家を建てる！

不動産業界の動きを見ていると、日本は本当に国土が狭く、土地不足を実感します。

狭い国土に人口が多く、土地の需要が多くても土地不足、特に住宅地の造成を見ていると年々狭小化の傾向にあり、特に都市部でその傾向は顕著になっています。


一般の方が自分で土地を探そうとしてもなかなかオープンな情報は入らず、地主、売り主側の利益確保の立場にいる、不動産会社の情報に頼るのが現実ですよね。

一般の土地購入者はスタート時点から不利な立場にいるといえるでしょう。

例えば不動産会社自体、土地不足から売り主サイドの情報を収集し、買い主を探して仲介した方が、買い主側の特定条件で土地を探すよりも、手っ取り早く効率が良いからです。

不動産取引の仲介手数料は、売り主、買い主それぞれから物件価格の３％＋６万円と法律で決められています。
同じ手数料なら効率の良い売り主サイドの情報を優先しますよね。

不動産会社を訪ね、希望条件で土地探しを依頼しても、いつまでたっても連絡が入らないといった経験はありませんか？

不動産取引の形態は大別すると下の３つに分けられます。

１，不動産会社の土地販売

　　買い主は不動産会社との直接取引となり、仲介手数料は発生しません。
　　この場合不動産専門の業者との直接取引なので土地に関する知識や法律を学んでおく必要があ　　ります。
　　最近は聞かなくなりましたが、以前は法律的に家の建てられない土地を売りつける悪徳不動産業　　者も存在しました。

２，不動産会社の仲介物件

　　土地の売り主から依頼を受け、不動産会社が買い主を探す形態です。
　　この場合不動産会社は、売り主、買い主の双方から仲介手数料を得ることができます。
　　不動産会社は双方の代理の立場ですが、売り主の利益優先を考えて買い主を探すから
　　買い主の権利がおろそかになりがちです。

３，他の不動産会社の物件仲介

　　不動産会社が自社で買い主を探せず、他の不動産会社が買い主を見つけて取引が
　　成立する形態です

　　売り主から依頼を受けた不動産会社は売り主側の条件で買い主を探し、買い主から依頼
　　された不動産会社は買い主側の条件で土地を探し、条件が折り合って成立する形態です。
　　この場合の仲介手数料は、それぞれの不動産会社の取引相手（売り主、買い主）のみに
　　発生します。
　　不動産業界用語では、２の場合「両手」、３の場合「片手」と表現します。

このように住宅地不足から土地は売り手優先市場となっており、特に条件の良い土地は売り手側や不動産業者側の操作による、分譲住宅地や建築条件付きといった状況で、良い土地だけ欲しいといっても困難な状況にあるのが現状でしょう。

土地の「掘り出し物」は安い中古住宅付き物件を探し、建物を解体して家を建てる方が増えているそうですよ。

　　






　　

物価が上昇して、住まい計画も難しい時代になってきました。
安い土地や建物（掘り出し物）はなかなか見つかりませんよね。
どのような条件の不動産なら一般的な不動産と比較して安いのか書いてみます。




■ 安い不動産

１，不整形宅地、傾斜地

　　このような土地は、ハウスメーカーの規格住宅が建てにくくなりますので、
　　一般的に安く取引されています。
　　注文住宅で設計し、不整形部分をカーポートや物置・・・などで計画するといった
　　工夫次第でおもしろい家も出来ますよ。

　　一般的に不整形地の価格は、近隣地域の標準的土地建物の利用形態から比較して
　　どの程度支障､があるかで判断されます。

２，北側道路、北下がり宅地

　　一般造成地でも、南側道路宅地より北側道路宅地が安く売買されています。
　　北側でも日照の問題をクリアー出来れば、道路面からのプライバシーの確保は
　　南側道路宅地よりも良くなります。
　　北下がり宅地は日照条件やプライバシーの面をクリアーするのが難しいので安くなります。

３，準工業地域

　　建築基準法で工業専用地域には家が建てられませんが、工業系の用途地域でも
　　住宅化が進む地域もありますので、住居系の用途地域に隣接した、
　　容積率、建ペイ率の高い準工業地域などは比較的安くなります。

４，狭小宅地

　　都心では最近、狭小宅地に家を建てるのが注目されていますよね。
　　土地面積が狭いだけに安く、立地条件が悪いのが多いので安くなります。
　　建築設計や都市計画上、または防災などの面から非常に困難な面がありますので、
　　設計上の工夫がないと住みづらい家となってしまいます。

