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「注文住宅で家を造ると高くなる？」とよく聞かれます。
一般的には注文住宅は高いという固定概念が出来てしまっているようです。
注文住宅ですから、自分の予算に合わせた家を注文して造れば、高い家、安い家、関係なく注文住宅といえるでしょう。
「注文すると高くなる」と言うイメージは、ハウスメーカーの規格品外の自由設計商品にいろいろ注文すると高くなるところから来ているように思われます。
現実にハウスメーカーの場合、自由設計商品といっても商品シリーズがあり、間取り、設備機器などを含めてシリーズラインに沿った設計内容が、打合せに合わせて提出されます。
この時点で商品シリーズから大きく違う内容は、オプション項目が多くなり高額となりますし、打合せで変更・追加が出る度に価格はアップしていきます。
自由設計といっても基本ベースがあり、顧客満足度と価格アップが比例して上がりますよ。
特にモデルルームでイメージを膨らませ、自分のライフスタイルに合った間取りを検討し、雑誌やカタログで夢を見せられ取り入れようとすると、たちまちオプションが発生します。
また、自由設計を唱っていても、「このシリーズではそれは出来ません」と明確に断られる場合もあります。
これじゃ何のための自由設計シリーズはわかりませんよね。
顧客のための自由設計ではなく、集客のための自由設計注文住宅の宣伝文句、自社利益確保のためのオプションであって顧客の予算に合わせての設計提案する姿勢にはなっていませんよ。
本来注文住宅とは、予算に合わせ、０から設計、設備器、仕様を検討して造る物ではないでしょうか？
良く「設計事務所に頼むと設計料が高い、もったいない」などという話を聞きますが、ハウスメーカー 自由設計シリーズで家を建てた人に聞いた最終金額では、建物内容と比較して設計料を支払っても工務店で家を建てるより高い場合が多いですね。
ハウスメーカーの見積もりは、本体工事（標準装備）が一式いくらで、他はオプションです。
本体工事の部材や工賃はブラックボックスとなっていて各工事項目の金額明細がわかりません。
一般に設計して注文住宅を造る場合、予算が合わなかったりすると、各工事項目の部材や金額をチェックし、部材の変更や予算のやりくりをして顧客と打合せながら進行していきますが、ハウスメーカーの場合はそのようには出来ないしくみになっています。
以前、工務店の社長に聞いた話で、このような話がありました。
大手ハウスメーカーと同じ設計図、仕様（一部同等品）で競争見積もりしたそうです。
規模も大きな建物で、工務店の社長は是非とも受注したく、下請け業者を集め図面を細部まで検討し、下請け業者の金額的な協力も依頼して絶対負けない金額を提出したとのことでした。
後日、施主方の主人から、「社長のところが新車１台買えるくらい安かったです、ありがとうございました。」と言う連絡が入ったと喜んでいました。
その後進展している様子がないので聞いてみると、施主方の奥様が、「友達が００ハウスで家を建てたので、工務店などではなく同じブランドでなくてはいやだ」という話で断られたそうです。
家づくりに対する考えもそれぞれですよね、「見栄」も財産の一つというところでしょうか。
この工務店、地元では腰が低く、アフターメンテが行き届いている評判の業者です。
後で人づてに聞いた話では、断った奥さんが「００ハウス完成後は一度も来ずアフターは下請け任せ、失敗した」といっていたそうです。
ハウスメーカー、ブランド維持のためには高くなるのは仕方がないのでしょうか？
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市街化調整区域には基本的には住居は建てられない場所ですよね。でも特例もあるんですよ。
市街化調整区域に家を建てる場合、都市計画法29条の開発行為の許可が必要です。
また、開発行為の許可が受けられるのは、次のように定められています。
簡単にいいうと、一般的には農業を営んでいる方などが、自宅を建てる場合などしか許可されません。 農地を宅地に変更する場合は、事前に農地転用許可が必要です。
都市計画事業や土地区画整理事業等の事業に伴う住宅建設は別ですが、都市計画法上はそれ以外の一般の住宅は建築できませんよ。
