の伐採を忌避するなどを骨子としてさまざまな細かい既定が定められており、申請を希望する者は検査を受けてそれらを遵守しているかチェックを受けたのち、認定を受けるしくみになっています。

カナダのブリティッシュ・コロンビア州をはじめ世界各地で行なわれている無秩序な森林の伐採をくいとめ、森林を適性に管理して永続的に保持していくことを目的としています。

FSC認定を受けた森林から伐採される木材にはFSC認証マークがつけられ、製材メーカーは「FSC認証材を製品化する国際基準」の認定を取得して、このFSC認証材を加工し、そうして初めて、完成した製品にFSCマークを表示することが可能になります。


現在、木材は流通経路が非常に複雑で、製材メーカー、小売業者とも原産地がどこの木材かを把握するのは難しいのが現状ですが、このFSC認証を取得していれば、どの山から切り出された木材がどのような製品となったかの道すじが、書類によってきちんとたどれるようになっています。

現在ヨーロッパ、北米、中南米を中心として２千万ヘクタール以上がFSCで認証されているが、日本でも三重県の速見林業、高知県の梼原町森林組合などを筆頭に、今後認証の動きが広がっていくことが期待されています。

また、コンビニの「ミニストップ」が、国内の商業施設としては初となる、FSC認証を受けた国産材を100％使用した店舗を出展しています。

国内初！ ミニストップが国産FSC認証材100％使用の店舗を出店

木材は全て国産のFSC認証材を使用し、特徴的なのは、木材だけでなく施工プロセスまでFSC認証を受けているます。
FSC認証材を一部に使った例はあるものの、施工プロセスまで含めて、建物全体がFSC認証を受けるのは、国内の商業施設では初めてで、鉄骨を使った従来の工法と比べて、33%の二酸化炭素（CO2）排出削減が可能です。

FSC認証のマイ箸販売、蛍光灯と比べて消費電力量の少ないLED照明の導入、カーシェアリングサービスの開始など、環境対策に積極的なミニストップが、また新たな一歩を踏み出しました。

FSCマークは、森林環境保全に配慮し、地域社会の利益にもかない、経済的にも継続可能な森林管理を推進する国際機関として、同機関が定めた生産・加工の基準をクリアした木材や製品にはFSCマークが付けられます。

FSCマークが入った製品を使用することにより、違法伐採などの木材を避け、適切な森林管理を行っている森づくりに貢献、参加することになります。

　　

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]]> 住まいの情報 2009-11-19T11:30:35+09:00 hidetyonbo FC2-BLOG http://hidetyonbo.blog89.fc2.com/blog-entry-515.html 家を建てようとすると、間取りなどを考え住宅会社から、「相見積り」をとるのが一般的になってきました。 相見積りとはＡ、B、Cといった住宅会社、三社程度から見積りをとり、出てきた内容を見比べてあれこれ検討し、自分が内容に納得できる条件のところと契約するように、商談を詰めていきます。 「相見積り」による商談交渉は、いわゆる「駆け引き」がポイントになります。 普段物を購入するのに、「相見積り」や「駆け
家を建てようとすると、間取りなどを考え住宅会社から、「相見積り」をとるのが一般的になってきました。

相見積りとはＡ、B、Cといった住宅会社、三社程度から見積りをとり、出てきた内容を見比べてあれこれ検討し、自分が内容に納得できる条件のところと契約するように、商談を詰めていきます。
「相見積り」による商談交渉は、いわゆる「駆け引き」がポイントになります。

普段物を購入するのに、「相見積り」や「駆け引き」などはあまりしないですが、住宅の購入は高価で、一生に何度もあることではないし、駆け引き相手は営業マンであったり工務店の社長などの「住宅のプロ」です。

この点から「駆け引き」に必要以上に神経を尖らせてはいないでしょうか？

一般的な例を見ると、　商談の席では「まだオタクに決めたわけじゃないよ」という言葉や態度で交渉する方が結構います。それは、「お互いを競い合わせ、競合を意識させる」ことで条件交を有利に進めることができる、とみなさん信じているからです。

どの会社も自社を選んで欲しい一心で「サービスにこれを・・・」「他社と比較してうちは・・・」といった営業トークに対し、「あと○○万円値引きしてくれたらなぁ・・・」とか「他ではこんなサービスをすると言っているがオタクは？」といったような「駆け引き」が展開され、ほとんどの場合、「値引き」や「サービス」内容です。

それでは、このような交渉の仕方が本当に「得になり、上手な交渉」と言えるのでしょうか？

立場を変えて、営業マンや工務店社長の方から見てみると、彼らはお客様から「契約するよ！」という言葉をいただくために、戦略戦術を駆使して商談に臨んでいますし、何よりも怖いのは「お客さんを失うこと」なのです。

他社と競合している間は「契約できるかもしれない」という期待感と、「やっぱりヤメた！」と言われたらどうしようという不安感でいっぱいで、結論が出るまでは不安感のほうがはるかに大きいのです。

ここまでの話で何を言いたいのかというと、過去の経験から「オタクに決めた！」と言ってからの方が好条件を引き出し易くなるケースが多いということです。

何故なら、「相見積り」の商談中には果てしないサービス合戦にもなりかねず、本音の数字が出しにくいという点があります。
また、無理してサービス、値引合戦に勝ち抜いて受注しても、「原価割れではどこかで手を抜かないと・・・」ということにもなりかねません。

ですから、相見積りは最終決定するためではなく、最終交渉相手選択の道具と考えた方がよく、単に金銭の面だけでなく、企業力、人柄、相性などの総合的に判断して一社に絞込み交渉をします。

商談相手はタダの競合負けよりも、契約できる相手から最後の最後に断られることのほうが何倍も大きなダメージになりますから、契約獲得という「攻め」の姿勢から、断られたくないという「守り」の姿勢に変わるこの時が絶好の交渉のチャンスになりうるのです。

それに、交渉相手に気持ちよく「あなたに決めました、頼りにしています！」と言われたら「出来るだけのことはしてあげよう」と自然に感謝の気持ちと情がわいてくるものです。

家づくりの機械化がすすみ、綺麗な図面やパース、見積書がパソコンですぐ作成される時代ですが、大手ハウスメーカーの営業マンであっても、小さな工務店の社長であっても家づくりの交渉は生身の人間が相手なのです。

　　

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]]> 家づくりノウハウ 2009-11-18T14:49:07+09:00 hidetyonbo FC2-BLOG http://hidetyonbo.blog89.fc2.com/blog-entry-514.html 昨今の住宅業界の不況とはうらはらに、リホーム業界が活況を帯びています。 特に長引く先の見えない不況からか、新築計画予定が中古購入リフォームへと転換する方が増えているそうです。 そんなリホームの中で、特に目を引くのが「定価システム」といえますよ。 この「定価システム」の原型は、住友不動産が「新築そっくりさん」として商品化し、大ヒットしたのがきっかけです。 発売当初は「現場の詳細状況を確認しない
昨今の住宅業界の不況とはうらはらに、リホーム業界が活況を帯びています。

特に長引く先の見えない不況からか、新築計画予定が中古購入リフォームへと転換する方が増えているそうです。

そんなリホームの中で、特に目を引くのが「定価システム」といえますよ。
この「定価システム」の原型は、住友不動産が「新築そっくりさん」として商品化し、大ヒットしたのがきっかけです。

発売当初は「現場の詳細状況を確認しないで、おおよその金額を提示するのはおかしいのでは・・」といった意見が大半でしたし、私もそのように感じていました。

しかし、最近では東急ホームズ、三井ホームリモデリング・・と追従するハウスメーカーも増え、工務店の代表格ともいえる“匠の会”ですら、300万円パック、500万円パックとかということでパッケージで売り出しています。

専門化の立場から考えると、前述のように「現場の詳細状況を確認・・・」と考えがちですが、一般消費者は、定価システムの方がわかり易く、事前に金額が見えることで安心ということのようです。

そこには、リフォーム専門店や工務店があるが、どんな工事をしているかわからないし高いのではないか、一度相談したら、大変なことに・・・といったリフォームへの不信感があると思われます。

このように考えると、町のお寿司屋さんも時価などがあっていくら請求されるだろという不安もあり、一皿いくらの回転寿司店がにぎわっているのと同じではないでしょうか？

定価システムリホームも、商品の仕様グレードで金額が決まっていて、面積（㎡）を掛ければ目安の金額が出ます。

このような計算でのリホーム工事の場合、現場サイドでは工事をしてみないと損得の計算が具体的には見えませんから、金額を少し高めに設定し数をこなすことで利益を出していく方法です。

ですから、地場の中小工務店では足を出してしまう場合もあり、数をこなす大手リホームメーカーの仕掛けとなっています。

それでもリホーム受注が伸びている「定価システム」は“わかりやすさ”がキーワードになっています。 住宅業界もこだわった注文住宅と、わかりやすい簡単な住宅とに２極化されつつあるのかもしれませんね。

　　

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]]> リホーム 2009-11-17T11:50:31+09:00 hidetyonbo FC2-BLOG http://hidetyonbo.blog89.fc2.com/blog-entry-513.html 「長期優良住宅普及促進法」が今年6月に施行され、良質な住宅の供給と住環境の形成を目標に「スクラップ＆ビルドの時代」から「良質な住宅を建築し、長く大切に使っていく時代」に向おうとしています。 この法律により、大手住宅メーカーをはじめ、長期優良住宅を謳い文句にした営業が盛んに行われるようになりましたよ。 しかし、この制度の建前は立派ですが問題点をブログで書いてますから注意してください。 　　「長期
「長期優良住宅普及促進法」が今年6月に施行され、良質な住宅の供給と住環境の形成を目標に「スクラップ＆ビルドの時代」から「良質な住宅を建築し、長く大切に使っていく時代」に向おうとしています。

この法律により、大手住宅メーカーをはじめ、長期優良住宅を謳い文句にした営業が盛んに行われるようになりましたよ。 しかし、この制度の建前は立派ですが問題点をブログで書いてますから注意してください。

　　「長期優良住宅の問題点」

今回のテーマは、法改正されても建築基準法はあくまで最低基準、決して安全を保障するものではないということを理解してほしいのです。

例えば阪神淡路大震災以降、構造計算が在来木造でも取りざたされるようになり、耐力壁計算もかわりました。
しかし、「構造計算しているから大丈夫」というわけではないのですよ。


以前から、３階建ての木造住宅では構造計算が義務付けられていましたし、木造以外や大型の建築物は構造計算されて建てられていましたが、阪神淡路大震災では倒壊した建物が多数出ました。

では、なぜ構造計算されていながら、倒壊する建築物が多数出たのでしょうか？

施工時の材料品質管理手法が普及していない、入居後、内部に置かれた重い設備機器や家具等で揺れるバランスが崩れる、構造材の劣化により強度や耐久性が損なわれる・・など、地震被害を誘導あるいは拡大してしまうケースが数多くあったのです。

