家を建てる


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住まい||住宅|不動産|予算

ある収納調査より
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最近世界規模の商材リサーチ会社で、日本で持ち家に住んでいる30代~60代の男女に対して収納に関する調査を実したデーターが出ていました。

家を建てるといっても、面積はそれぞれの条件で限られてしまいます。
設計の立場から考えても、どのようなライフスタイルの方でも、常に大きな課題となるのは収納問題です。

今回の調査データからも、収納で困っている現状が浮かび上がり、消費者の収納に対するニーズが見受けられ大変に参考になりましたよ。

<収納で困っている地調査結果>

★ 最も収納スペースをとっている物の単独回答

1位、衣類(42.7%)、2位 布団(21.3%)、3位 書籍・雑誌(9.3%)、4位 子供のもの(5.3%)

★ 収納で困っているもの複数回答

1位、衣類(34.0%)、2位 布団(26.0%)、3位 書籍・雑誌(22.7%)
4位 かばん、バック(13.0%)、5位、祝い品などもらいもの(11.3%)

「最もスペースを取っているもの」では回答率の低かった、かばん、バック、祝い品などもらいもの、が 「収納で困るもの」の上位にきています。
整理や処分に困ると思われるものが「収納で困るもの」として上がっているのが分かりますよね。

収納に対する不満は約7割で理由は「収納スペースが足りない」が78%です。
回答者の内容は戸建て住宅(72%)、他はマンションですが、満足していない回答比率は、戸建て住宅(70.2%)、マンション(79.3%)とマンションの方が高くなっています。

★ 不満に対する理由複数回答

1位、収納スペース不足(78%)、

2位、収納家具や収納用品に入れたものが出し入れがしにくい(37.2%)

3位、一時的に置きたいものスペースない(29.8%)、デットスペースが出来る(24.8%)

中でもマンション居住者だけを見ると、「収納スペース不足」が86.2%と、戸建て74.5%と比較して高い数字が出ています。

こうなると、マンションは収納に満足出来る物件を見つけるのは困難といえましょう。
入居前に収納物の処分を検討する必要がありますよね。

★ 不満がある収納設備

1位、各部屋の押入れ(37.0%)、2位、クローゼット(31.7%)、3位 キッチン収納(30.0%)

★ 備え付け以外の収納家具・収納用品で使っているものは何かの複数回答

1位、書棚・本棚(66.3%)、2位、タンス(56.3%)、3位、ハンガーラック(49.0%)

★ 今後欲しい収納家具

1位、壁面収納(20.3%)、2位、収納ボックスケース、収納棚(15.7%)、3位すきま収納(15.3%)

壁面収納を現在使っている方は、9.3%ということですから、壁面収納に関しては今後の設計課題の一つといえましょうし、商品としても注目されましょう。

このデータからもわかるように、住まいの収納問題は常に設計上の大きな課題となります。
私がブログで書いた「ロフトを活用しよう」も参考にしてください。

この調査内容は家造りをした方、マンション入居者といった先輩たちの生の声です。
これから家を造ろう、マンションを購入しようという方は是非参考にしてください。
(調査内容 Alibaba JAPAN 参照 http://www.alibaba.co.jp/)

  





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住まい||住宅|不動産|予算

建売住宅選びの注意点
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建売住宅は、土地に家を建て価格設定して、購入者を募集する方式で、高級分譲住宅などと表現してチラシなどには出ていますよね。

また、土地にプランを先行して計画し価格設定し、購入者を募集し工事をして引き渡す場合もあります。

建売住宅の場合、全体の販売計画を企画し、一棟当たりの販売価格、ターゲット層の売れ筋プラン、・・・などを企画します。
資金面は銀行借り入れが一般的ですから、販売期間を想定し、金利や販売期間の経費まで計算した価格の値付けとなります。

ターゲット層のプラン計画と書きましたが、一般的には「子育て層」が一番多く、特にプランやデザインに大きな特徴や変化がないのがおおいですよね。
それは販売する側は、注文主がいるわけではなく、不特定多数の消費者に選択してもらわなければならないからです。
ですから、最近の流行の住宅デザインの一部を取り入れたくらいでごく平凡な間取りで、収納不足が指摘されます。

また、建築原価を抑えるのに、同じ間取り、同じ外観が並んで建てられたりします。
同じ材料で同じ寸法のものを、多数建てれば、同じ材料の大量購入で建築原価は大幅に安くすることが出来るのです。