■ その他の特例
１，特定行政庁（市役所等）の基準
特定行政庁の基準により違いますが、市内に自宅をお持ちの方の子供が市内の調整区域に建てる場合、許可になる例もあれば、農家分家の形で許可になる場合もあります。
または、その地域に居住した年数によって、許可になる特定行政庁の基準もありますので、一度自分の地域に特例があるかどうか市役所等で調べてみましょう。
（同じ条件でも許可にならない場合もありますので市役所等に確認が必要です。）
２，都市計画法34条第8項の3
「市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる区域であって概ね50以上の建築物が連たんしている地域のうち、政令で定める基準に従い、都道府県の条例（市の条例において行う開発行為で、予定建築物の用途が開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障があると認められる用途として都道府県の条例（市の条例）で定めるものに該当しないもの」
＜１例として＞
☆ 当該敷地が概ね市街化されていること。（敷地から半径150メートル以内に40戸以上の
住宅があること。その内2戸は調整区域内にある）
また、半径５００メートル以内に５０戸などの地域もあり、特定行政庁によって違います。
☆ 敷地面積が165平方メートル以上あること（50坪程度）
☆ 基本的には自己居住用であること（共同住宅は不許可）
☆ 農業振興地域内の農用地の指定を受けていない
☆ 基本的には第1種低層住居専用地域に建築可能な
条件と同等
上記の内容を、簡単にいえば、都道府県（市町村）の条例で指定された地域以外の場所ではこの法律の基準は適用されませんので、市街化調整で近所に家が建っていれば必ず建てられるという意味ではありませんので、市役所等で調べてください。
以上のような条件を満たせば市街化調整区域にも家を建てることが可能ですが、この場合でも開発行為のための、開発許可申請が必要となります。
■ 開発行為に必要な書類・図面
申請書、案内図、公図、土地登記簿謄本、連たん区域図、土地利用計画図（造成計画、排水計画等）、土地の測量図、現況写真、建設される住宅の配置図、平面図、立面図、資金計画書等が必要になります。
個人住宅でも申請から許可まで約1ヶ月程度はかかります。
このように、市街化調整区域でも条件によっては家が建ちますが、市街化調整区域は元々、家が建っていない場所ですから、給排水、雑排水、汚水、雨水、電気、ガスなどの確認や計画が必要となります。
いなか暮らしを希望の人などは、このような土地は安いので、じっくりと探せば市街化調整区域に掘り出し物の物件があるかも知れませんよ。
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ハウスメーカーは星の数ほどありますよね。
先日このような質問をされ即答にこまりました。
★ ハウスメーカーとは、どの程度の規模までの住宅会社を言うんですか？
私自身、何気なく使っている用語ですが、あらためて聞かれるとハウスメーカーの正確な定義があるかどうかわからず辞書で調べてみました。
「辞書にのっていません」
大手ハウスメーカー、中堅ハウスメーカー、地域ハウスメーカー、ローコストメーカー、フランチャイズシステムメーカー・・・・・・
数をあげれば次々と出てきますが、一般的な言い方で逃げれば、個人大工、工務店、ハウスメーカーと大別していると思います。
しかし、工務店という名称の会社では中堅ハウスメーカー同等規模の住宅会社もあるので、この場合は一般に言うハウスメーカーといえましょう。
別の角度から見ると、自社ブランド商品を持っているのがハウスメーカー、１棟ごとに注文住宅で造るのが工務店という解釈もできるでしょう。
また、このような質問も出ました
★ なぜ工務店の見積もりとハウスメーカーの見積もりでは内容がちがうんですか？
この質問は、ハウスメーカーの場合、概算見積もりを指しています。
ハウスメーカーの概算見積書は項目がおおまかで枚数が数枚しかありません。 概算見積書によって、おおよその予算、借入金、ローンの検討などの目安にはなりますが、契約には別の詳細見積書を出してもらいましょう。
ハウスメーカーによっては、概算見積書だけで、各工事詳細はブラックボックスにしたまま契約するところもありますので注意して下さい。