このように、地震などに対する構造計算はあくまで机上の計算に過ぎず、図面上、概念上安全であるというレベルだということなのです。

また、業界設計者には大きく２通りのタイプに分けられます。

それは、デザインが得意な「意匠系設計士」と構造に強い「構造系設計士」で、「意匠系設計士」２０に対し「構造系設計士」１程度の割合で、「構造系設計士」が不足しているのが現状であり、問題ともなっています。

「意匠系設計士」の場合、３階建ての木造住宅程度の構造計算は市販の構造計算用ソフトに出来上がった図面の数値を単純に入力しているだけで、十分に使いこなすだけの技量を持ち合わせていないというわけです。

本来、構造計算は調査された地形や地盤の性状から基礎の形状や大きさを決め、その後構造材として使われる材料の長さや太さ、接合方法を決めて行くものですが、実態はすでに出来上がった図面の数値を入力し、数合わせして行くだけになっています。

構造設計が必用な建物は、図面を作成して行く段階から意匠設計、構造設計者などが一体となって図面を作り上げていかなければいけないのですが、３階建て木造などの場合は前述のように、構造に知識の乏しい「意匠系設計士」が市販の構造計算用ソフトで法的処置をしているにすぎません。

また、日本においては意匠設計者が主に設計業務を受注することから、意匠設計者が頂点に立ち、構造設計者に仕事を発注する関係から、構造設計者の意見が通りにくいという問題も抱えています。

今後「長期優良住宅普及促進法」などによって、木造でも構造計算が求められる内容の建物も考えられますから、構造計算に関する法的な実務チェックも必要なのではないでしょうか？

　　

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]]> 住宅設計 2009-11-14T21:39:49+09:00 hidetyonbo FC2-BLOG http://hidetyonbo.blog89.fc2.com/blog-entry-512.html １１月から太陽光発電システム電力買取制度が始まりましたが、訪問販売に苦情が相次いでいるそうです。 セールストークで「電気代がタダになるといわれた」、「説明と違って補助金制度の対象外だった」などの大変に悪質な訪問販売業者がいるようです。 国民生活センターに、今年４月から９月までに全国の消費生活センターに寄せられた太陽光発電に関する相談件数は６６７件で、昨年度の同時期（５０５件）に比べて３割増加し
１１月から太陽光発電システム電力買取制度が始まりましたが、訪問販売に苦情が相次いでいるそうです。

セールストークで「電気代がタダになるといわれた」、「説明と違って補助金制度の対象外だった」などの大変に悪質な訪問販売業者がいるようです。

国民生活センターに、今年４月から９月までに全国の消費生活センターに寄せられた太陽光発電に関する相談件数は６６７件で、昨年度の同時期（５０５件）に比べて３割増加し、そのうちの８割以上が訪問販売に関する相談だったそうです。

特に、電力買取制度が始まったことから訪問販売にも拍車がかかり、悪質な内容では「担当者の説明と大きく違って電力会社に買い取ってもらえる電気料金は低かった」という声が多く聞こえます。

このような状況から、消費者庁の要請を受け、経済産業省では社団法人太陽光発電協会に対して改善を促しました。

しかし、関係者からは「それだけ太陽光発電が注目を浴びている証拠。ある意味必要悪だ」といった声さえもあるそうですよ。

なぜこのような意見に対し、業界は毅然とした対応が出来ないのでしょうか？
そこには、太陽光発電業界の成長の過程が影を落としているようです。

太陽光発電システムは、「建築」と「電気」の両方の要素を併せ持ったこれまでの市場にはない特殊商品といえます。

このような太陽光発電システムを販売することは、これまでにない「新しい価値観」を提案し、さらに高額な商品を販売するのは容易なことではなく、豊富な経験と優れた販売スキルを必要とします。

普及の初期段階では、各メーカーがその販売方法に苦慮し、市場への導入当初は、既存の工務店や屋根工事店、電気工事店など様々な販売ラインを模索しましたが、結果的に最も普及に貢献したラインは「訪問販売」の業者でした。

現在、住宅用太陽光発電の約７割は、訪問販売によって売られているといわれています。

「建築」と「電気」の要素を検討した関連業者販売ラインは売り上げが伸び悩み、事実を誇張したり、事実を隠すもしくはウソをついて販売したところが売上を伸ばしてきたというのが、過去の業界の現実という皮肉な結果となっているのです。

このように太陽光発電普及の歴史には、「訪問販売」が目の上のたんこぶとして存在しています。

今後、太陽光発電普及は国策としても注目されている太陽光発電ですから、業界が率先して浄化の対応をしていただきたいです。

　　

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]]> 住まいの情報 2009-11-12T19:18:54+09:00 hidetyonbo FC2-BLOG http://hidetyonbo.blog89.fc2.com/blog-entry-511.html 10月1日から施行された、「住宅瑕疵担保責任保険」の検査物件を設計施工監理しています。 建物現場検査は、任意保険時代から「ＪＩＯ」と契約していますが、住宅瑕疵担保責任保険よりも任意保険時代の方がはるかに検査内容が濃かったといえます。 任意保険時代の「ＪＩＯ」の検査は「基礎」「構造検査」「雨仕舞」「完成」と４回行われましたが、義務制になってからは「基礎」「構造検査」のみです「１０年間の構造体と雨漏 10月1日から施行された、「住宅瑕疵担保責任保険」の検査物件を設計施工監理しています。

建物現場検査は、任意保険時代から「ＪＩＯ」と契約していますが、住宅瑕疵担保責任保険よりも任意保険時代の方がはるかに検査内容が濃かったといえます。

任意保険時代の「ＪＩＯ」の検査は「基礎」「構造検査」「雨仕舞」「完成」と４回行われましたが、義務制になってからは「基礎」「構造検査」のみです「１０年間の構造体と雨漏れに対する保証」と歌っている割には、雨漏れに対する検査項目は特になく「構造検査」の時点では、「雨仕舞」検査工程までは現場が進行していません。

いかに保険に入っているからといって、雨漏れするような家には入居したくありませんよね。
なぜこのようなシステムになってしまったのかというと、現在「住宅瑕疵担保責任保険」の業者は５社認可されていますが、国の建築関連役人の天下り団体である（財）住宅保証機構の検査に合わせさせられたと言うのが実態でしょう。

（財）住宅保証機構は、任意加入時代から検査は２度しかありませんでした。
そのため、任意保険時代から瑕疵担保保証を大切に考える業者は、検査の厳しい「ＪＩＯ」などを選択したのです。

検査終了後、検査担当員と雑談しましたが、「任意加入時代はＪＩＯが保証しますから、社内検査規定が細部にわたって決められていましたが、義務化されて検査基準は簡単に統一されましたから楽になりました」との話です。

「でも、雨漏れ補償が１０年あるのに、検査がなくなったのはどうお考えですか？」と問うと、「うーん・・・・お役人組織に合わせるほか・・・・法律で決まったことですから」と困たような答えでした。
保険が出来て、保証対象工事検査より「瑕疵を犯す業者の対応が出来る」ことが、最優先にされているようです。

結局、保険金を払って「住宅瑕疵担保責任保険」に加入しなければいけないのですが、本当の意味での瑕疵担保責任は、「施工業者の良心」に頼るほかないようです。

良心的な業者なら、工期中も引き渡し後もお施主さんとは「顔の見えるおつきあい」なのはあたりまえのことで、ちょくちょく訪ねていくこともあれば、まして施工上の不具合を無償で修繕するのは当然のこと、「わざわざ法律で決めることでもないのに・・」と思っている業者も多いでしょう。

世の中全体が年々、不信感や「何かあっては困る」というリスク感覚を尖らせていますよね。

瑕疵もなく、お施主さんとの関係性がしっかりできていても、瑕疵を犯す業者の補修費用に充てるために保険料を払わなければならないとは、おかしな世の中になってきました。

　　

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]]> コラム 2009-11-11T20:41:13+09:00 hidetyonbo FC2-BLOG http://hidetyonbo.blog89.fc2.com/blog-entry-510.html 住宅は経年劣化などでどのような部位が傷むのか──。NPO法人日本ホームインスペクターズ協会は、木造住宅で劣化しやすい部位をランキング形式で発表した。 ランキングの順位は、専門家なら、うなづける内容となっていますが、一般の方にもわかりやすく対応も含めてまとめてみます。 1位、バルコニー排水ドレイン ドレイン部分の防水が切れると雨水が侵入し、柱や梁などに伝わり木材を腐食させます。 また、ゴミなどで排水
住宅は経年劣化などでどのような部位が傷むのか──。NPO法人日本ホームインスペクターズ協会は、木造住宅で劣化しやすい部位をランキング形式で発表した。

ランキングの順位は、専門家なら、うなづける内容となっていますが、一般の方にもわかりやすく対応も含めてまとめてみます。

1位、バルコニー排水ドレイン

ドレイン部分の防水が切れると雨水が侵入し、柱や梁などに伝わり木材を腐食させます。
また、ゴミなどで排水系統が詰まってしまうと、雨の時にプール状態になり被害が拡大しますから、定期的な点検維持管理が必要です。

２位　接合部

バルコニーの手摺と壁、2階外壁と１階屋根板金などの異質な物質の取り合い部が要注意です。
特にこのような部分が、雨漏れの原因になる例が多いので、こまめにチェックしましょう。

３位、洗面、浴室の床下構造

最近は新築ではユニットバスが大半となりましたが、それ以前のタイル浴室では１０年経過すれば タイル目地からの浸水で浴室、洗面所の床構造が腐食し、カビやシロアリの原因となっています。 現在タイル浴槽で、洗面所の床構造にゆがみを感じるような場合、建物を長持ちさせる意味では、ユニットバスのリフォームをオススメします。

４位　防水

意外と「防水は劣化する」という意識の人がすくなく、手入れや使用に対する意識も低く、防水上部が劣化していても気づかない場合多いのです。
防水層は雨が降るたびに表面を洗われて、長い間には劣化してきますから、こまめにチェックが必用です。

５位　屋根

屋根の劣化は、屋根葺き材によって判断が違ってきます。
劣化の問題としては、瓦（土瓦、陶器瓦）よりも、スレート系屋根材の塗装の劣化が問題となります。
色にムラや脱色があるようだと、洗浄して塗り替えることをオススメします。

以上が上位ベスト５です。

そのほかには、６位外壁の吹きつけ、７位サイディングの劣化、８位外壁コーキングの劣化と外壁系の問題が続き、そのあとに、９位 衛生器具接合部パッキンなどの目に見えない部分、１０位鉄部、木部の塗装部分となっていました。

住宅の瑕疵担保保証履行法が実施されましたが、維持管理に関する保証は「１０年間に構造体と雨漏れ」に対する保証だけです。

また、雨漏れに対する保証があるといっても、雨漏れすること事態、気分の良いことではありませんから、上記の点を注意して建物の維持管理に注意を払ってください。
また、上位ランキングはあくまでも一般的な例ですから、あなたの建物で特に注意すべき点があるかどうか確認しておくことも大切です。

　　