建売住宅の問題点は、施工が業者側の管理のみになってしまい、消費者は壁、床、屋根などの内部構造、収まりなどを見ること出来ずに、購入しなければならないのが難点です。
さらに、販売会社の先行投資物件ですから、販売期間を長く見込もほど通常の注文住宅よりも粗利幅の大きい物件となります。
そうなると、販売価格相場を考えて工事原価を抑えた物件となりますよね。

私も頼まれて何度か建売住宅購入希望者に同行したことがありますが、専門家が同行しても塞がれてしまった構造体は調べようがありませんが、最低限調べなければならないことを書いて見ます。

内部は、床を「ドンドン」と足踏みしたり、壁をたたいてみたりして床・壁の下地の状況確認、床に傾斜がないかの確認、水周りの器具設置状態と排水の流れ点検、サッシと建具の収まり具合の点検、床下収納庫をはずして床下のゴミ点検、天井点検口からのぞいて断熱材と電気配線状況のチェックなどです。

また、展示住宅は日中でも照明を付けて展示しています。
照明を消して、日常生活状態での部屋の明るさも確認しましょう。

外部は、基礎に大きなヒビが入ってないか、外壁を見通してゆがみがないか、離れたところから屋根をみて屋根材料にズレや浮きがないか、屋外排水マスをの蓋を開け排水の流れの確認、外壁シーリングの施工忘れ、亀裂などの確認です。

販売業者はいやがりますが、特に大雨の降っているときに見るのをすすめます。
雨どいの流れは正常か、あふれている場所はないか、庭の排水や水溜りの状況、室内は雨漏りしていないか、などが一度に調べられます。
また、最近流行のガルバリュウム鋼板屋根の場合、雨音なども要注意です。

建売住宅を購入する場合は、営業マンの話だけや、きれいにクリーニングされた建物表面だけみての判断だけではいけませんよ。

それと、建売住宅の場合、収納が不足がちといえますし、自分たちの生活スタイルにこだわりを持っている方は、希望する内容の建物を見つけることが難しいです。

建売住宅を購入しようと考える場合、住環境や敷地条件がよければ、ある程度建物に合わせたライフスタイルを検討する必要があります。

高度経済成長期以後多くの建売住宅が造られ、住宅街が形成されてきました。
住宅ブームの初期の頃の建売住宅はどんなプランの住宅でも売れましたし、利益優先で管理もずさんなものが多く、それが「家は10年~15年で資産価値0評価」の原因にもなっています。
同時期に建てられた注文住宅はいまでにしっかりと建っているのが多いのです。

現在は、耐震規定などで建物構造はしっかりしてますが、未だに利益のみを考えた悪徳業者もいます。
建売住宅を購入する場合は、上記に書いたような点検をして、地元の評判の良い工務店や、信頼できる不動産会社の手がけた物件を購入するようにしましょう。



  





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住まい||住宅|不動産|予算

家は工務店・大工が造っている
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現在工務店は大別すると二極化しつつあります。
地場と密着して、家づくりに積極的な工務店と、大手ハウスメーカーの下請化した工務店に分けられます。

ハウスメーカー商品といっても社員が造っているのでなく下請け工務店です。

また、中堅、地域ビルダー、ローコストメーカー、全て規模の大小に関係なく、下請け工務店や個人営業大工への発注です。

「工法の違いはどうなの」という声もあるでしょうが、在来工法、2X4、パネル工法、輸入住宅・・・全て大工仕事がからむので、工務店が主たる下請け業者となりますし、鉄骨住宅やRC構造でも木工事部分は工務店、大工の工事範囲となります。

一口に工務店といっても千差万別で、一番多い規模は経理、営業が一人づつで、大工が3人程度で、中には親方一人でまかなっている所もあり、全国で1万5千社ほどあり、年間5~6棟の新築工事やリホームというのが実情です。

では、冒頭にのべた「家づくりに積極的な工務店と、ハウスメーカーの工務店ではどう違うの?」という意見もありますよね。

ハウスメーカーがそれぞれ現在の規模に成長する過程で、ハウスメーカーの営業力に押され、多くの工務店が生活のためメーカーの下請けをするようになりました。
また、独自の道を求め、高気密・高断熱住宅、健康住宅といった、専門メーカーのフランチャイズとなている工務店も多くありますよ。

