家を建てる！

現在の住宅ローンの数は３０００種以上といわれています。
一体どれを選べばよいのやらわからない数ですよね。

でも、基本的には固定金利と変動金利の２種類で、全期間固定、固定選択、固定・変動組合せ、変動のパターンがあります。

固定金利は、全期間か一定期間金利は変わりませんが、変動金利は市場の動向によって金利が上下します。

一般的に変動金利は固定金利よりも低く設定され、銀行のキャンペーンなどでも優遇金利、団体信用生命保険無料など様々な美味しそうな内容がありますよね。

じゃ、変動金利が得かというとそうではありませんよ。

変動金利は景気の動向に左右されるので、株のようなものです。

景気の先行きは経済評論家でも的確には指摘できないし、株にしてもプロでさえ大損することがあるのです。

このような性格を含んでいる変動金利は怖いローンだとの認識が必要です。

住宅会社のチラシで、「現在の家賃並みの支払いでマイホームが・・・」といったのを見かけませんか？
よく見ると、下の方に「３年間固定金利１％で試算」と表示があったりします。
これは、３年後には金利は１％でなくなり、月々の支払いが何万も増えてしまいます。

また、変動金利の怖いのは「未払い利息」です。

月々の支払いは元金と利息が合算されたものですが、変動金利の場合半年ごとに景気の動向によって見直されています。

しかし、毎月の支払いは５年ごとにしか見直ししませんし、支払額が増えても家計を圧迫させないため、前の支払額の１．２５倍までときめられています。

このため、支払っている側は半年ごとに金利が変わって、利息と元金の割合が変わっていることに気づきにくくなっています。

金利が上昇すると、最悪、利息の割合が毎月の支払額を超えてしまう場合があります。 これを「未払い利息」といい、月々支払っていても元金は全く減らず、逆に利息（借金）が 増えていく状況になりますよ。

ローン申請時点で金利が下がる傾向の場合は、高いままの固定金利を組むよりも、変動金利を利用したり、固定と組み合わせるのは良いでしょうが、現在のような超低金利時代は、これ以上下がるのは望めず、逆に上昇する傾向にあります。

変動金利では、将来のライフプランも大きく見直しを求められるかも知れませんし、最悪ローン破綻などにならないようにする意味からも、リスクは最小限に押さえ、変動金利よりは長期固定金利ローンで安心を求めた方が良いでしょう。

　　

ブログでいつも「家を建てるにはライフプランが大切」と書いていますが、実際にはどのようにしてライフプランを計画したらよいか、資金計画の面からをまとめてみました。

皆さんはライフプランというと、将来の漠然とした計画や、２、３年先の計画、家族のイベントなどはあっても、老後までの経済面でのしっかりとっした計画をたてている方は少ないと思います。

あなたは、家族が生涯どれくらいお金を必要とするか、あなたの家庭が生涯でれくらい収入があるかわかりますか？

家を建てる時（購入）の資金計画においては、まず、あなたの家庭の状況を知った上で家計を圧迫せず、無理なく返済できるローン計画が大切です。

業者のいいなりで変なローンを組むと、家を建ててもローンを払うだけの人生、家を購入したというよりもローンを購入した人生になってしまいます。

■ ライフプランの作成

１，家族会議

　　家族でそれぞれの将来の希望、必要な物を話し合い、車を乗り換えるか、車検は、子供の
　　進学費用、冷蔵庫の交換は、旅行に行きたい・・・など思いつくだけ提出してメモを取り
　　ライフプランを作成し、提案に優先順位を付けます。

　　優先順位が出たら、それぞれに金額を入れて下さい。
　　具体的にわかる数字は具体的に、不明な所は予想で入れて下さい。

２，家計の点検

　　現在の家計の収支、貯蓄を確認しましょう。
　　家計簿をつけていなければ、これを機会につけるようにしましょう。
　　家計簿をつけると何に使ったかわからないお金、や無駄遣いが見えて来ます。
　　節約とライフプランの検討にはしっかりと家計簿をつけることが大切です。

３，シュミレーション

　　上の二つをまとめシュミレーションします。

　　シュミレーション用の便利な無料ソフトがありますのでダウンロードして下さい。

　　 ＦＰソフトウエアー研究所

　　この時点では家の金額はわからないので、家賃や想定金額を入力してシュミレーション
　　して下さい。

　　家計がマイナス表示ですとライフプランに無理があります。
　　再度会議をして、優先順位の変更や予定変更、中止、奥様のパートタイマーなど様々な
　　検討が必要ですよ。

４，住宅資金計画

　　住宅資金（購入価格）を決めます。
　　自分の家計の内容に合わせ、金利や返済期間を入力して住宅資金を決定します。
　　金利、返済期間の内容によって、いろいろと変化しますから、あなたのライフプランに
　　合わせて検討して下さい。
　　貯蓄額がマイナスではアウトですよ。