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]]> 家づくりノウハウ 2009-11-08T13:57:05+09:00 hidetyonbo FC2-BLOG http://hidetyonbo.blog89.fc2.com/blog-entry-509.html 伝統工法とは、古来より続く家の構造様式で、在来工法はその一部を取り入れ認可されている工法です。 「伝統構法の家がつくれない！」このようなタイトルで今年の夏、設計者や施工者らを組織する複数の団体によってシンポジウムが開かれました。 では、実態はどうなのかというと、2007年6月の改正建築基準法の施行後、伝統的な木構造の建築確認申請がほとんど受け付けられない状態なのが現状なのです。 確認申請する建物
伝統工法とは、古来より続く家の構造様式で、在来工法はその一部を取り入れ認可されている工法です。

「伝統構法の家がつくれない！」このようなタイトルで今年の夏、設計者や施工者らを組織する複数の団体によってシンポジウムが開かれました。

では、実態はどうなのかというと、2007年6月の改正建築基準法の施行後、伝統的な木構造の建築確認申請がほとんど受け付けられない状態なのが現状なのです。

確認申請する建物を各構造の仕様規定に合致させるか、あるいは適切な構造計算によって安全性を確認するかのいずれかを求めていますが、伝統構法は、一般的な構造設計法で評価しにくい部分が存在し、また仕様規定にそぐわない部分も多く含みます。

2000年の改正で「限界耐力設計法」の利用がみとめられましたが、07年6月の改正で審査が厳格化され、同設計法の審査規定が伝統工法を受付ない方向になってしまったのです。

業界人にとって、これは大変におかしな話なのです。
日本には伝統工法で造られてきた世界に誇れる木造建築物が数多くあるのです。

本来大工技術は、手や体で覚えるものが数多く、腕を振る仕事がなければ、せっかくの技能も忘れられてしまいます。

特に「限界耐力設計法」の取り扱いが問題視され、これまで限界耐力設計法を使って確認申請をしても、確認機関に申請書を受け取ってもらえないこともあります。

また、受け取ったとしても同設計法を使うと自動的に構造計算適合性判定機関（適判）に送られて多額の手数料を取られ、しかも実質的に確認が得られないのです。
現実に限界耐力計算を使った建築確認は、まだ日本で3件しか下りていないのが現状なのです。

ある大学教授の話では、「設計者だけでなく、建築主事（判定員）にも能力差があることを、行政側が認めたのが適判」と高度な設計法であるがゆえに、行政側も審査できなくなったというのが正しい判断のようです。

それじゃあ、「限界耐力設計法」の存在自体意味がないのではないでしょうか？

伝統工法は古来より大工の経験による技能伝承によって守られてきた工法です。
「限界耐力設計法」なる立派な構造計算基準ができても、あくまで卓上の計算で、審査する側は大工の技術を伝承しているわけでもないのに、審査の認可業務自体に不信感を感じますよね。

簡単に言えば、木構造を理解している設計者や判定員も少ないところに、限界耐力計算のチェックが難しく、審査側はこの状況で厳密なチェックを求められており、『あまり見たくない』というのが本音でしょう。

それではなぜこのような状態になってしまったのでしょうか？
それは、「構造計算偽装事件」が全ての原因となり、建築物全てを統括する建築基準法が厳しく改正されたからです。

いきさつはともかくとして、「昔からやっていることをなぜ、今出来ないのか？」ということです。
特に、歴史ある伝統工法は世界に誇れる技術ですが、現在の大工から次世代への継承がなければついえてしまいます。

現在はこの問題に対し、検討委員会が立ち上がったばかりでまだ仕様規定化の見通しは立っていません。様々な実験を繰り返し、認可されるのは数年先というのが現実でしょう。

伝統工法が構造計算の理論に合致しないからといって、過去数百年の風雪に耐えてきた伝統工法建築物の評価は変わらないはずです。

「構造計算偽装事件」はＲＣ構造の高層マンションの事件ですから、２階建て程度の伝統構法に関してはもっと柔軟な対応を検討してはいかがなものでしょうか？

　　

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]]> 住まいの情報 2009-11-07T17:01:03+09:00 hidetyonbo FC2-BLOG http://hidetyonbo.blog89.fc2.com/blog-entry-508.html 今年の６月から始まった長期優良住宅の制度も、巷に広く知られるようになったみたいですね。 長期優良住宅の認定は、個人で申請する場合のほかに、長期優良住宅普及促進事業と長期優良住宅先導的モデル事業とがあります。 ただし、長期優良住宅先導的モデル事業は提案審査による認可事業なので、どの業者でも出来る訳ではありません。 一般的には、個人申請の場合か、長期優良住宅普及促進事業参加業者の物件購入が対象にな
今年の６月から始まった長期優良住宅の制度も、巷に広く知られるようになったみたいですね。

長期優良住宅の認定は、個人で申請する場合のほかに、長期優良住宅普及促進事業と長期優良住宅先導的モデル事業とがあります。

ただし、長期優良住宅先導的モデル事業は提案審査による認可事業なので、どの業者でも出来る訳ではありません。
一般的には、個人申請の場合か、長期優良住宅普及促進事業参加業者の物件購入が対象になります。

これまで、長期優良住宅に関しては、「長期優良住宅設計基準」
「３つの長期優良住宅」　「長期優良住宅の優遇措置」とポイントをまとめてきました。

この制度を簡単に説明すると「いいものをつくってきちんと手入れして長く大切に使う」ということで、大変に良い制度ではありますが、現時点では今後トラブルも考えられる、大きな問題点も含んでいます。


それは何かというと、図面審査するだけで、長期優良住宅に関する現場検査は１回も行わないことです。

もちろん、中間検査制度を設けている行政では検査時に確認出来ますが、耐震に関する部分だけで、その他多くの項目の確認は完了検査の段階では隠れてしまって何も分かりません。

ですから、この制度は申請をしただけで「長期優良住宅」の認定がとれてしまい、申請内容通り施工したかどうかの検査は何もないし、施工に関する写真提出の規定すらありません。

住宅行政側が関与するのは図面審査のみで、正しく施工しているかどうかは、その住宅会社の施工管理次第なのです。

このようなシステムで、本当に良い「長期優良住宅」が出来るのか、疑問にすら思います。
例えば設計は外注（図面と申請まで）などで、現場は設計士は関与しないというシステムの会社も非常に多くあります。

申請上の設計図は立派な長期優良住宅でも、施工上で長期優良住宅の工事に必要なことをしていなかった場合や、意図的に・・・・・ということも十分に考えられるのです。

この問題は業界で多くの専門家が指摘していますから、今後改良されるかも知れませんがトラブルで泣く人が出ない内に検討していただきたいものです。

　　

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]]> 家づくりノウハウ 2009-11-03T21:31:12+09:00 hidetyonbo FC2-BLOG http://hidetyonbo.blog89.fc2.com/blog-entry-507.html 先日、定期借地権住宅建築の相談を受けました。 借地関する法律は、平成3（1991）年に従来の借地法・借家法が廃止され、定期借地権制度が盛り込まれた新借地借家法が誕生しました。 借地については新たに「定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用借地権」という制度が創設され、借家について「期限付建物賃貸借制度」が新設されました。 定期借地権、新法施行のきっかけは土地の流動化を促進する趣旨で、どちらかと
先日、定期借地権住宅建築の相談を受けました。

借地関する法律は、平成3（1991）年に従来の借地法・借家法が廃止され、定期借地権制度が盛り込まれた新借地借家法が誕生しました。
借地については新たに「定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用借地権」という制度が創設され、借家について「期限付建物賃貸借制度」が新設されました。

定期借地権、新法施行のきっかけは土地の流動化を促進する趣旨で、どちらかというと貸主側が貸しやすくするために期限を定めるようになったことです。
旧法で貸すと、借主の合意がなければ高額の立ち退き料が発生したり居座られたりするからです。
それでは、借地権住宅はどのようなメリット、デメリットがあるかまとめてみます。

＜メリット＞

・土地＋家を考えると、全体のコストが大幅ダウン
・固定資産税が家だけの固定資産税、都市計画税のみで収まる
　（土地の固定資産税は地権者が負担）

＜デメリット＞

・50年～60年の定期借地期間が終われば建物を解体して土地を返還するので、財産としての価値がない。
・一部金融機関などでは定期借地ローンをまだ取り扱っていなしところもあり、住宅ローンの申し込み
　先が絞られ、　より有利な融資商品の選択肢が狭まる。 ・都合により借地権を売ろうとしても、借地期間が残りすくなくっている定期借地権付き住宅を購入す
　る人は少ない　と思われる。

わたしは正直いって、長い将来を考えたときあまり借地権住宅には乗り気でありません。
なぜかというと、実際に新法での定期借地権が満了した事例がまだありませんから、前述した想定以外にも問題が発生するかもしれません。

このように定期借地権住宅には、不安な要素がありますが、今の時代イニシャルコストが大幅に下がるのは大きな魅力といえます。
ライフスタイルの変化と共に、土地の資産価値に対する考えも変化しつつありますから、定期借地権住宅の選択も一つの考えといえましょう。
定期借地権の具体的な内容は「借地に家を建てる」を参考にしてください。

　　

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]]> 土地の選び方 2009-11-01T11:13:33+09:00 hidetyonbo FC2-BLOG http://hidetyonbo.blog89.fc2.com/blog-entry-506.html 一般に住宅ローンは、土地と建物一緒でないとそれぞれのローンが複雑化し、手続き面でも検討面でも難しくなっていますよ。 例えば、マンションや一戸建て建売を購入する際は、物件価格に諸費用を加え、トータルの金額から自己資金と住宅ローンの組み立てをし、金融機関にそのまま申し込みができ、書類も整っていますから、融資条件などを見比べて判断することができます。 しかし、土地を購入し、新築住宅を建てようとする
一般に住宅ローンは、土地と建物一緒でないとそれぞれのローンが複雑化し、手続き面でも検討面でも難しくなっていますよ。

例えば、マンションや一戸建て建売を購入する際は、物件価格に諸費用を加え、トータルの金額から自己資金と住宅ローンの組み立てをし、金融機関にそのまま申し込みができ、書類も整っていますから、融資条件などを見比べて判断することができます。

しかし、土地を購入し、新築住宅を建てようとする場合は土地の不動産取引に関わる住宅ローンと、新築住宅の建築に関わる住宅ローンの二つを考えねばいけません。
住宅ローンは住宅を建てないと融資は原則不可ですから、土地だけ融資には住宅ローンは組めません。

ローン審査は、土地購入費と建物建築費、それぞれの諸費用を加えた金額で行い、担保評価も土地と建築予定の建物それぞれを見ます。このため、土地購入の住宅ローン時点から建物の資金計画や配置図,平面図などが必要となり、 土地を購入する際、建物計画をまったく検討していないと、気に入った土地が出てきてから大慌てで建物を検討することになり、建築会社、構造、プランなどを十分検討する時間が取れなくなってしまいます。

特に条件が良い土地は建物でまごついていると、たちまち売れてしますし、土地を確保した場合に決済までの期日がある程度限られていることから、検討不十分で不本意な建物になってしまうことがおうおうにしてあるようです。

この場合の対策として、土地を購入し、とりあえず住宅ローン用の建物計画資料を、契約するかは別として建築会社へ依頼するケースを見受けます。
このような場合、金融機関の審査面では住宅ローンの審査時に建築会社の審査も行われているらしいのです。（これは表だって言われておりません。）