しかし、在来工法を主とし地元密着型工務店で評判が良く、仕事が切れない工務店は、ハウスメーカーの下請けになる必要もなく、代々伝わってる家づくりにを守り、かつ新しい工法、技術、材料などに大変研究熱心です。

設計の立場から言わせてもらえば、一般的に設計者を現場の職人は嫌っています。
職人からいえば、「細かいことは言うし、面倒な要求は出すし」ということでしょう。
また、このような職人ほど図面を良く見ようとしない人が多いですよ。

でも、研究熱心な工務店の職人は、レベルも高く、設計者を家造りのトータルな監理責任者として良く理解してくれますし、施主のことまで考えて施工します。

現在は工務店に対し、「倒産しないの?」「親方がいなくなっても存続できるの?」「技術は大丈夫なの?」とった偏見ともいえる風潮が聞かれますが、地元で評判がよい工務店ほど、ハウスメーカーの下請併用の工務店より安定しているといえるでしょう。

ハウスメーカー下請け工務店の職人ですと、本来の大工技術を発揮する工事はほとんどなく、現場で ノミやカンナなどは必要のなく、簡単な工具と補修道具での家造りとなっていますよ。
材料はプレカットされ、施工はメーカーマニュアルにそった若い現場監督の指導、そこでは大工というよりも組立工といってもいいでしょう。

このような現状で、現場作業をしている職人は、プライドも、物つくりとしての愛着もありません。
単なる工期に縛られた請負組立工となってしまっています。

ハウスメーカと契約し「私の家は経験豊富な良い大工さんに施工してもらいたい」と誰もが思うでしょうが、現状はこのような状況です。
モデルハウスのすばらしい空間を見て契約し、引渡し後の手抜き工事やクレームの多さもこの辺に原因の一因があるのではないでしょうか?

それに対し研究熱心な地元工務店は、地域に密着した営業が生命線ですし、職人としてのプライドも人一倍たかく、物を造ることに誇りをもっていますから、手抜きなどは絶対しません。それがOB客からの紹介に繋がっているのです。

また、来年10月より施行される瑕疵担保保証保険加入の義務化は、零細企業でも万が一の場合は保険制度があるので、安心できるといえます。

「それならデザイン力はあるの?」という声もきこえてきますよね。
多くの住宅設計を設計事務所などが設計した場合、地域ビルダーもありますが、ほとんどは工務店の指名となります。

このような業務を経験し、設計士も顔負けの設計をする工務店もありますよ。
また、現在は以前のように代願といった、確認申請だけ設計事務所に依頼することはできませんから、工務店が受注をする場合、設計事務所と提携するのが多くなっています。

それに、設計事務所といっても住宅設計だけで成り立っている設計事務所はほとんどないといっていいでしょう。
スタッフをかかえていれば、民間のビル、役所営業追われ住宅は年に1、2棟ほど、個人設計事務所なら、ハウスメーカーの下請け設計や、耐震検査、第三者検査などで維持しているのが多く、中には個人住宅は数年に数えるほどといったところもあるのです。

このような設計事務所が、たまに単独で住宅の仕事が入ると名前を売り、他との差別化のためにデザインを特化した住宅設計となっています。
このような現状を良く考えれば、住宅設計はデザインだけではありませし、工法・技術・材料などを熟知した、優秀な工務店や職人の方が家造りに関しては、はるかにレベルが上かも知れませんよ。

なおさら、ハウスメーカーの現場監督程度ではたちうちできません。

特に、一級建築士ですといっても木造住宅を経験したことのない設計士は要注意です。
私の経験でも、「木造がわからず泣かされた」といった話を多くの職人や工務店から聞いてます。

「じゃ、どうすればそのような工務店に出会えるの」という話になりますよね。
地元の優秀な工務店は、そう多くは存在しません。

「地元での評判を良く聞きましょう」といった話しはいろいろな雑誌などにでていますが、一番よいのは、地元で住宅設計を多く手がけている設計士達が、仕事を委託する率の多い工務店なら間違いありませんよ。
誰でも、自分の設計した住宅は良い工務店に建ててもらいたいですからね。

以前のように家を建てて「10~15年程度経てば資産価値0、でも土地があるから安心」といった時代ではなく、土地神話はとっくに崩壊しました。

建物の本当の価値を、メーカー指導の総予算でお任せ家造りでなく、自分の家はどんなデザインで、どんな材料で、どんな工法で家が建つのか見極める時代でしょう。

「先の長い200年住宅」とまではいかなくても、せめて次世代までは家がしっかりと建っていてもらいたいですよね。

  