今回の、ライフプラン作成は、あなたの住宅資金計画が間違いなく払っていける内容かを逆算しています。

また、将来計画はあくまでも現時点の考えですから、家を建てても一年ごとに定期的にシュミレーションしていけば、ローン生活にも余裕が生まれてくるでしょう。

もし、自分でやるには良くわからないという人は、ファイナンシャルプランナーに相談するのも良い方法です。

　　






　　 　　 　　

最近の住宅ローンの内容をみると、都市銀行から地方銀行、ネット銀行のはてまで、美味そうな内容がいっぱいですよね。

あなたは、低金利比較や優遇金利、保証料無料や頭金なし、などというキャンペーン広告に惑わされていませんか？

このような広告の裏側には、銀行の住宅ローン戦略がしっかりと、企てられています。
なにせ、住宅ローンは銀行にとって、回収が確実な不良債権にならない優良商品です。
なぜ、回収が確実かというと、ローン借りれ時の諸費用に取りっぱぐれのないシステムが組み込まれているのです。

低金利や各種のサービス項目にだけでなく、保証料や団体信用生命保険、火災保険、融資手数料などを全てトータルしないと本当の実体がわかりません。

金利やサービスに目を奪われることなく、住宅ローンを借りる場合の諸費用部分に銀行のローン戦略が、隠されているので冷静に判断しましょう。

金利のタイプはブログの他のページでも書いてますので、優遇金利や保証料・・・などのトータルしないとわからない項目・諸費用について取り上げてみます。

１，優遇金利

　　銀行の販売戦略の一つで、一定の条件を満たせば店頭
　　金利より安い金利が適用されますが、注意するのは
　　適用期間がどれくらいあるかです。
　　優遇金利が何年か、終了したらどれだけの返済になるか
　　の確認が大切ですよ。

２，保証料

　　保証料には、無料タイプ、全額前払いタイプ、月々支払い
　　組込みタイプの３種類があります。
　　前述したように、無料タイプだと、その分、他の内容に上乗
　　せしているのが一般的です。

３，団体信用生命保険

　　加入者が死亡あるいは高度障害になったときに住宅ローンの残額を支払ってくれる保険の
　　加入有無です。
　　３大疾病保険などを団信以外の保険を選べるところもあります。
　　中には銀行負担などの商品もあります。

４，火災保険

　　融資条件として長期一括前払いと、年払い可能型、と
　　あります。
　　任意火災保険に契約し、銀行が証券を確認する所も
　　あります。　

５，融資手数料

　　融資手数料は一律金額の場合と融資金額の何％という
　　２つの方法があります。
　　特に注意は、保証料無しの場合、融資手数料が高いと
　　いう例が多いです。　　

６、繰り上げ返済の費用

　　繰り上げ返済にかかる事務手続き費や期間短縮、元金返済縮小などが選択できるかの
　　確認をしておく必要があります。

以上のような、諸費用の内容を含めた年間支払い総額を比較検討をしてみないと、本当の意味での 安いローン比較にはなりませんよ。

他のサイトで、３５年固定、自己資金２０％、で３千万借り入れで４つの銀行の諸費用を含めた月々の支払い比較表が出てていました。
保証料無料や団体信用生命保険銀行負担などそれぞれの商品組み合わせの比較ですが、一番高いところと安いところで９千円程度の差、他の２銀行は横ばいです。
これは、３５年固定金利の比較ですので、固定金利の安いところが一番やすかったですね。

銀行ローンは固定金利選択型、全期間固定金利型、変動・固定併用型、変動金利型と４つのタイプがあります。
個人の考えで選択肢は様々でしょうが、美味しそうな話に乗ったところで、いずれも「同じ穴のムジナ」相手ですので、諸費用を含めた比較検討をしてください。

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日本も国際的になり、外国人が多くなりましたね。
外国人も国内に居住するからには、住宅ローンが組めるのかどうか調べてみました。

日本の金融機関の場合、永住許可もしくは、特別定住権のある外国籍の方ならどこの金融機関でも審査の対象になるそうです。


■ 永住許可の要件

１．日本に長く住んでいる外国籍の人が日本永住を希望する場合

・引き続き10年以上本邦に在留していること。
　ただし「我が国への貢献」が認められれば5年以上の
　在留実績により永住許可が与えられる。

２．日本人、永住者、特別永住者の外国籍の配偶者や
　　子供が日本永住を希望する場合

＜日本人・永住者・特別永住者の配偶者＞
・婚姻後３年以上日本に在留していること。
・海外で婚姻・同居歴のある場合は、婚姻後３年を経過し、
　かつ日本で１年以上在留していること。