５，競売物件

　　一般的にリスクの高い分、価格は安くなります。
　　最低売却価格の２０％の保証金が必要となり、物件は現地に行って事前に確認することが
　　必要でが、建物がある場合、事前に内部を見ることはできません。
　　競売物件に人が住んでいる場合には，その明け渡しを買受人が自ら交渉しなければなりません。

　　競売では代金を分割して納入することはできませんので、あらかじめ資金を準備しておく
　　必要があります。金融機関のローンを利用することもできますよ。 　　

６，いなか暮らし

　　地方の山村では、村おこしなどで、その地域に住んでくれる人を募集しているところが
　　各地にあります。
　　このようなところは、大変安く不動産物件が手に入りますよ。

７，定期借地権

　　土地はあきらめ、住むことだけを目的とした条件になりますが、高額な権利金を負担することなく
　　長期間土地を借りられます。

　　集合住宅形式では、建物穣渡特約オプション付きの定期借地権とスケルトン・インフィル
　　などを組み合わせた「つくば方式」というものが注目されています。
　　どちらもブログで書いていますので参考にして下さい。

　　　借地に家を建てる　　　　　コーポラティブハウス

このように、不動産に対し一般的な考えからいえば条件は落ちるかも知れませんが、視点を変えれば安い不動産はあります。
あなとの条件に合った、安い不動産が手に入ればよいですね。

　　






　　　

「いい土地」はないか、「掘り出し物」はないかともやみくもに探してもなかなか自分の条件にあった物件は見つからないものです。

土地の探し方を一般的な例で、検討して見ましょう。


■ 事前準備

希望土地地域の土地価格帯（相場）を調べる。

インターネット、不動産業者情報などで、希望地域の相場をしらべ、同じ地域でも高い土地、安い土地の条件の違いを調べましょう。

例　高い土地　
　　東南角地、南面道路、駅に近い、容積率が高い、・・・

　　安い土地
　　北道路、変形敷地、接道条件が悪い、建築条件付き、高低差がある・・・

■ 予算の検討

希望する地域の相場が坪何万円程度なのか、といったおおよその目安を立てることから始めましょう。

自分の予算より地域の相場が高い場合は、地域が現実的でないといえます。
希望地域の相場と予算が近いほど、不動産会社からの情報も多く入って来ます。

最近は 大きな土地も小さく分割して建築条件付き土地で売られることが多くなりました。

　　・ブログ内参照　　　建築条件付き土地

■　不動産会社

不動産会社は、売主と買主の間の仲立ち（仲介）を行うことで得る仲介手数料が主な報酬です。

大手不動産会社は、個人の売主からはもちろん、不動産会社や宅地開発デベロパー、ハウスメーカーなどから仲介の依頼を受けることもあります。
知名度が高いので、売却、購入依頼も多く、未公開の不動産情報は、販売力のある大手仲介会社に集まる傾向にあります。

中小不動産会社は、売主と買主の間の仲立ち（仲介）を行うことで得る仲介手数料が主な報酬で、個人の他には不動産会社から仲介の依頼を受けることもあります。


不動産会社間で共有するデータベースの情報を元に仲介を行なうケースが多いため、大手仲介会社と比べて、土地の情報がたくさん集まるわけではありません。

また、アパートや駐車場の賃貸仲介や管理で報酬を得ているのが多く、古い付き合いのあるアパートや駐車場の地主からの情報などが一般的です。

一般的に不動産会社は、家づくりの知識が豊富なわけではなく、家づくりを踏まえた土地の評価があまり得意ではありません。

土地と家は、切り離せない関係ですよね。
土地に対する建物の条件（建築法規）を理解していない業者ですと、必要のないところに予算をつぎ込むことになり、希望の住環境が手に入らなくなることも考えられますよ。

土地だけではなく、建物に関するアドバイスの内容が適切かどうかも、不動産会社からの情報選択の注意点です。

■　宅地・建売分譲会社

土地を仕入れ、宅地として造成して販売したり、購入した土地に建物を建て建売として販売するのが主です。
最近は、建築条件付土地や建売として販売されることが多いため、更地での販売は少なくなっていますが、交渉内容によっては、建築条件を外すことができる場合もあります。

土地を探す場合は、希望の条件と予算のバランスが良くないと、情報が届かないこともあります。
このような場合は、希望条件を再検討したりしてじっくり探す人には、「掘り出し物」に会えるかもしれませんので頑張って下さい。