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住まい||住宅|不動産|予算

自営業者の住宅ローンは?
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住宅ローンを組む場合、サラリーマンですと勤務先の業績や収入から、住宅ローンの目安がある程度つけやすいですが、会社役員、自営業者や個人事業主などのの方が住宅ローンを組む場合は、それぞれの要素に左右され、かなり難しい面があります。


サラリーマンは、基本的には会社よりも収入と返済の比率、勤続年数、転職歴の個人的な要素で判断されるのに比べ、自営業者の場合、個人のことだけではなく、会社・事業全体を見られてしまうからです。

サラリーマンの方が収入を基本にして判断されるのに比べ、個人事業主の場合、所得を基本に判断され、景気などの波に影響され、3期(3年)の内容をチェックし、安定や成長の度合いなども審査されからです。

サラリーマンの場合は、給与所得で算出されますが、自営業の場合、売上から経費を差し引いた事業所得が算出され、節税のために所得を抑えることが多いのが、逆に住宅ローン審査をより厳しくさせています。

また、サラリーマンは、、個人が辞めたり病気で休んでも会社は存続しますが、自営業は個人が辞めたり休んだら、事業そのものが成り立たなくなりますから、リスクが分散されていず、安定性がない、と金融機関サイドでは判断し審査を厳しくしているのです。

そういうわけで、一般的に金融期間の自営業に対する評価はサラリーマンの半分くらい、特に不動産業の場合、さらに半分程度の評価でしか得られないそうです。

最近は、年功序列の崩壊、永年勤続の見直しなどもあって、脱サラ、起業ブームで起業するかたも多くなっていますが、家を買うという目標があるなら、起業しても、安定して3年を経過するまで買えないとお考える必要があります。

ですから起業家は、起業するなら家は当分我慢して、事業も安定し、儲かったら、家を買うか、そのために頑張るという発想がリスクもなく安全でしょう。

このように自営業者が住宅ローンを組む場合一概にはいえず、個々の要素が大きく左右しますが、大変に高いハードルが待っているのは事実です。

また、最近の動向では、サラリーマンでも安定性のある企業以外は銀行も貸し渋り傾向になってきていますから、注意しましょう。

しかし、この内容は一般銀行の資金をベースに融資する考えであって、最近増えている住宅ローンの債権を買い取るシステムの「モーゲージバンク」系では、自営業者や派遣社員にも率先して融資するところがありますよ。

どのようなモーゲージバンクがあるか下に表示します。

楽天モーゲージ住宅ローン

   ネットでの口コミ情報でも評価が高くて民間系の人気商品です。

SBIモーゲージ住宅ローン

  借り入れ可能額や、必要な自己資金額、月々の返済金額がすぐに計算でき、審査の前の
  試算に役立ちますから、お気軽に相談して下さい。

以上のようなモーゲージバンクは審査基準にも幅がありますから、一般銀行で審査が通らなかった場合などは相談してみるのもよいでしょう。
しかし、本業のリスクにならないような借り入れにするようにしましょう。

  





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住まい||住宅|不動産|予算

住宅性能評価の疑問
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住宅性能評価は、平成12年に「住宅の品質確保の促進等に関する法律」として施行され、契約時に評価機関より交付される、設計住宅性能評価書や写しを請負契約時に注文者にわたされ、引き渡し時に建設住宅性能評価書がわたされます。


性能評価は第三者評価機関に申請する、施工者・売り主・施主のだれでもが申請できる制度ですよ。

評価する項目、内容や、検査方法、はブログ内の「住宅性能評価」に記載していますので参考にしてください。

さて、この「住宅性能評価」は、徐々に利用件数が増えているという話なのですが、消費者に内容が浸透しているわけではなく、住宅メーカー側が他社との差別化のために採用しているのが現状のようです。

私自身は、住宅性能評価の内容は当初からあまり評価していません。
それは、利点もありますが、私が考える上での欠点が多いという点です。

例えば民家などの、100年以上も経っている仕様をそのまま使っても、劣化の軽減効果が高いという評価が出来ません。
劣化が一番問題にされる、屋根や外壁に50年以上も耐久性のある材料を使用しても、劣化の軽減効果が高いとは評価されない不思議な内容です。