特に現在のような100年に一度と言われている不況下では、建築途中に建築会社が倒産などということになると、お客様も困るのですが、金融機関も面倒が起こり困りますから、土地の住宅ローン融資後の建築会社変更は、一般的に金融機関は嫌がります。

ですから、土地を購入して注文住宅で家を建てようという方は、土地購入前から建物の検討を進めておけば、住宅ローン面だけでなく、間取り構造、業者選択などゆとりを持って対応できます。

金融機関や住宅ローンの選定でも、土地購入時の住宅ローンでは、いろいろな制約がありますよ。

普通、土地の代金の支払いは建築の着工前に行われますが、一部の金融機関やフラット３５などでは、土地代金支払時に融資が実行されません。
この場合、土地代金分をどちらからか用立てしなければならないのですが、現実的には難しく、実質、土地購入時の住宅ローンから取り扱いができる民間金融機関に絞られます。

土地と建物の住宅ローンは二つに分かれますが、この二つの住宅ローンの取り扱い金融機関を分けることは、フラット３５の場合でも同様で、できません。
ですから、二つの住宅ローンをどのように組み立てるのかを総合的に検討する必要がありますから、フラット３５の金利だけを見て、金融機関を決める訳にはいかないのです。

土地融資は土地代金支払い時（建物着工前）に実行され、融資された翌月（翌支払日）から返済が始まります。

このため、新しい住まいに引っ越しできる建物完成後までの間、家賃などと重複する期間が生まれてきます。
金融機関によっては、元金の支払いを一定期間猶予してくれるケースもありますが、免除されるわけではなく、ただ支払いを先送りするだけであり、利息の支払いは猶予されませんよ。

このように、土地を求めての住宅ローンの場合、土地と建物一緒とは大きな違いがあり、事前に建物などを十分に検討しておかないと余裕がない状態で家づくりが始まってしまいますから注意しましょう。

　　

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]]> 資金計画 2009-10-29T23:38:52+09:00 hidetyonbo FC2-BLOG http://hidetyonbo.blog89.fc2.com/blog-entry-505.html 最近は、住宅保険商品の内容が充実した商品がふえてきました。 今までは、住宅が火事などの災害を被った場合に、火災保険や住宅総合保険に加入している方は、支払われた保険金で住宅の再建築や修繕を行うことができますが、加入する保険の支払方法によっては支払保険金ではまかなえないで不足分が生じてしまうことがありましたよ。 これでは、せっかくの保険もあまり期待できません。 保険の支払方法には時価契約（時間の
最近は、住宅保険商品の内容が充実した商品がふえてきました。

今までは、住宅が火事などの災害を被った場合に、火災保険や住宅総合保険に加入している方は、支払われた保険金で住宅の再建築や修繕を行うことができますが、加入する保険の支払方法によっては支払保険金ではまかなえないで不足分が生じてしまうことがありましたよ。

これでは、せっかくの保険もあまり期待できません。

保険の支払方法には時価契約（時間の経過と共に建物価額も一定割合で減価されて下がるものとして評価する契約）と新価契約（再建築するために必要な価額を算定）があります。

でも最近は、時価契約の不利益のをなくすために、新価契約が主流になっていますよ。
ただ新価契約でも、物価急上昇時期などは建物の再建築費用をカバーできないことが起こり得ますから、物価上昇・下落時にも対応できるように建物の評価額を超える保険金額でも契約できる商品もあります。

また、契約時の保険金額を建物の評価額とみなす「評価済み」契約にして物価変動に左右されない保険が出てきました。

さらに、追加保険料を支払うことによって、被災時に火災が起きにくい設備（ＩＨヒーターなど）が贈られたり、再建築価額が保険額を下回った場合は特約で再建築価額との差額の最大1.3倍までを埋める保険、算定された再建築価額に、保険加入者が上下30％の割合で保険金を増減できる保険など、従来の火災保険や、住宅総合保険にとらわれない新しい形の保険が出てきています。

このように民間の保険でも保証の選択肢が選べる内容のものが登場しました。
保険と言うと内容が複雑でよく理解できないと言う方もいますが、一生に何度もあることではありませんから、将来を見据えたライフプランニングをして、保険も含めた住宅計画をしっかりと進めてください。

　　

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]]> 資金計画 2009-10-27T22:38:53+09:00 hidetyonbo FC2-BLOG http://hidetyonbo.blog89.fc2.com/blog-entry-504.html 室内吹抜け部の２階手摺高はおかしな話ですが、専門家でも様々な説があります。 それは、屋外バルコニーなどの手摺高は1.1ｍ以上と規定されていますが、屋内になると特に明確な規定がないからです。 人によっては「吹抜け部は外部バルコニーと同じ考えで1.1ｍ以上」と言う人もいれば、「屋内は外部の規定は別で0.9～１ｍ高で大丈夫」と言う人もいます。 なぜこのような２つの説があるかと言うと、建築基準法令126条に「2階
室内吹抜け部の２階手摺高はおかしな話ですが、専門家でも様々な説があります。

それは、屋外バルコニーなどの手摺高は1.1ｍ以上と規定されていますが、屋内になると特に明確な規定がないからです。
人によっては「吹抜け部は外部バルコニーと同じ考えで1.1ｍ以上」と言う人もいれば、「屋内は外部の規定は別で0.9～１ｍ高で大丈夫」と言う人もいます。

なぜこのような２つの説があるかと言うと、建築基準法令126条に「2階以上の階にあるバルコニーその他これに類するものの周囲には、安全上必要な高さが1.1ｍ以上の手摺、壁を設けなければならない。」と表示されているからです。

それでは吹抜けに面する階段や2階廊下腰壁などは「その他これに類するもの」に該当するのかといううと、明確な判断規定のない「グレーゾーン」となっており、いまだに様々な説を聞きます。

私は以前まで、建築基準法を読むと２階吹抜け手摺高は1.1ｍ以上と言う説で仕事をしていましたが、実際に２階の吹抜け部に1.1m 以上の手摺や腰壁を設置すると、２階に立つと手摺により空間が圧迫され、1階から見ると手摺りや腰壁が異常に高く見えます。

ところがある日を境に吹抜け部の、手摺や腰壁の高さは0.9ｍで統一することにしました。
それはお客様にこう言われたのがきっかけです。
「吹抜けの腰壁が1.1m以上では高すぎてバランスが悪い、ハウスメーカーの展示場は0.9ｍでしたよ」 確かにハウスメーカーの展示所や写真などを見ると、高さのバランスがよく1.1m以上ないのは計測しなくてもわかります。

だからと言って完了検査で審査が通らなければ大変ですから、施主に「それでは腰壁の高さは0.9ｍとして、もし検査でそれが違反と指摘されれば、その上部に手摺を回すことで対処しましょう」という判断になりました。

私自身もこの件は明確にしておきたかったので、どのように判断されるか検査が楽しみでした。
しかし、検査では特に何も指摘されません、私はあえて「この高さで問題はないのですか？」と聞いてみると、「それは住宅の内部ですから・・・」と明確な返事がなく、ウヤムヤにされてしまいました。

建築基準法でいっている「その他これに類するもの」の判断を、行政側ももてあましているようです。
だからと言って、手摺の高さは安全に関するもんだいですから、一個人の設計士の判断で決めるのもおかしな話ですよね。
こんな調子で今だにこの件に関しては、すっきりとした解釈が聞こえてきません。

今では、室内吹き抜け部の手摺高が1.1m以下の建物で、手摺高が原因となる社会的な問題が起きない限り0.9ｍでも大丈夫と判断しています。

　　

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]]> 住宅設計 2009-10-26T18:10:26+09:00 hidetyonbo FC2-BLOG http://hidetyonbo.blog89.fc2.com/blog-entry-503.html 最近はガルバリウム鋼板仕上げの金属屋根を見かけるのが多くなりました。 ガルバリウム鋼板などの金属屋根の特徴は、屋根の荷重が軽くなりますし、価格もお手頃なものが多いです。 また、金属素材は接合部さえしっかりしていれば、水による素材への浸透性はほとんどゼロですから、大きな水量に耐えられます。 ですから、巨大な球場やホールなどの大屋根はほとんどが金属屋根ですよね。 金属屋根の金属素材からみると、銅
最近はガルバリウム鋼板仕上げの金属屋根を見かけるのが多くなりました。

ガルバリウム鋼板などの金属屋根の特徴は、屋根の荷重が軽くなりますし、価格もお手頃なものが多いです。

また、金属素材は接合部さえしっかりしていれば、水による素材への浸透性はほとんどゼロですから、大きな水量に耐えられます。

ですから、巨大な球場やホールなどの大屋根はほとんどが金属屋根ですよね。

金属屋根の金属素材からみると、銅、ステンレス、アルミ、鋼鈑などですが、銅以外は、それぞれ表面処理してあるものが普通で、カラーステンレス、カラーアルミ、フッ素鋼鈑、ガルバリューム鋼鈑、カラー鉄板などと呼んでいます。

価格帯も上記順番と同じく価格が安くなりますが、板金の厚みでもまた価格は違ってきます。

板の厚みは通常一文字葺きなどで0.27mmから0.5程度、折板では0.6mmから1.0mm程度でが、材料の成形や工法に適した厚みがあります。

このように金属屋根には多種の材料のほかに、材料に応じた施工方法があります。 特に現在の住宅で多く見られる「ガルバリウム鋼板」の屋根は、平葺きか、瓦棒葺きの施工になりますが、一般的には施工的に安価で、緩い勾配でも施工可能な瓦棒葺きが多く見られます。

箱型デザインの住宅ですと屋根は緩い勾配にしますから、ガルバリウム鋼板屋根仕様のグッドデザイン住宅が多く見られるようになりました。

しかし、瓦棒葺きガルバリウム鋼板屋根の場合、防音効果が少なく雨音が大きく感じられ、緩い勾配ほど雨音対策を施さないと大変ですよ。

瓦棒葺き屋根は、以前にもカラー鉄板で大流行したことがあります。 それは低価格で施工スピードも速く、高度成長時代の日本にもってこいの屋根でしたが、音の問題と化粧的な見栄えの問題から、いつのまにか瓦屋根やコロニアル屋根に取って代わられました。

ですから、カラー鉄板がガルバリウム鋼板に変わっても、雨音対策が考慮されていないと大変です。 現在の商品は、ウレタンのようなものを板材に裏打ちするなどで、若干改良されているものもありますが、全く対策の施されていないガルバリウム鋼板屋根材もあります。

先日もある工務店より「ガルバリウム鋼板の瓦棒屋根にしたいのですが、デザイン的おさまりがにどうも・・」といって相談をうけました。

しかし、デザイン的な問題以前に防音対策が検討されていません。
それを指摘すると「え、天井裏に断熱材ではダメですか？」と言う答えでしたが、雨音の防音対策はガルバリウム鋼板の裏側にポリスチレンやシージングボードなどの断熱材が施工されないと効果がありません。

