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住まい||住宅|不動産|予算

家を建てる資金の目安
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家を建てるのに、いくらの資金がかかるのか?、いくら借入れできるのか?頭金は?・・頭金がない場合は・・?といろいろ悩みますよね。

まず、現状の手持ち資金や資産,給与などを確認し、家を建てるのに運用可能な金額を把握しましょう。

頭金として可能な額、借入可能額とローンの返済額積算すための年間所得などを確認します。
年収が少なければ、連帯保証人とすることで夫婦の所得合算で審査申し込みもできます。、

頭金がない場合には、頭金を含めた額の借り入れを行う方法もあります。

しかし、金融機関により借入上限が総費用に対する割合(8割等)が定めてられている場合があるため、予め確認してください。

また、頭金は金融機関によってはローン金利の自己資本比率に影響し、頭金が低いことで金利に差が出ることがあります。

頭金がなくても家が建てられるといっても、返済可能かどうかを優先に検討しましょう。

家を新築する場合、通常の資金計画の目安は次の通りです。

 ・頭金   総費用の2割程度
 ・諸経費  建築費の1割程度
 ・借入金額 年収の 5倍程度
 ・返済金額 年収の2~3割程度

上記の資金計画により、建てられる家の規模や内容が見えてきます。

次に資金計画と建築費用の調整をする必要があります。

設計を依頼して出てきた見積書と資金内容を照らし合わせ検討しましょう。

このとき。良い家を求めるのは当然でしょうが、住宅金額が高くなり、借り入れに対し無理な返済をしていないか注意しましょう。

資金計画に対して建築費用が大きい場合「建築費用を抑える検討をする」「建築時期を遅らせる」などの調整が必要でしょう。

  





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住まい||住宅|不動産|予算

増税前の住宅駆け込み購入は得か?
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現在5%の消費税が、2014年4月に8%、2015年10月には10%へと、2段階で引き上げられることがほぼ決定しました。

それにより、住宅の増税前の駆け込み契約、購入が増えています。

注文住宅などの請負契約の場合は、今年の9月末までに契約を済ませれば、引き渡し入居が2014年4月以降であっても消費税は5%に据え置かれます。

ただし、今年の9月以降の契約であっても、来年4月以前に引き渡しが終われば消費税は5%ままです。

また、マンジョンなどの売買物件の場合は、14年の3月末までに購入すれば消費税は5%のままです。

しかし、今月に入りマンションの売れ行きが大幅に伸び、バブル最盛期と同じような状況を呈しているそうです。

それは、販売側の駆け込み需要を狙った営業展開と、消費者側の優先的に良い物件を選びたいという思惑が働いていると思われます。

このような流れの中で、増税前の駆け込み購入に乗り遅れてしまうと本当に大きな損になってしまうのでしょうか?

こここにきkて、政府が2014年4月以降の、新しい住宅ローン減税を打ち出しました。

12月31日で終了する現行の住宅ローン減税が、2017年12月31日まで4年間延長されることになった。

そして、消費税率がアップする2014年4月1日から2017年12月31日までに住宅を取得した場合、住宅ローン控除の最大控除額が400万円(長期優良住宅・低炭素住宅は500万円)と、現在の2倍に引き上げられるそうです。

これにより、増税前の駆け込み購入が一概に得するとは言えなくなりました。

購入者の所得額や購入物件額による住宅ローンの内容によっては、2014年4月1日以降の住宅ローン減税を利用した方が得する方も出てくるのです。

今の時期、大手HMは駆け込み需要で来年4月までの施工能力に応じた営業展開をし、その後住宅ローン減税に応じた営業戦略に切り替えると思われます。

このような流れの中で冷静に対処するには、駆け込み営業展開に惑わされず自分たちにとって、どのような住まいが良いのかを見直し、増税前か後かを検討する必要があるでしょう。

  





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住まい||住宅|不動産|予算

住宅相場価格
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「今の住宅相場価格は坪いくらくらいなのですか?」とよく聞かれます。

単に住宅といっても、注文住宅から建売、ローコスト住宅と幅広く、また地域格差によっても相場価格は違ってきます。

例えば関東圏でも利根川を境に相場価格が違うと耳にします。

さらに、建築業者のレベルによっても相場価格は違うのです。

全国展開のHM、地域HM、工務店、・・・などによっても違ってきます。

私に住宅相場価を尋ねるひとは、地域HMや工務店を対象に考えていると思います。
そのようなとき「相場価格なんてあってないようなものですよ。」とこたえています。

現在は在来工法を主流とした建築会社や工務店であっても、それぞれ独自性を求め「建築業者の数だけ建築工法がある時代」といわれています。

それぞれが「何を特化して売り」としている商品かを見極めてこそ、その価格が適正かどうか判断できるのです。

さらに、住宅価格は業者側の経営内容によっても大きく左右されます。

仕事が少なく会社の先が見えないのでダンピングしても無理して取る仕事、仕事を抱えすぎて動きがつかず断られるのを前提とした高価格見積、市場の景気の動向・・・など様々な要素が含まれています。