基準にない仕様を評価できないですし、どんなに有効で性能が高い仕様でも、数値として表すことが出来ない事柄については評価が出来ないシステムですから、現在のハウスメーカーが標準的に使用している、工業二次製品による家づくりしか評価されないのです。

伝統工法は柔構造の良さをもっていますが、性能表示制度でも適切な数値評価が行なえません。

伝統工法の構造的特徴を発揮できず、免震構造を採用するなどで無駄が非常に多くなってしまいま すから、伝統工法住宅は構造の安定に対しては、適切な評価を行なえないのです。

利点は、基準に従っている限り、一定の性能を確保でき、現場での工事中のチェックも最低4回行ないますから、性能に関する工事の保証が出来るという点でしょう。

ですから、住宅性能評価は、等級の高さで本来の性能が高い家という考えは間違いで、性能評価仕様に沿ってつくり、その内容が検査によって裏づけされ、保証された家という程度に考えるべきでしょう。

各項目の内容と利点と欠点

 1、構造の安定

   この項目は、在来工法やツーバイフォー工法が前提です。
   筋かいや合板など、変形を抑える補強で地震や強風に対して強度を確保する構造は、
   的確な判断が出来ることが利点でしょう。

   しかし、計算の内容、手間によって等級が変わってしまう可能性が比較的高いという、
   おかしな点が欠点です。
   (等級をあげる為に手間のかかる計算と、図面が大量に必要になります)

 2、劣化の軽減

   この項目は事例でも書いたように、評価すること自体が非常に困難なことが欠点といえます。

   断熱材の施工精度、結露、木造躯体通気、乾燥状態などを保つ方法、屋根や外壁の
   耐久性など様々な耐久性向上の要素を組み合わせた内容についてはまったく評価が
   出来ないのです。

   あえて、長所といえるのは、耐久性確保に最低限必要な項目を保証している点です。
   評価判断が不明確な中で評価しなければならないという、判断に苦しむ項目です。

 3、火災時の安全

   この項目は火災警報器と耐火性能を評価します。
   警報機については、等級4は共同住宅レベルの警報装置なので、戸建住宅では
   等級3までで十分です。
   基本的に防火地域や準防火地域、法22条地域など法規制に適応した性能表示です。

   利点というよりは、単に建築基準法に応じただけの仕様といえましょう。

   欠点は建築基準法に準じているので、延焼の恐れのある部分、避難通路の確保なども
   基準通りです。
   実際に火災が起きた場合、風向きや風力によっては、延焼の恐れを超えた飛び火、
   避難通路スペースの障害物などの対策が何も評価表示されていないことでしょう。

 4、維持管理への配慮

   この項目は、設備の配管などが点検・交換しやすいことで、等級が高い程評価できます。
   設備関係では最新の規格が有利になるます。
   特に欠点の点がないから評価できます。

 5、温熱環境

   断熱性能を中心に評価をしますが、単純な断熱性に関しては、気密の確保を要求する等級や
   地域もあり、しっかりした判定が出来るところが利点といえます。

   欠点は、寒冷地を主とした冬の寒さを防ぐことのみを重点にしている点です。
   夏の日射を防ぐ手段としての、熱線反射ガラスや熱遮蔽フィルム、庇の出の長さなどは
   評価していず、庇かカーテンがあるか程度です。
   南北に長い日本の地域特性の気候を全く考慮していないといえますし、樹木やツタ、
   などの自然利用の省エネ対策は、数値が出ないので評価はされません。

   単に高気密・高断熱住宅に特化したような内容です。

 6、空気環境

   この項目は、建築基準法で要求される性能を満たしているかを確認するだけの項目といえます。

   シックハウスで問題視された、建材のホルムアルデヒドはメーカーの規制で等級3は標準的に
   満たせます。

   欠点は、ホルムアルデヒドしか評価できない点です。建材には他の化学物質も含まれて
   いますから、それに対する評価は、オプションで実測しない限り判断でき無い点でしょう。

   オプションで実測すれば、全ての化学物質の正確なデーターが出ることが利点といいえるかも
   知れません。

 7.光・視環境 

   この項目は評価というより、住宅に採光される光の傾向を知るだけで、性能表示には
   あまり関係がありません。
   特に住宅の各居室ごとの採光に対する評価がないので、曖昧な項目で、計算数値の
   計上だけで評価とはいえません。