ですから天井断熱の場合は、防音用に屋根に断熱材が必用ですし、屋根断熱の場合も外張り断熱にしないと効果がありません。

このように、過去の失敗を忘れてしまったり、また経験していない若い層のガルバリウム鋼板屋根デザインの家が増えてますから注意してください。

　　

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]]> 住宅設計 2009-10-23T11:32:43+09:00 hidetyonbo FC2-BLOG http://hidetyonbo.blog89.fc2.com/blog-entry-502.html 最近は不況の影響か、中古住宅市場が活発化しています ただ、中古物件購入の際は、建物の良し悪しが誰でも気になる所ですよね。 「建物が傾いていないか？」「壁にヒビ割れは？」「土台が腐っていなか？」など、新築と違って気になるところだらけです。 最近では売主側も考え、事前に建物調査を行い、購入希望者へ調査報告書を提出される物件もあります。 ただし、そういった報告書付の物件にめぐり合えるのは少なく、現状
最近は不況の影響か、中古住宅市場が活発化しています

ただ、中古物件購入の際は、建物の良し悪しが誰でも気になる所ですよね。
「建物が傾いていないか？」「壁にヒビ割れは？」「土台が腐っていなか？」など、新築と違って気になるところだらけです。

最近では売主側も考え、事前に建物調査を行い、購入希望者へ調査報告書を提出される物件もあります。

ただし、そういった報告書付の物件にめぐり合えるのは少なく、現状はそううまく行きませんね。

それでは、自身で行なう中古戸建購入前の基本ポイントをまとめてみます。

■ 建替えの可能性・増改築の履歴

現在販売されている建物が構造的に建替が可能かどうか、確認する必要があります。

また、中古物件の場合、過去の増改築などで建ペイ率や容積率をオーバーしている場合が多くあります。
このような状況の建物は、住宅の場合は既存不適格と称し、建替えの時に、建ペイ率や容積率を再度チェックされ、今よりも小さな建物しか建てられない場合がありますから注意してください。
このような確認は素人では難しいですから、設計士や建築業者などに建物をチェックしてもらうことをオススメします。
もし、自分で確認したい場合は、市役所の建築指導課に現況図面を持っていくと、教えてくれます。

また、中古物件の増改築や建替えを検討する場合は、その建物を建築した時の「確認申請書」や「検査済み証」が あるかどうかも大切ですから確認しましょう。

■　建物の各部確認

１、基礎の確認

基礎は外周部から見通し表面に亀裂がある場合、表面上だけのひび割れから内部にまで至るものもあります。
大きなひび割れの場合、は地盤自体が不同沈下を起こしている可能性もありますから、このような状況の場合は、専門家に相談してください。

２、床下の確認

床下の状況確認は、「不要な湿気はないか？」「木材は乾いているか？」「シロアリはいないか？」
「排水の漏れはないか？」「断熱材はきちんと施工されているか？」を調べてください。
特に床下は換気が十分に取れているかの確認が大切です。

３、屋根(天井)裏の確認

屋根(天井)裏の確認は、「木材に結露や雨のしみが無いか？」「雨漏りや耐震金物、断熱材など状況」「換気は取れているか？」を確認しましょう。

　 ４、建物ゆがみの確認　

建物ゆがみの確認は、「建具の建て付け」「壁のひび割れ」「窓の開閉・隙間」などに注意してください。また「壁のプラスターボードの割れによるビニールクロスの裂け」などにも注意が必要です。
床の傾きは、ビー玉などで調べられますが、新築と違いフローリングなど反りもあるので、極端にころがらなければ良しとして、余り神経質にならないようにしましょう。

５、設備機器状態の確認

取り扱い説明書があるかどうか、また実際にいろいろ使って確認しましょう。
とくに排水系統のつまりはないか、電気の容量は自分達の生活に十分か確認してください。

以上簡単な確認事項をまとめてみましたが、正確な判断を得るのには専門家の同行をお勧めします。

　　

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]]> 住まいの情報 2009-10-19T21:28:20+09:00 hidetyonbo FC2-BLOG http://hidetyonbo.blog89.fc2.com/blog-entry-501.html 先日、ブログに、「二世帯住宅を建てるにあたり建築代金は私が負担し、登記も私の単独で登記予定ですが、何か注意すべき点があったら教えて下さい。」という質問がありました。 二世帯住宅は、登記の形態にかかわらず、構造や機能上２つの住宅と認められる場合には、二戸分の税額軽減等の優遇措置を受けられる場合があります。 通常の一戸建て住宅を新築した場合には、不動産取得税や固定資産税などの軽減措置を受けることが
先日、ブログに、「二世帯住宅を建てるにあたり建築代金は私が負担し、登記も私の単独で登記予定ですが、何か注意すべき点があったら教えて下さい。」という質問がありました。

二世帯住宅は、登記の形態にかかわらず、構造や機能上２つの住宅と認められる場合には、二戸分の税額軽減等の優遇措置を受けられる場合があります。

通常の一戸建て住宅を新築した場合には、不動産取得税や固定資産税などの軽減措置を受けることができますが、それらは１戸を単位として適用されます。

ただし、二世帯住宅では下記のような構造であれば、二戸分の軽減措置を受けることができます。

１、各世帯が壁やドア等で遮断されており、構造上独立している。

２、専用の玄関や台所、風呂などを備えており、利用上独立している。

二世帯住宅として、上記の要件を満たし二戸分と認められた場合には、次のような軽減措置の適用があります。

・不動産取得税の軽減

不動産取得税は、不動産の価格（固定資産税評価額）に３％の税率を乗じて計算し、要件を満たした新築住宅は不動産の価格から1200万円を控除した上で税率を乗じることとなりますが、二世帯住宅で、独立していると認められた場合、この控除を二戸分受けることができます。

・土地の固定資産税の軽減

土地の固定資産税は、土地の評価額に税率を乗じて計算されます。
一定の住宅用地については、200m2までの部分を6分の1に評価減したうえで税率を乗じることとなりますが、こちらについても二戸分の適用があります。

・建物の固定資産税の軽減

新築住宅については、最初の3年間、固定資産税が2分の1とされる特例があります。（床面積の120m2までが限度）この軽減も、2戸分が適用されます。

このように、二世帯住宅は構造上や利用上独立している建物にすれば税額軽減等の優遇措置を受けられます。

以前は、二世帯住宅を建てる方に優遇措置を説明したら、「親と子が一緒に住むのに、親子が断絶するアパートみたいな構造にはしたくない」と言う方もいましたが、最近はほとんどが優遇措置を受ける「二世帯住宅」となっています。このあたりにも親子のライフスタイルに対する考えの変化がうかがえます。

　　

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]]> 家づくりノウハウ 2009-10-16T17:27:23+09:00 hidetyonbo FC2-BLOG http://hidetyonbo.blog89.fc2.com/blog-entry-500.html 土地の価格は、一応は販売価格が設定されていますが、これはあくまでも売主の希望金額なのです。 だからといって、日本は国土的に土地が乏しいですから、買い手側の思惑は通らず、常に売り手市場の価格設定になってしまいます。 値段の根拠にしても、「通り相場がいくらだから」「いくらでないと売りたくない」・・といった曖昧な理由が実際は多いのですよ。 しかし、一般の方は新聞広告や情報誌で見た値段を、定価だと思い
土地の価格は、一応は販売価格が設定されていますが、これはあくまでも売主の希望金額なのです。

だからといって、日本は国土的に土地が乏しいですから、買い手側の思惑は通らず、常に売り手市場の価格設定になってしまいます。

値段の根拠にしても、「通り相場がいくらだから」「いくらでないと売りたくない」・・といった曖昧な理由が実際は多いのですよ。

しかし、一般の方は新聞広告や情報誌で見た値段を、定価だと思い込んでいますから、なかなか積極的に「安くしてほしい」とは言えず、値引きされるのを楽しみに待ってるのが現状でしょう。

不動産物件を求める方の、このような待ちの姿勢が、業者の都合で契約させられる原因になっています。

不動産物件は、スーパーで売っている「一個いくらの野菜や果実」とは違うのですから、値段は交渉できるのです。

注文住宅ですとあまり値切ると「手抜き」が怖いですが、土地はドンドン値切っても問題ありません。

元々、定価は明確な根拠のない価格設定が多いですから、ドンドン値切りましょう。
もし、値切り交渉をいやがる不動産業者は、土地購入を委託する相手として信用できません。

本当に良い不動産業者は、買主であるあなたの代理人ですから、あなたの味方でなくてはならないのです。
また、業者が売主の代理もかねてたら中立の立場になりますよね。

ですから、信用できる業者だと思ったら、買いたい価格の理由（値引の理由）を真剣に説明しましょう。

土地の価格を値切るには、「買いたい価格の理由を説明する」は、意外と効果がありますよ。交渉ごとは、明確な理由と真剣さが重要なのです。

また、値切りやすい土地があります。
それがどのような土地か説明すると、まず分譲地で売れ残っている土地です。
分譲地は、売る目的で作られた土地ですから、早期販売で利益を出すことを目的としています。
売れ残っている期間が長引けば、借り入れ金利や管理経費などの負担が大きくなりまうから、業者側からすれば一日でも早く売りたいのが実情なのです。

次に値切りやすいのが「売り急いでいる土地」です。
売り急いでいる理由は地主側にそれぞれあるでしょうが、買いたい土地あったら不動産業者に、「どうして売りに出されてるんですか？」と聞いてみましょう。
もし、売り急いでいる物件であれば値切りＯＫ、安く買えることになります。

ただし、交渉ごとは「手の打ちどころ」が大切です。
あまり欲を出して、交渉決裂とならないように注意してください。

　　

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]]> 土地の選び方 2009-10-14T20:13:55+09:00 hidetyonbo FC2-BLOG http://hidetyonbo.blog89.fc2.com/blog-entry-499.html ２Ｘ４住宅は、アメリカで生まれ日本に導入されて建築工法です。 ですから本来の基準寸法は「インチ」を基準として設計されていますが、日本に定着すると共に「ｍモジュール」や「尺貫法」の寸法を使用するのが多くなりました。 それでは、「ｍモジュール」や「尺貫法」の寸法を使用した場合、特に問題があるのかと言うと、基準寸法が「尺貫法」（９１０グリット）で設計されている場合、室内建具の開口巾に注意が必要です。
２Ｘ４住宅は、アメリカで生まれ日本に導入されて建築工法です。
ですから本来の基準寸法は「インチ」を基準として設計されていますが、日本に定着すると共に「ｍモジュール」や「尺貫法」の寸法を使用するのが多くなりました。

それでは、「ｍモジュール」や「尺貫法」の寸法を使用した場合、特に問題があるのかと言うと、基準寸法が「尺貫法」（９１０グリット）で設計されている場合、室内建具の開口巾に注意が必要です。

最近、ある住宅相談サイトで下記のような質問がありました。

『新築物件ですが、建具はダイケンを使用します。５種類の幅875,850,780,755,735とあるうちの最少の735しか選択できないと、ハウスメーカーは主張します。幅というのは外幅です。735の有効開口は610となり、普通のマンションより小さい印象を受けます。』