＜日本人・永住者・特別永住者の実子または特別養子＞
・引き続き１年以上日本に在留していること。

＜難民認定を受けている者＞（インドシナ定住難民含む）
・引き続き５年以上日本に在留していること

＜定住者の在留資格を有する者＞
・定住許可後、引き続き５年以上日本に在留していること


一般的に、永住権取得には2年か3年以上日本在住の経歴が必要で、申請の際「日本で住宅購入の予定がある」と記載すれば、子どもがいなくても永住権が出ることもありるそうです。

■ 外国人のローン審査例（夫が外国人、妻は専業主婦）

１，日本に住んで２年以上経過し、外国人登録を済ましている。
２，入国は会社を通して就労ピザを取得している。
３，税金の申告、支払いをしている。

ローンの審査内容は、収入の安定、収入に見合った物件と返済額、物件の担保価値などで審査されます。

金融機関は審査の前提として、日本国籍か日本定住を条件としています。
外国の人の場合、返済を放置して本国に帰ってしまう可能性もあるからです。
したがって、永住権を獲得してない限りは、基本的にローンは組めないと言えます。

ただ、最近は権利を持っていなくても、融資審査する金融機関もあるみたいですよ。

当然、国の法律で契約の自由は認められていますので、ローン会社が認めれば融資審査が受けられます。

夫が外国人で収入に、妻の収入を合算することはできますが、長期返済の場合、既婚女性は将来的に妊娠や出産などで退職する可能性が大きからです。

■ 国外財産の処分

外国人の夫が所有する外国の不動産などを売却して、日本の住宅ローンにあてたいと考え、海外から日本に送金した場合は、居住地、日本で税金が発生しますので脱税にならないよう注意しましょう。

■　外国に家を持つ

アメリカ人が日本永住権を取り日本に住みながら、アメリカに家を購入することはできるか調べたら、日本に住んでいてもアメリカに家を持つことはできますが、母国であっても外国人扱いになるので、アメリカの住宅ローンは組めませんから全額が現金払いになります。
また、日本の金融機関のローンも別荘扱いとなりむずかしいでしょう。

■ 外国籍での不動産取得

上記の内容は日本の金融機関のローンを組む場合で、現金一括購入であれば何も問題はなく、また外資系金融機関であればローン審査内容は条件によってだいぶ融通性があるそうです。

日本は、平成10年に外国人の不動産取得が自由化されました。
外国人が外国人として不動産を取得することは可能であり、例えば日本国籍を取らなければならない（帰化）とか、ビザの制限とかは一切ありません。

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住宅ローンの借り換えは、一定期間高い固定金利で借りた場合、低利な変動金利に借り替えるのが一般的ですね。

借り換えは、公的資金から公的資金へは基本的にできず、公的資金から民間資金への借り換えのみですよ。

変動金利や短期固定金利の場合は、金利の見直しがあるので、借り換えにかかる諸費用を考えるとあまりメリットはあまり期待できないようです。

借り替え可能な金額は、融資を受けた場合は抵当権が設定されるのが通常なので、ローン残高より担保評価額が下がっている場合では、ローン残高＋1000〜1500万くらいでしょう。

一般的には、残高1000万以上、返済期間10年以上が目安とされます。

残りの返済期間が長い方がメリットが大きいですが、金利差1％以上でなければ借り換の効果はあまり期待できません。

借り換えの出来る一般的な条件は次のようなものになります。
（銀行によって内容が違ってきます。）

１，借り換え出来る条件

・ 借入時の年齢20歳以上（65歳未満）で完済時の
　 年齢70〜75歳未満
・ 前年の税込み年収400〜500万以上
・ 3〜5年以上の勤務年数
・ 団体信用生命保険に加入できる
・ ローン返済が3〜5年以上滞りが無い

２，融資額

・ 最高5000〜6000万程度
・ 税込み年収に占める返済額の割合が25％以内
・ 担保評価額＋１０００万円を上限

３，返済期間

・ 1年〜30年以内（または既存ローンの残存期間内）

４，返済方法

・ 変動金利または固定金利

借り換え融資には、諸費用（約３０〜５０万）がかかりますので、金利差と充分に比較検討してから対応して下さい。

５，借り換え諸費用（一般的なもの）

・保証料（新規契約同等）
・登記費用（抵当権の抹消と設定）
・事務手数料

また、融資金額は借り換えのローンと諸費用のみにしか使用できません。
その他、詳細は銀行によって違ってきますので、窓口や担当に相談して下さい。

現在は、金利上昇期に向かいつつあるので、借り換えは有効な時期ではないかもしれませんが、繰り上げ返済なども上手に利用して住宅ローンの負担減少に対応したいですね。

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