 8、音環境

   この項目の長所は、軽い遮音効果に限っては評価できます。
   しかし、開口部分の評価のみとなっていますから、壁や床、換気扇の開口などについての
   評価がないから本格的な壁、床、換気扇部などを本格的に遮音工事しても評価されない
   のが欠点といえます。  

 9、高齢者等への配慮

   この項目は車椅子を使用するか否かで必要な評価の等級が変わります。
   車椅子が必要ない状態であれば、等級3程度で十分でしょう。

   長所は、基本的なバリアフリーに関する項目は、確実な評価が出来ます。
   しかし、バリアフリー対策の場合個人差がありますから、応用性などに対する評価が
   ないことが欠点といえます。

10、防犯

   この項目は、侵入行為に対して防衛することを主に評価します。
   侵入行為に対して、小さな窓もしっかり対策を行なうので、確実な防御効果を評価できるのが
   利点です。

   欠点はは、侵入を未然に防ぐセンサーライトや道路からの見晴らしの良さなど、侵入自体を
   心理的に未然に防ぐ予備防衛についての評価が出来ないことでしょう。

住まいは、自然の力を巧みに利用したり、生活の知恵などを応用して数値に表れなくても十分にに評価出来ることがあるのです。

私は、この法律を見たときに、住宅建築の現場と実態を知らない「お役所仕事」机上の空論が多いのにがっかりしました。
なぜか、このような法律を作る場合、現場で家造りを実践している人達(設計者、建築業者、大工・・・)の声を汲み上げようとはせず、高いところからの指示だけになってしまいます。消費者と作り手があってこその住宅行政ではないでしょうか?

でもいまだに、風水や家相などで家造りを考えている方に対しては、住まいを造るにはどのようなことを考えなければいけないか、という点で評価されますよね。

「住宅の性能を評価して建物の等級を表示する」は、建物を数値化し数値化された内容を検査して評価するものであって、住まいが本来求められる、「住みやすさ」「生活しやすさ」を評価するものではありません。

  





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気候風土と建築工法
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現在日本の住宅は、在来工法、2x4、ハウスメーカ商品工法、RC、鉄骨と大別することが出来ます。

私はこの中で今までに在来工法、2X4、鉄骨住宅を手がけてきました。
しかし、どうしても日本の気候風土には無理があり、不適格な工法があります。

これを書くと業界からヒンシュクをかうかも知れませんが、問題化している住宅もあるので、あえて記事にします。

その工法とは、「2x4」工法です。2x4はアメリカで生まれ、雨の少ない国の工法です。
日本では、当初、梅雨がなく、冬季の寒さが厳しい北海道で普及していました。

しかし、北米の地場製材業の保護から、丸太輸出を自国規格製材に切り替える政策により、アメリカの圧力もあって2x4規格材の輸入をよぎなくされて、日本でも全国各地で建てられるようになりまた。

2x4規格材の輸入当初は、輸入住宅とあいまってブームにもなり金融公庫の融資対象仕様書も出来、在来工法で壁に当たっている業者などの多くは2X4専門業者となりましたよ。

また、その当時の在来工法と比較すると床、壁、屋根と合板で覆うので建物剛性が強く、在来工法よりもはるかに強度がありました。

私もその当時は夢中で勉強し、輸入住宅から一般2x4の家を今までに20数棟建てました。

現在の在来工法の床が合板となり剛床構造、外部合板耐力壁、屋根野地合板・・などが一般的になり、木造耐震規定などで、地震にも強くなってきたのも2X4工法の影響が大きいと思います。

それなら、何が問題かというと、雨の多い日本には合わない工法だということです。
在来工法は柱を立て、すぐ屋根を架けます。それに対し2x4は床を作り、壁パネルを立て、最後に屋根の構造になります。
2x4の本来の作業は現場で壁パネルを作り、現場で壁を起こすスタイルでしたが、天候のことをえ、現在は工場パネル製作がほとんどで、短期間に屋根まで施工できるようになりましたが、それでも建物が雨の影響を受けないようになるには、3、4日かかります。

よく、2X4の現場で、床は雨の中の作業でどろどろ、壁はぬれ放題で作業を強行しているのを見かけます。
壁を組み立て途中で中断して雨に対する養生が出来ないからです。
業者はよく「天気になれば太陽でたちまち乾燥しますから」などといいますが、プロから見れは苦しい言い訳でしかありませんよ。