室内建具の標準的な有効開口が610ｍｍしかないと言うことは、一般的な在来工法住宅でいうと巾の狭いトイレ用ドアと同じです。


なぜこのような寸法になってしまうかというと、尺貫法２×４の場合、壁芯が910mm開口の通路正面に室内ドアがあると想定した場合、２×４は建具両側に「マグサ受け」が必要であり、モジュール芯から82.5＋5ミリづつ寄った所からドア枠が設置するためこのような寸法になってしまいます。

ですから、最も狭くなってしまう所の寸法を標準にして、室内建具が選択されているようです。
しかし、この室内ドアが標準ということは生活上様々な問題を含んでいます。

例えば、子供室のドアを例に取れば、一般的な子供用勉強机が引越しのときにドアから入らないことが想定されます。勉強机も最近は平面の短辺が600mm以上のものが多く、また、ギリギリの寸法でも運搬の手掛けを考えると入りません。
外部の窓から搬入するなら、窓の寸法も検討しなければなりません。

このハウスメーカーの場合、「尺貫法」の在来工法を主力としていたが、同じ尺貫法で２Ｘ４も始めたのでしょう。
しかし、尺貫法が基本モジュールでも、部分的にｍモジュールを併用して上のような問題をクリアーするのが一般的な考え方です。

これが室内建具の標準ですというようなハウスメーカーでは、余りにも「２ｘ４」の収まりを理解せず、自分達が管理しやすい寸法にまとめているだけであって、消費者を無視したハウスメーカーといえます。

元々「２ｘ４」は、尺貫法とは異なる構造なのですから、「２ｘ４」の収まりを基準とした基準寸法の選択が大切ですから注意してください。

　　

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]]> 住まいの情報 2009-10-13T21:16:58+09:00 hidetyonbo FC2-BLOG http://hidetyonbo.blog89.fc2.com/blog-entry-498.html 地球温暖化対策として国が普及を進め、今、注目を集めている住宅用太陽光発電のシステム訪問販売でトラブルが急増しているそうです。 国民生活センターは７日、消費者に「制度の情報を収集して冷静な判断を」と呼び掛けました。 国民生活センターの発表では、太陽光発電に関する０８年度の相談件数は１７１９件と、前年度より２１％増加し、このうち８割以上が訪問販売でのトラブルで、前年同期より３２％増えているそうです
地球温暖化対策として国が普及を進め、今、注目を集めている住宅用太陽光発電のシステム訪問販売でトラブルが急増しているそうです。

国民生活センターは７日、消費者に「制度の情報を収集して冷静な判断を」と呼び掛けました。

国民生活センターの発表では、太陽光発電に関する０８年度の相談件数は１７１９件と、前年度より２１％増加し、このうち８割以上が訪問販売でのトラブルで、前年同期より３２％増えているそうです。

トラブルの主な内容は、経済産業省が０８年度から復活させた補助金制度や、今年１１月の余剰電力買い取り価格引き上げが誇大に説明されている例が多くようです。

相談例では、岡山県の４０代男性が昨年秋、訪問販売業者に「電気を電力会社に買い取ってもらえるので、月々のローン返済が相殺される」と勧誘され、分割払いで２３０万円の装置を購入。だが実際の電力買い取り額は月４００～１０００円どまりだったそうです。

また、業者に「国の補助金が受けられる」と説明されて４５０万円の装置を購入後、装置が補助の対象外だと分かったという例もあります。
中には「補助の対象に限りがある」と契約を急がせる業者もいるそうです。

太陽光発電は国が率先して普及を進め、次々と補助金や、買い取り価格引き上げなどの政策が発表されてきました。
また、数年後には導入価格を半額に・・といった発表もあります。
このような情報から、太陽光発電の買い控えが目立ち、国の前倒しな政策見通し発表に、販売現場が困惑しているとの報道もありました。

しかし、実態はそれよりも悪い方向へ作用しているみたいです。
太陽光発電システムは、設置場所の気象条件、周囲の環境などによって、発電量が違ったりしますから、必ずシュミレーションしてデーターを確認した上での導入検討が大切です。

あまりにも、得するような話だけの営業は逆に注意が必要ですよ。
できれば２～３社から見積を取り、信用できる業者に依頼するうにしましょう。

　　

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　 ]]> 住まいの情報 2009-10-10T13:34:41+09:00 hidetyonbo FC2-BLOG http://hidetyonbo.blog89.fc2.com/blog-entry-497.html 前回は「良い家づくり（基本計画編）」を述べましたが、今回は現場施工に対する考えを説明します。 現場施工に関しては、だれでも思うことが「私の家は腕の良い大工さんに施工してもらいたい」と言うことでしょう。 しかし、現在のように建築工期が短かったり予算が大幅に少なかったりすると、「腕の良い大工」であってもそれなりの仕事になってしまいます。 私の長年の経験からも、「腕の良い大工」が工期が短かったり予算 前回は「良い家づくり（基本計画編）」を述べましたが、今回は現場施工に対する考えを説明します。

現場施工に関しては、だれでも思うことが「私の家は腕の良い大工さんに施工してもらいたい」と言うことでしょう。
しかし、現在のように建築工期が短かったり予算が大幅に少なかったりすると、「腕の良い大工」であってもそれなりの仕事になってしまいます。

私の長年の経験からも、「腕の良い大工」が工期が短かったり予算がない仕事で「仕事の質」が落ちていく例が多数あります。
工期が短い、予算が少ないということは、例えば「釘頭を３回叩いていたのが１回になる」というようなことになり、後では見えない仕事ですが、それだけでも住まいの寿命は違ってくるのです。

しかし、正規の工期や予算ががあっても現場施工の取り組み方一つで住宅の質が変化します。
特に木造住宅の場合、いかにプレカット化が進んだといえど、構造を総合的に把握し、細部の木材管理まで目の届く「熟練した大工の棟梁」がいることが重要です。

現在は構造材のプレカット化により、大工が下小屋で構造材を「墨付け・加工」をすることが少なくなり、特に若い大工はそのような技術の伝承がなされていない場合が多くなっています。
また、現場監督はというと、同じように下小屋加工の時代は、大工の棟梁と加工の打ち合わせをしながら木造の知識を得ましたが、現在はプレカット化してしまい、現場監督といえど木造の知識の乏しい監督が多く存在します。

住まいは様々な職種が集合して造りますが、木造住宅の場合はやはり「熟練した大工の棟梁」が中心にいないと良い家づくりにはならないといえます。

例えば、木造知識の乏しい現場監督が中心なると、工期と予算ばかりが優先されてしまい、表面上は綺麗な仕上げの建物はできても、長持ちするかどうかは疑問です。
ただ、この場合は一概に現場監督を責めるより、住宅会社の現場管理体制の問題といえます。

また、現場における良い家づくりのポイントは「見えなくなる部分の施工」です。
仕上げ材を支える下地材がしっかりと固定されているかなどが重要で、この部分は仕上げ材で塞がれれば見えないし直しようがありません。
特に、職人の下地材に対する意識は低く、不足すると「現場で雨ざらし」の材や、「半部腐食した」ような材を仕様する場合がありますから注意しましょう。

見えなくなる部分の仕事で最も注意すべきは、「断熱材の施工」です。
断熱材に関しては、商品の種類や厚みなどの断熱性能を重視する方が増えていますが、どのような種類の断熱材を使おうと、現場施工が悪く隙間があっては何もなりません。少しの隙間でもそこに結露などが集中します。
断熱工事に関しては少しの隙間でもダメですから、「０点か１００点しかない」と覚えてください。

このように、良い家づくりのための現場施工とは、常識的な工期と予算があって、木造を熟知した職人や監督がいて、見えない部分もしっかりとした仕事をすることです。

木造住宅の施工に関しては、内容が一部重複しますが「良い仕事・安心できる仕事」も参考にしてください。

　　

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]]> 家づくりノウハウ 2009-10-09T14:30:05+09:00 hidetyonbo FC2-BLOG http://hidetyonbo.blog89.fc2.com/blog-entry-496.html 現在は様々な住まいに関する情報が手にはいりますよね。 それでは単純に「良い家の条件とは」と考えると、「？・・一体何を基準にすれば」と迷ってしまいます。 建物の性能で考えるなら「高気密・高断熱」がよいのか、「オール電化」がよいのか、それとも「エアサイクル」がよいのか、「外断熱」は「太陽光発電」は・・・といったようにきりがありませんし、構造面・耐震性などから考えるとＲＣ造、鉄骨造、木造、２Ｘ４構造、 現在は様々な住まいに関する情報が手にはいりますよね。
それでは単純に「良い家の条件とは」と考えると、「？・・一体何を基準にすれば」と迷ってしまいます。

建物の性能で考えるなら「高気密・高断熱」がよいのか、「オール電化」がよいのか、それとも「エアサイクル」がよいのか、「外断熱」は「太陽光発電」は・・・といったようにきりがありませんし、構造面・耐震性などから考えるとＲＣ造、鉄骨造、木造、２Ｘ４構造、木質パネル構造、ログハウス・・・とそれぞれに特徴があり、これも一概に決めることができません。

特に最近の建物の傾向を見ると、何かに特化するほど、その性能確保が優先されてしまい、間取りの段階から住まいの原点ともいえる基本的なものが無視されるような気がします。

例えば、「高気密・高断熱」を例にすれば、気密・断熱性能のデーターを重視するあまり、間取りを見ると熱の出入りを少なくするため、窓の数量や面積が少なくなり閉鎖的で風通しの悪い間取りを見かけることが多くなりました。

24時間換気設備の義務付けから、「高気密・高断熱」といっても一定の外気が導入されますから、このような間取りですと湿度の多い梅雨時期などの場合、室内にカビなどが発生しやすくなります。

また、オール電化にしても、ＩＨヒーター、エコキュウート＋床暖房・・・とシステムが積み上がっていくと当然原価は跳ね上がっていきますが、それを押さえるために構造体や間取りにしわ寄せがいっているような建物を見かけます。

「高気密・高断熱」だ「オール電化」だ「太陽光発電」だと、三種の神器のようにもてはやされ、「それさえ設置されていれば生活空間は最低条件でも売れる」といった考えが業界にあるのかも知れません。

当然、売れ筋を考えた販売価格からすると全てを満足することは出来ず、消費者が好む商品に特化すれば、基本的な部分を犠牲にしなければならなくなってしまいます。

しかし、このような考えが住まいの基本的な考えをないがしろにしてきたのではないでしょうか？
それぞれの地域の気候風土を考えた間取りではなく全国一律スタイル、コストを抑えるために現場人件費削減の工期短縮、・・・など、いつのまにか「住宅メーカーの価格と商品特化の競争」にあけくれた結果ではないでしょうか？

そこには本当の意味の消費者を考えた家づくりがあるとは思えません。
結果的に「長期優良住宅」といった、わざわざ法律を制定しないと長持ちする家が造れない状況になってしまったといえます。

私は「良い家とは」と聞かれれば、「住む人のライフスタイルに合った長持ちする家」と考えます。
このような家は、何も予算をかけて「長期優良住宅」を造らなくても出来るのです。