通例として、概算見積もり契約で工事をした場合、確実に最終金額は上がります。
詳細見積書を出してお互いに確認しないと、それぞれの思惑に誤差が出て納得できる内容にするには追加金額ということになるのです。
各工事項目の、「材料名」「数量」「単価」を明示した見積書がないと、追加、変更のときの検討資料がなく、メーカー側のペースで進行していまいます。
あなたの大切な家づくりですから、契約に関しては詳細見積書を十分に検討してから対応しましょう。
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家づくり先輩達が語るポイントとは・・・・・
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家を建てるときには、さまざまな不明点、疑問点がありますよね。
ここでは、業務上私が過去に質問された例を紹介して行きますので、これからの家造りに参考にしてください。
★ 坪単価３０万程度の家は、どこまで含まれているのですか？
本来「坪単価」は住宅総工費を坪数で割った金額ですが、最近はハウスメーカーなどの規格住宅の場合、現場付帯工事（屋外給排水工事など）を別途とした、本体価格が一般的な坪単価として表現されていますね。
坪単価３０万以下建物は、平面プランと構造をシンプルにして総２階型が大半です。
総２階型が一番構造材の数量が少なくなります。
例えば、同じ面積で平屋の家と総２階の家を考えた場合、金額の高い基礎・屋根の面積は約半分ですみます。
建物内容は規格仕様以外は全て別途工事ですよ。
規格仕様はそれぞれのローコストメーカーにて違いますが、このような住宅を購入した人の話を聞と、収納追加、窓は雨戸、シャッター追加、テラス追加、庇別途、勝手口追加・・・などの内容で、付帯設備費を含めた総工費は坪５０万近くなったそうです。
ローコスト住宅は低額坪単価で集客し、追加工事の金額に幅を含んでいる一種の「マジック」的な面があるように思えますね。
ローコスト住宅を購入する場合、あなたの生活スタイルや希望に合わせた空間を求めるのではなく、メーカー側の規格プランに生活を合わせなければローコスト住宅ではないみたいです。
注文住宅と言うよりも「土地無し建売」を購入する気持ちがないとだめです。
注文を出すと一般坪単価住宅と変わらなくなりますので良く検討しましょう。
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家を建てるときには、さまざまな不明点、疑問点がありますよね。
ここでは、業務上私が過去に質問された例を紹介して行きますので、これからの家造りに参考にしてください。
★ 住宅は住んでからのクレームが多すぎませんか？
住宅産業は以前より、「クレーム産業」とも言われています。
なぜこのようにクレームが多いのかは、次のようなことが考えられます。
住宅は一般店舗で工場完成品を購入するのと違い、契約時点では商品自体を細部まで確認できず現場が工場となっています。
モデルハウスや内覧会などで、全体イメージや表面仕上げは確認できますが、生産過程は商品の構造、工法、業者施工レベルによって、一棟ごとに違います。
最近は「ハウスメーカーの数だけ工法がある」と言われるくらい雑多な状況です。
このような状況なかで各メーカー専属の下職がいるところは少なく、地域において地元の大工、工務店、専門職がいろいろな工法の現場を渡って仕事をしているのが現状です。
各メーカーの工法自体よく理解せずに作業をしていたり、工場の機械による組み立ではなく、現場には雑な人も几帳面な人もいますので、そこでも仕事内容にばらつきが出ます。
大手ハウスメーカー、中堅メーカー、地元工務店それぞれ建物内容、着工棟数、企業イメージは違いますが、製造現場においては似たような状況にあります。
相変わらず、欠陥住宅・手抜き工事といった言葉を見聞きしますが他の業種と異なり、大手メーカーから零細工務店、個人大工までが同じ土俵で受注を争う価格競争や、上記のような施工体質が建物の品質や性能面でのクレームを内蔵しているのではないでしょうか。
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