私の場合は、2x4の住宅の場合、雨が降るようだったら工事ストップ、その分は無条件に工期は延長という条件で仕事を了解してくれる場合のみ設計をしました。

在来工法なら建て方時は、柱などの構造材が露出していますから少々の雨でもすぐ乾いてしまいますし、少し濡れて乾燥を繰り返した方が後々狂いが少なくなりますが、2x4の場合は構造部材を合板で覆っていますから、完全には乾燥できずに壁体や床裏などは湿気が残り、建物自体の強度低下、カビ、腐食の発生、釘留め合板部のサビなどが十分に考えられます。

日本は、梅雨、夏の雷雨、秋の長雨、台風とあり、雨を心配しなくても良い時期は11月後半~5月中旬くらいまでです。その期間でも、アメリカなどよりは雨は多いのです。

春先に家を計画し、基礎工事が終わって、梅雨時期に雨の中で建て方工事の2x4現場を多く見てきましたが、このような建物の耐久年数が心配されます。

特に、現在流行の高気密・高断熱住宅と2x4組み合わせが雨の中での工事に問題があるといえます。
前述したように内部に湿気を残したまま気密工事を行うと湿気が逃げませんから、内部からの腐食問題が十分に考えられます。

数日前に書いた「高気密・高断熱住宅の疑問」に写真掲載している、築8年での内部腐食住宅はまさにこのような状況での工事だと考えられます。

このような例は氷山の一角、現在建っている多くの2X4住宅が同じような問題を含んでいると考えられますよ。

これらの例から日本の気候風土を考えると、北海道のような雨が少なく冬の寒さの厳しい所以外は2x4工法は向かないといえましょう。

海外を例にとっても住まいの工法や構造は、その国の住文化を基盤にしたものばかりです。
なぜかというと、日本のように大手ハウスメーカーなるものは存在しません。 延々と伝統の工法を受け継いで家を建て生活しているのです。

そういった建物を日本人は気に入り、日干しレンガ構造の南欧住宅を、わざわざ木造で造って外壁亀裂の問題を起こしたりしていますよね。

住宅メーカーや雑誌などは、目先を変え、少しでも流行すれば、やれ南欧風だ、北欧風だと煽り立てますが、次はアフリカあたりの集落デザインがはやるのでしょうか?

そろそろ、日本の気候風土と住文化を検討した家造りを考えてはいかがなもんでしょうか?
それとも現在のような国籍不明、なんでもありの家作りが日本の住文化そのものなのでしょうか?

  





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賢く新しい住宅ローンの利用
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住宅ローンには、変動金利と固定金利があり、固定金利には全期間固定、固定選択、固定・変動組合せがあります。

現在は多くの方が変動金利もしくは短期固定金利の住宅ローンを利用しているのが現状だそうです。

本来低金利であるならば、フラット35のような長期全期間固定金利を選択する方が良いし、ローン生活も安心感が生まれると一般的に言われていますし、私もそのように書いてきました。

しかし、現実には変動金利や短期固定金利の住宅ローンが多く利用されています。
この状況は、やはり住宅ローンを借り入れする多くの方が、目先の金利や返済額を抑えることを重視しているからだと考えられますし、長期的な視野で考えても変動金利や短期固定型の住宅ローンが合っているという方もいます。

また、変動金利や短期固定金利の住宅ローンがよく利用されている理由には、相談する相手である不動産会社やハウスメーカーの営業マンが安易に変動金利や短期固定金利の住宅ローンを奨めてしまっていることも背景にあります。
そこには、業者が取引銀行の優遇金利キャンペーンなどへのアプローチがあったりもしていますよ。

しかし、消費者の中には単純に「低金利なら固定金利の良い」という原則を知らないか、意識していない方が多いのも現実です。

ただ、ここ2~3年の間に5~10年程度の期間の固定金利(中期的固定金利)を選ぶ方がかなり増えていますし、30年程度の長期固定金利の住宅ローンを選ぶ方も増えているようです。

そこで、低金利時代といっても、いつまで続くかわかりませんし、景気も先行き不透明な現在を考えると、もう少し賢い借り方がないか検討してみたいと思います。

新しい住宅ローンの利用

新しい住宅ローンの利用の考え方は、金利上昇リスクを抑えるための長期固定金利と目先の低金利のメリットの恩恵を受ける変動金利又は短期固定金利の双方の特長を上手く利用する方法です。