建設地の気候風土を考えた間取り、無理のない建築工期を設定し、その上で必要な性能が有効に作用するよう考えれば良いのですから、基本設計時点での考え方が大切といえます。 ]]> 家づくりノウハウ 2009-10-08T15:52:53+09:00 hidetyonbo FC2-BLOG http://hidetyonbo.blog89.fc2.com/blog-entry-495.html 用途地域とは、各地域の行政側が計画的に街づくりを行うために定めたもので、その地域において建築可能な建物の種類等を制限しており、この用途地域に準じて敷地と建物の関係を規制する建ぺい率や容積率も決定されています。 用途地域にはどのような種類があるか、建ぺい率、容積率とはどのような内容かは「住まいの法規」で確認してください。 最近は皆さんもよく勉強していて、用途地域や建築の制限などは不動産を検討され
用途地域とは、各地域の行政側が計画的に街づくりを行うために定めたもので、その地域において建築可能な建物の種類等を制限しており、この用途地域に準じて敷地と建物の関係を規制する建ぺい率や容積率も決定されています。

用途地域にはどのような種類があるか、建ぺい率、容積率とはどのような内容かは「住まいの法規」で確認してください。

最近は皆さんもよく勉強していて、用途地域や建築の制限などは不動産を検討される際には必ず確認していると思います。

ただし、一般的な知識では不十分な場合がありますよ。
それは、異なる用途地域が隣接していている場合や、またがっている場合です。

例えば、気に入った土地が低層住居専用地域であれば、あまり高い建物は建ちませんから住環境にも良いと思いがちですが、前面道路の反対側地域が中高層住居専用地域に該当しているような場合には「数年後にいきなり目の前に高層マンションが・・・」ということも考えられます。


こうした建物の高さの違いだけでなく、用途地域が違えば建物の種類（住宅・工場・店舗など）も変わってきます。

また、敷地が用途地域をまたいでいる場合、それぞれの面積に対して該当する建ぺい率、容積率の計算で規制されますから、詳しくは不動産業者によく確認しましょう。

ですから、土地・建物物件資料には低層住居専用地域と書いてあっても、物件周囲の用途地域も確認しておくことが重要です。

それでは、自分で周囲の用途地域を確認するにはどこで調べればよいかというと、対象物件を扱っている不動産業者に聞けば大概は調べてくれますが、最近では市・区のホームページ上で公開しているところもありますから、調べてみてください。

　　

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]]> 家づくりノウハウ 2009-10-05T14:45:15+09:00 hidetyonbo FC2-BLOG http://hidetyonbo.blog89.fc2.com/blog-entry-494.html 最近は、マイホームを取得するのにも、注文住宅での「こだわり設計住宅」か、ローコスト、頭金なし、といった内容で、そのかわり仕様は「規格セット型のローコスト住宅」かのどちらかへ二極化する傾向が強くなり、中間層の住宅が減ってきました。 また、「長期優良住宅」や「瑕疵担保履行法」も施行され、建物の維持管理や住宅資産価値への評価も視野に入れた家づくりが、求められています。 このような傾向の中、ローコスト
最近は、マイホームを取得するのにも、注文住宅での「こだわり設計住宅」か、ローコスト、頭金なし、といった内容で、そのかわり仕様は「規格セット型のローコスト住宅」かのどちらかへ二極化する傾向が強くなり、中間層の住宅が減ってきました。

また、「長期優良住宅」や「瑕疵担保履行法」も施行され、建物の維持管理や住宅資産価値への評価も視野に入れた家づくりが、求められています。

このような傾向の中、ローコスト住宅で注意すべき点がありますよ。
ローコスト住宅といっても、構造や耐震の面は他の住宅と同じ規定で確認申請を取りますから、全く遜色はありません。「それなら価格の安い家のほうが、得なのではないの」と思いますよね。
特にローコスト住宅といっても、表面の仕上がりや設備グレードの充実には目を見張るものがあります。

しかし、ローコスト住宅の構造や耐震は安心といっても、確認申請を通過させるポイントを抑えているだけで、建物の耐久面を考えた材料、施工、工期・・・など総合面で考えると、ローコスト化を図るために、建物に無理が働いているのが、専門家から見ればわかります。

ではなぜこのような建物が増えているのでしょうか？

現在は先の見えない経済不況の中にあって、不動産価格が下落し「家は今が買いどき」という情報が流れています。

また、数年先の消費税アップの影が意識の中にあって、特に若年層家族に「今のうちにマイホーム取得を」という考えが浸透しているようです。
このような傾向に合わせたように、フラット３５も今年度から頭金なしの１００％融資になりましたした。

このような消費者の住まいに対する意識の変化、また標準的な注文住宅の着工棟数の激減が、若年層対象のローコスト住宅の増加になっているようです。

また、消費者の住まいに対する意識の変化としても、冒頭に述べたように家づくりに徹底的にこだわりを求める人が増える反面、「現在の家賃並みで買えるなら、住まいには何もこだわらない」という人も増えています。

このような傾向が、安易な造りのローコスト住宅の増加につながっていると考えられます。
また、このような住まいを求める方は、ローンが払えなくなったら転売するか賃貸住宅にする考え方の人も多いようですから、「長期優良住宅」と逆行する家も増えているのです。

住まいにどちらのスタイルを取り入れるかは消費者の自由選択ですが、確認申請許可があるからといって、「規格セット型のローコスト住宅」に、住まいの耐久性や高い技術精度を求めることは難しいと考えられます。

　　

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]]> コラム 2009-10-03T20:18:31+09:00 hidetyonbo FC2-BLOG http://hidetyonbo.blog89.fc2.com/blog-entry-493.html 最近ブログへの質問で「交通の便利な街中に、建売4,100万円の物件と、ちょっと不便な田舎に土地を購入して注文住宅を3500～4000万円で建てるのと、どちらが良いかアドバイスがほしい」という内容の質問がありました。 結論から言うと、私の考えとしては「家は土地の上に建ちますから、住環境が優先されるべきであって、住み手にとって比較している土地に対し、将来に渡っての家族全体のライフスタイルを検討して、優先すべき事 最近ブログへの質問で「交通の便利な街中に、建売4,100万円の物件と、ちょっと不便な田舎に土地を購入して注文住宅を3500～4000万円で建てるのと、どちらが良いかアドバイスがほしい」という内容の質問がありました。

結論から言うと、私の考えとしては「家は土地の上に建ちますから、住環境が優先されるべきであって、住み手にとって比較している土地に対し、将来に渡っての家族全体のライフスタイルを検討して、優先すべき事項の多い方を選んではどうでしようか？」という答えです。

最近はこの手の質問が増えていますが、アドバイスをするにも現地が見えないと、どうしても漠然とした内容になってしまいます。

以前ですと土地の価格が安い分、広い土地が手に入り環境の良い「田舎の土地」をすすめていたでしょうが、最近は核家族化、老後における生活スタイルの変化、「長期優良住宅」に見る不動産としての価値・・などの様々な角度から検討しないと一概には答えが出せないと考えています。

ただし、質問にあるような「交通の便利な街中の建売」だとしても、不動産業者が利益ばかり考えた同じデザインの、箱型田の字型プランが乱立した建売住宅はおすすめしません。


建売住宅であっても、住み手の対してコンセプトを明確にし、土地環境を考慮した建売住宅を選ぶようにしましょう。
逆に、土地＋家の注文住宅であっても、土地の形状や住環境の検討をせず、ハウスメーカ規格プランを先に決定し、そのプランの家が建つ土地を前提に土地探しをする方もいますが、それでは住環境は二の次、本当の意味での注文住宅とは言えませんよ。

しかし、最近はこのような方が増えているようで知人の不動産屋の話では、ハウスメーカの箱型プランが入らない変形地は、土地価格が大幅に下落してしまうそうです。
設計士としては変形地の方が「プランや構造にも変化が出て腕の振るい所」とかんがえるのですが・・、ともかく、安い土地を求めるなら変形地は一考ですよ。

冒頭に述べた「家は土地の上に建つから住環境が優先・・・」ということは、どのような場所の土地であっても、その土地の住環境を考えた設計や家づくり、住宅購入が大切なのです。

　　

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]]> コラム 2009-10-01T16:01:12+09:00 hidetyonbo FC2-BLOG http://hidetyonbo.blog89.fc2.com/blog-entry-492.html 「土地の選び方」のコーナーでは、土地に関する情報や問題点を重点に扱ってきましたが、土地を扱う不動産業者も良し悪しの判断基準がありますから、その点をまとめてみます。 「探している土地の条件さえ合えば、不動産業者は特に問題ないよ」と言う方もいるかも知れませんが、実際、土地選びで成功するかどうかは、不動産業者にかかってるんですよ。 信頼できる業者かどうかを見分けるポイント １、希望地域の土地情報（ 「土地の選び方」のコーナーでは、土地に関する情報や問題点を重点に扱ってきましたが、土地を扱う不動産業者も良し悪しの判断基準がありますから、その点をまとめてみます。

「探している土地の条件さえ合えば、不動産業者は特に問題ないよ」と言う方もいるかも知れませんが、実際、土地選びで成功するかどうかは、不動産業者にかかってるんですよ。

信頼できる業者かどうかを見分けるポイント

１、希望地域の土地情報（相場など）に詳しいの？

土地の価格は常に変動していて、一般的には３ヶ月周期程度で動いています。
例えば不動産業者に「○○町の土地を探しているんですが、いくらくらいですか？」と聞けば「○○町なら、坪○○万円くらいですよ。」という答えが一般的な応対になります。

そこで、さらに突っ込んで「最近、この地域で契約された例はありますか？」とか「ここ数ヶ月の間に価格に動きはありますか？」と聞いてみてください。

もうわかりましたよね。
その地域に詳しい業者なら、実際に取引された価格など詳細に教えてくれるはずですし、曖昧な返事なら、その地域について詳しくありませんから、相場価格より高く買う危険性がありますよ。

２、物件の正確な資料はあるの？

関心ある物件があったら、物件資料を請求してみましょう。

信頼できる業者は正確な資料を作っていますが、意外と何ヶ月も販売しているのにそういう資料を作成してない業者もいるのです。
そのような業者にかぎり、重要事項を確認するのに時間がかかったり、売主側と話が進まなかったり、食い違っていたりする場合があります。
正確な物件資料を用意しているかどうかで、仕事に対する取り組み姿勢がわかってきます。

３、現地案内で最終確認

上の二つがクリアーできれば、「現地案内」を依頼しましょう。
現地を見ないで聞いたイメージだけでは絶対判断しないでください。
現地を見れば土地図面上ではわからない、土地周囲の状況や道路、側溝、境界・・などの状況がわかりますから、気になるところを、直接質問してその物件について把握しているかどうか確認してください。
「多分、○○です」や「○○だと思います」という答えでは要注意ですよ。

それに、良いところばかり説明するのも要注意です。何事もおなじですが、メリットがあればデメリットもあるのです。特に言葉巧みに悪いものを良く言って販売をするのが、営業マンの実力と勘違いしている人が多いですから注意しましょう。

また、現地調査の時点で不明な点が発生し、その場でわからない場合、「後ほど確認して連絡します」という答えをいただきましょう。
その場で曖昧にしてしまうと、契約まで進んだ場合、あとでトラブルになりますので注意してください。