それらを含んで平均化いたものが相場価格なのです。

ですから、単に相場価格だけを気にして予算計画を考えていると、大事な所を見落とし平均化された平凡な家が出来てしまいます。

相場価格はあってないような物、家づくりの視点を様々な角度から見るようにしましょう。

  





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住まい||住宅|不動産|予算

消費税アップと住宅取得
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消費税が、2014年4月1日に8%、2015年10月1日に10%に引き上げられる見通しです。

これに対し、「消費税が上がる前に買ったほうが得か、それとも損か・・」というという憶測や記事が業界マスコミで飛び交っていますよ。

なぜ消費税が上がるのに損かというと、前回の3%から5%へアップの時、駆け込み契約の勧誘営業で業界は大騒ぎでした。

その結果、フタを開けて見ればアップ率よりも不動産価格と建設費の下落額が大きく、損になった人が多かったのです。

駆け込み契約時は、乗り遅れまいと値引き交渉などしている余裕はなく、住宅会社はあくまでも強気でした。しかし、消費税アップ後、業績が落ち込む懸念から値崩れを起こしたのです。

まさに「需要と供給のバランス」を物語っていますよね。


特に今回は2年続いての引き上げという初めてのケースですから、損得の予想はさらに困難になっています。

簡単な話し、将来の住宅価格動向の予想などは不可能なのです。

消費税のアップに目を奪われず、住宅取得の必用な時期にしっかりとした計画を建てることが肝要でしょう。

消費税アップ前に住宅取得する人は計画スケジュールに注意してください。
前回の税率アップ(3%⇒5%)にならうと、税率アップの半年前までの請負契約(注文住宅の契約)なら、従前の税率が適用されました。

<注文住宅5%適用契約スケジュール>

1、2014年9月末までに契約して2015年4月末引き渡しまで。
2、契約はいつでも2015年3月末までに引き渡し。

2015年3月をまたぐ引き渡しは2014年9月末までに契約しないと5%が適用になりませんが、2015年3月末までに引き渡しが受けられるなら、契約日は9月末以降でもOKです。

これに対し、マンション、建て売りなどの(売買契約物件)は、5%が適用になるのは2015年3月末までに契約・引き渡しが完了しなければいけません。

工期が6カ月もあれば十分と思うかも知れませんが、駆け込み客の工事で年度末は込み合いますので余裕を持って計画してください。

消費税は土地には適用されず建物価格が対象ですが、引き渡し後発生する引越し代や家財購入は新税率が適用になりますから、資金計画は綿密にしてください。

  





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住まい||住宅|不動産|予算

土地だけ住宅ローン
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今まで住宅ローンは土地のみ購入の場合、融資を受けることが出来ませんでした。

これまでの、土地+家の住宅ローンでは、土地が決まればすぐ建物の規模と予算を決定し、借入総額を決めなければならないので、住宅設計の期間に余裕がなく、ハウスメーカー営業マンの提案にすべてお任せのような状態でした。

しかし、ここ数年は短期間に家を建てる目的がはっきりしていれば、土地取得先行でも住宅ローンが利用できる金融機関が多くなってきています。事前に金融機関に相談してみてください。

但し、土地+家の予算をぎりぎりで想定し、住宅内容の検討で予算不足などにならないよう注意しましょう。

最近の相談で「現在住んでいる家を売却し、その分で土地を買う考えでいましたが、売れるのを待っていると目当ての土地が売れてしまいそうです。家を建てる目的で土地を購入する場合、土地代金と住宅代金とを別にローンを組むのか、それとも土地代も住宅ローンを組めるのですか?」

「家を売却したのちに、住宅ローンの残金を頭金にしてまた住宅ローンを組むつもりです」という内容です。

この場合、住宅ローンが残っているので、土地取得のために安い金利の住宅ローンを新たに組むのは無理です。

当面は、短期で高金利の無目的ローン(繋ぎ融資)で土地を購入し、持家が売れてから一旦清算し、土地の残金+建物の住宅ローンを組み直すことになるでしょう。

但し、繋ぎ融資はある程度具体的な計画が決まっていないと、金利が高くどんどんしわ寄せがくることになります。

また、現在住宅ローンがあるので審査も厳しいと覚悟しましょう。

もし組めたとしても、住宅ローンと土地の無目的ローンの二重払いとなり、資金的に余裕がないならやめたほうが無難です。

また、審査に通ったとととしても「家が売れないから賃貸で貸し出す」では通りません。
現在の持ち家の査定を不動産会社に依頼して、「最悪でもこれなら売れる」価格を把握しておきましょう。

しかし、「買い換え大作戦」として資金計画に余裕があれば、銀行側も営利目的なので融通性を持ち相談に乗ってくれるかも知れません。

いくら欲しい土地だからといって、計画にゆがみがあるようではオススメできませんね。

今の家が売れる見通しが付いてから行動すべきでしょう。

  





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