　　

「この物件は建物条件付き土地です」という広告や看板をよく見かけるようになりました。

条件付き土地とは、土地売買契約後一定期間内（原則として３ヶ月）に指定建築業者と建物の契約することを条件として売られている土地です。

契約内容は買主は建物プランについて要望することができ、もし3ヶ月以内に建築請負契約が成立しなかった場合、土地の売買契約はその時点で白紙となり、手付金や預かり金などの売主が受領した全額は買主に返還されますし 土地売買代金の支払い義務はありません。

指定業者と建物契約を条件にして土地販売するのは原則としては独禁法違反になりますが、一定の条件を不動産会社が満足させれば問題ありません。

■ 一定の条件

１，一定の期間内に建物の工事請負契約が締結できなかった時は、土地売買契約は白紙解除る。

２，１の理由で土地売買契約が解除時は、売主はすでに受領している手付金等の金員全額を
　　買主に返還するとともに、売主は本契約の解除を理由として買主に損害賠償又は違約金の
　　請求はできい。

■ 注意点

１，業者によっては、建物の内容が十分に決まってなくても、土地の売買契約と建物の
　　工事請負契約の同時契約を求められることがあります。

　　建物の打合せが不十分なまま工事請負契約を結んでしまうと、後で希望の建物が建てられなくても、
　　契約を解除することが難しくなりので、十分な打合せを行った上で建物の請負契約をしましょう。
　　土地の売買契約と請負契約を同時に結ぶ必要はありません。

２，建築請負契約の相手は、土地の売主会社や売主の出資する子会社、土地の販売代理人
　　（宅建業を併営する建設会社）です。

　　また、建物プランなどは土地買主の希望に従い、自由に設計されることが前提ですが、
　　業者によっては、プランや価格があらかじめ決められていたり、わずかな選択肢の中でしか
　　プランを選べない場合もあります。

　　これらは目先を変えた建売の変形であり、業者のリスク回避が目的で、宅建業法や広告の
　　表示規約に違反する行為となりますので注意しましょう。

３，自由設計といっても、指定業者が採用していない工法や構造は指定できませんし、
　　逆に契約対象から除外されます。

４、契約に先立ち、どのような建物の構造か、設計が自由か、どの程度希望が出せるか説明を聞き　
　　検討しないと、後になって希望の建物が建てられないことが分かったとしても、
　　契約を解除することが難しくなります。


建築条件を付ける業者は、条件付土地は「建物を建てることによって利益を得る土地」と言うことになりますので、一般的に建築条件付土地の価格は、相場より若干安めの設定になっています。

業者が「建物を建てることにより得られる利益額」を上乗せすれば条件をはずす例もありますが、人気エリアの土地は最終的に建売り販売も検討してますので難しいです。

　　

土地を選ぶとき、地盤の強度がどの程度あるのか良くわかりませんよね。

建物の基礎構造は、地盤の強度によって大きく左右されます。

生涯の住み処、家は新築したが足下が・・・・にならないよう注意です。

地盤と基礎の関係を表してみましょう。

建築基準法施行令（基礎）第三十八条

「建築物の基礎は、建築物に作用する荷重及び外力を
安全に地盤に伝え、かつ地盤の沈下または変形に対して
構造耐力上安全なものとしなければならない。」
簡単に説明すると以下になります。

● 建物荷重計算
　　　　↓
● 地盤調査
　　　　↓
● 建物構造＋地盤強度を検討した基礎設計
　　　　↓
● 基礎工事 　

この流れでいくと地盤調査をして地盤が
軟弱で沈下の恐れがある場合、地盤改良か、杭工事、
特殊基礎工事、が発生します。

上記の工事は多額の費用が発生します！

個人が土地を購入する場合、地盤データーは提出されません。

現在は住宅業者が地盤調査するか、個人で依頼するかによって地盤データーがわかり、その結果により、基礎補強仕様が決まり金額が出ます。

一般的に住宅業者はこの金額を、別途工事扱いにします。

土地購入費＋建築予算だけでも大変な金額なのに、当初不明な金額があるのは、おかしくはないでしょうか。

一般的には、建築業者が周囲の土地データーを調べたりして設計前に組込みますが、土地造成工事の時点で地盤調査をし、不動産売買時に地盤調査データーを添付し、土地データーに添った内容を、土地販売価格に反映させるシステムを検討する必要があるのではないでしょうか。

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