以上が不動産業者を選ぶ場合の注意点です。
土地探しはあなたのマイホーム計画の出発点ですから、どのような不動産業者を選ぶかも大切なポイントですから参考にしてください。

　　

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]]> 土地の選び方 2009-09-29T09:39:16+09:00 hidetyonbo FC2-BLOG http://hidetyonbo.blog89.fc2.com/blog-entry-491.html 住まいの断熱材に対しては、断熱材の種類、厚み、施工方法といろいろ調べ、「断熱材へのこだわり」をもっている方が最近とみに増えているような気がします。 断熱工事に関してはネット上でも「外張り断熱」か「内断熱」か、材種は「グラスウール系」か「ポリスチレン系」か・・・といった断熱に関する悩みの相談が多くみられます。 素人の方が、「ミラフォームだ」「いやアクアフォームが良い」「ネオマフォームは？」といっ
住まいの断熱材に対しては、断熱材の種類、厚み、施工方法といろいろ調べ、「断熱材へのこだわり」をもっている方が最近とみに増えているような気がします。

断熱工事に関してはネット上でも「外張り断熱」か「内断熱」か、材種は「グラスウール系」か「ポリスチレン系」か・・・といった断熱に関する悩みの相談が多くみられます。

素人の方が、「ミラフォームだ」「いやアクアフォームが良い」「ネオマフォームは？」といった相談をみると、情報網の発達がいかに一般の方に専門的知識が広まっているか痛感させられます。

しかし、どちらかというと目先が断熱材のことばかりに行ってしまい、窓サッシと断熱材を総合的に検討せず、「断熱は断熱材だけ、窓は窓だけ」といった断熱性能判断が意外と多いのではないでしょうか？

断熱材は熱の伝導を防ぐ材料ですが、壁面よりも窓などの開口部から出入りする熱の方がはるかに多いのです。現在のサッシメーカ商品の中では、「アルミ樹脂の複合フレム＋Low-Eペアガラス」が断熱性能的には最高ランクに考えられますが、高価な窓を付けたからといって壁に大きな穴があることには変わりなく、壁の断熱性能に比べ窓の断熱性能は圧倒的に低いのです。

だから、断熱材を検討するのであれば、窓と壁の断熱性能レベルが合致していないと無駄がでます。 例えば前述のサッシレベルまでいかず一般的ペアガラスサッシを使用して、壁断熱材に「ネオマフォーム」を使用した場合、壁断熱材が明らかに「オーバースペック」となっていますから、壁断熱はランク下でも十分といえます。

断熱工事に関しては施工者側も、「やれ外断熱だ、高気密高断熱だ」と顧客を煽り宣伝はしますが、このような断熱工事に関する基本的な説明が出来ていない業者が多いのが、ネットなどでの相談で伺えます。

また、最近は「高気密高断熱住宅」の間取りなどを見ると、異様に窓が少なく風通しの悪い間取りがみられます。
この例も、気密・断熱のレベルを上げるには、高性能サッシと高性能断熱材を使用しなければなりません。
前述したように窓サッシは高性能であっても壁の断熱性能に比べ低くなると共に、価格も高価なために開口部の少ない間取りになる傾向があるようです。しかし、このような「高気密高断熱住宅」では、雨が多く湿度の高い日本ではカビやダニが発生しやすくなり、長持ちしない家になってしまいます。

ですから、断熱工事にかんしては「新省エネ基準」や「次世代省エネ基準」の何等級程度にすとかといった、建設地域に合った断熱性能の基準を決めることが先決であって、決めた基準に対して開口部サッシと壁の断熱材の「組み合わせ仕様」を決めることが基本なのです。

ネット上で「断熱材がグラスウールの、○ミリ仕様になっています。工務店は大丈夫といいますが本当でしょうか？」といった投書を見かけることがあります。

それに対し、質問者の建築地域、サッシの断熱性能など表示がないのに「それでは不十分、○ミリにするか、別な○○材にしましょう」などと、総合的判断のない無責任な回答があったりします。

それには、肝心の工務店が断熱材だけレベルアップしても意味がないことをわかっていても、キチンと顧客に説明しないことが、このようなネット投書につながっているとおもわれます。
（中には単に価格が安いから採用しているだけで、断熱工事の基本すらわかっていない業者もいますから注意しましょう。）

「新省エネ基準」や「次世代省エネ基準」の等級に関しては、それぞれの地域によって数値が異なりますから専門家（設計士など）に確認してください。

　　

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]]> 家づくりノウハウ 2009-09-27T13:54:11+09:00 hidetyonbo FC2-BLOG http://hidetyonbo.blog89.fc2.com/blog-entry-490.html リバースモーゲージとは持ち家などの居住用資産を担保として、生活資金の融資を受けるもので、「長期生活支援資金」または「逆抵当融資」ともいいます。 どのような仕組みかというと、住宅ローンを借り入れをして、毎月返して行き、返済完了すると完全な所有権を手にすることができるのが、通常の住宅ローンに対し、不動産を既に所有している人が、それを担保に少しずつ資金を借りて、最終的に返済が終わると所有権がなくなると
リバースモーゲージとは持ち家などの居住用資産を担保として、生活資金の融資を受けるもので、「長期生活支援資金」または「逆抵当融資」ともいいます。

どのような仕組みかというと、住宅ローンを借り入れをして、毎月返して行き、返済完了すると完全な所有権を手にすることができるのが、通常の住宅ローンに対し、不動産を既に所有している人が、それを担保に少しずつ資金を借りて、最終的に返済が終わると所有権がなくなるという、住宅ローンと逆方向に進むことから「リバース（逆・反対）・モーゲージ」と呼ばれていますよ。

もっと簡単に言うと、自宅を担保に自治体や金融機関から融資を受け、死亡後に担保物件を処分して借入金を一括返済するシステムです。

これですと、一生自分の家に住み続けられますから、持ち家がありながら十分な現金収入がない高齢者から注目されていますよ。

今までは信託銀行などが一部の裕福層向けとしてしか扱っていませんでしたが、ここ数年民間金融機関やハウスメーカーが新しいタイプのリバースモーゲージを提供しはじめました。

ハウスメーカの場合、あくまでも顧客サービスの一環という意味合いがあり、利用者も限られているといえます。

旭化成ホームズやトヨタホーム、積水ハウスなどが取り扱っていますから興味のある方は問い合わせてください。ここでは金融機関のリバースモーゲージ説明します。

銀行系リバースモーゲージでは、特に中央三井信託銀行と東京スター銀行が知られています。
中央三井信託銀行のリバースモーゲージは、当初は、対象となる不動産の担保評価額が1億円以上と高額でしたが、徐々にハードルを下げ、現在は4000万円以上と利用しやすいレベルになり、元金と利子の両方の返済が据え置かれ、亡くなった時に元利金を一括返済する方式です。

一方、東京スター銀行の「充実人生」は、担保評価額の制限がなく、評価額に応じた融資制限が設定され、元金返済のみが据え置かれ、利子は毎月返済する方式です。ただ、同行の「預金連動型」と組み合わせることで、預金の利息と借入金の利子を相殺して負担を減らすこともできます。

このようなリバースモーゲージの商品は全国的な広がりを見せ、１０月１日からは群馬銀行が「長寿化し活動が広がっているお年寄りが多い。老後の人生をどう享受するかというニーズに応えたい」として、リバースモーゲージ商品「夢のつづき」を発売します。

こうした商品を取り扱う背景について「子は子で、親は親。それぞれが独立した存在で、親が子供に頼らず、老後の人生を満喫しようという親子関係の変化がある」とされ、老後におけるライフスタイルの変化が実感されます。

今までの住宅ローンですと、新居を持っても生活を切りつめて豊かさを実感できないという矛盾を感じる面がありますが、リバースモーゲージのメリットはゆとりある暮らしを実現出来ることでしょう。

　　

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]]> 資金計画 2009-09-25T20:02:38+09:00 hidetyonbo FC2-BLOG http://hidetyonbo.blog89.fc2.com/blog-entry-489.html 危ない間取りの住宅が増えているといわれていますよ。 一体どのような間取りが、危ない間取りかといううと、具体的には1階と2階で柱の位置や壁の位置が半分以上、合っていない住まいの間取りです。 １階と２階の平面間取りを重ね合わせ、柱や壁の位置が合致している割合を「直下率」と言うが、柱の直下率が50％を下回ると、梁などの横架材がたわんで２階の床に「ゆがみ」などが発生する事故の発生率が３倍以上に高まるという
危ない間取りの住宅が増えているといわれていますよ。

一体どのような間取りが、危ない間取りかといううと、具体的には1階と2階で柱の位置や壁の位置が半分以上、合っていない住まいの間取りです。

１階と２階の平面間取りを重ね合わせ、柱や壁の位置が合致している割合を「直下率」と言うが、柱の直下率が50％を下回ると、梁などの横架材がたわんで２階の床に「ゆがみ」などが発生する事故の発生率が３倍以上に高まるという調査結果があり、さらに地震に耐えるための性能が落ちる可能性もあるそうです。

設計をしている立場から考えられないような話ですが、プレカット工場の担当者へのヒアリングの結果によると、「レアケースとはいえず、このような間取りが増えている」ということです。

現在の木造２階建て住宅ですと簡易構造計算規定は、壁量計算と偏芯率で構造の検討を行うことが通常で、直下率の計算は求められず、一般的には設計士の判断に任されているのが現状といえます。


しかし、直下率が５０％を切るような間取りの場合、せっかく配置した耐震壁が有効に作用せず、地震時に大きなダメージを受ける可能性があると構造の専門家が指摘しています。

それではなぜ設計の基本的考えが守られないのでしょうか？

一つには「在来木造は自由な間取りが可能」といった考えが広まり、法的な基準さえクリアーすれば、構造よりも「デザイン」や「間取りの自由性」を重視する傾向になっています。
以前ブログでもかきましたが、特にハウスメーカーの場合、設計士がいても法的チェックと確認申請だけで、お客との打ち合わせ間取りは営業マンが作成しているところがほとんどなのです。

このような状況が、お客受けするデザインや間取りに走ってしまい、構造的な検討は法的チェックのみになっていると考えられます。

現在の木造住宅の耐震規定は過去の大地震を教訓に修正されてきました。
しかし、柱や壁の直下率は伝統的な在来工法の中で守られてきた範ちゅうにあり、大工技術の継承がなければ基本的な考えが身に付かないのです。

私が設計士として駆け出しのころは、木造は「墨付け」「加工」をする大工の棟梁に図面を訂正されたり、教わったりして勉強してきました。
しかし、現在は加工はプレカット工場、間取りは営業マンというのが実態です。

この状態では大地震を教訓に耐震規定を定めた木造住宅がまた、地震で評価を下げるような状態になりつつあると言えるでしょう。

この問題は、耐力壁や柱の直下率が５０％以上あれば大丈夫ですから、ラフプランの段階で１階と２階の柱や壁の重なりをチェックするようにしましょう。

　　

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]]> 住まいの情報 2009-09-24T20:32:56+09:00 hidetyonbo FC2-BLOG