簡単に言えば2つのタイプの住宅ローンを併用するという方法ですよ。

例えば3,000万を借り入れるすれば、1,500万円を長期固定金利で借り入れし、残りの1,500万円を変動金利、又は短期固定金利で借り入れすることで、一方に偏らない返済計画を立てることができますよね。

繰上返済する時は、市場金利の動向を見ながらどちらかの住宅ローンに充当したり、双方の住宅ローンに振り分けたりすることも可能です。

以前は、金融機関がこのような方法に対応しておらず、併用することはほとんどできませんでしたが、ここ数年急速に広まってきました。
金融機関も優遇金利キャンペーをしても、利用率が低いのでは意味がありませんから、消費者側に歩み寄ってきたということでしょう。

住宅ローンの選定は、家を建てたり購入した後の生活を大きく左右しますから、ライフプランをよく検討して、賢く選択してください。

  





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瑕疵担保・保証義務が逆効果?
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2009年10月から実施される住宅瑕疵担保履行法では、保険対象となる住宅の施工中に行う現場検査は、一般的な戸建て住宅の場合は2回と国土交通省の認可基準で決まっています。

現場検査回数が2回とは、どのような理由で決められたのでしょうか?

住宅現場を視察して、各工事工程をチェックした上で検討したのなら、2回では少ないのは業界の人なら誰でもわかります。

現在任意加入の瑕疵担保保証保険は、現場検査の回数は3回以上が標準的です。
私は、任意加入の瑕疵担保保証保険は日本住宅保証検査機構(JIO)を何度か利用しましたが、JIOは4回の現場検査を行っています。

しかし、JIOにおいても瑕疵担保責任保険「JIOわが家の保険」では検査2回に減らすそうですよ。
これはどういうことでしょうか?

任意加入の時代は顧客確保のために、現場検査の回数を4回行っていることで他社との違いを大きくアピールしていましたが義務化決定の法律「国のお墨付き」が決まったとたんに、検査回数は2回だそうです。
また、JIOの説明書を読むと消えた2回分の検査の代わりに、検査に似たサービス「現場施工状況の把握」というものだそうですが、別途料金が発生します。

JIOを含めた認可される保険法人4社は足並みを合わせそうですよ。

任意加入の時代はユーザーサービスを最優先にし、義務化決定とともに保険業務の顧客確保は安心だから検査内容のダウン、最初から筋書きができていたのでしょうか?

「どちらにしても保証するんだからいいんじゃないか」という声も聞こえそうですが、誰だって瑕疵担保保険を利用するような家を造っては欲しくないはずです。

「検査回数が多ければよいって問題じゃない」との声もありますが、現在のように工期が短く各工事 工程がすぐ塞がれてしまって、検査回数が少ないと検査以降は業者のやり放題ですから、現在の家づくりにおいては、第3者の検査回数が大切になります。

以前の金融公庫の時代は中間検査が1回でしたが、よく悪質な業者は「中間検査といっても検査のポイントさえ押さえておけばどうってことないよ」といってましたよ。
2回程度の検査では、同じ状況に逆戻りでしょうかね。

このような事態に至っては、建築業者の負担が増えて分、「検査が少ないのでどこかで手を抜くか」 といった悪質な業者が増えるのも考えられます。

まじめにやってる中小零細業者などは、「瑕疵担保義務化で検査が増えて、宣伝力がなくてもお客 さんが安心して仕事を発注してくれるなら負担もしかたないか」という声も聞こえましたが、逆にどうせ「金は払っているのだから」といって、検査が少ないことをいいことに最終責任を保険会社に押し付けて逃げてしまう業者の発生も考えられます。

どうも今回の法律は国土交通省と保険機関の「出来レース」、どこかしらの集金システムのような臭いがしてきましたよ。

結果的に保険料金は見積もりに反映しますし、検査内容もこのような事態では安心できず、「消費者保護」といったお題目は疑わしくなってきました。

やはり、自分の家は自分でしっかり管理しなさいということなのでしょう。

  





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森林を見直そう
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地球環境の悪化などにともない、環境に対する社会的な関心が高まっていますよね。
日本でも、地球に優しく、再生可能資源、木材を持続可能な森林経営によって生産された所のものを利用しようとする動きが活発化してきました。

国際的にも、木材が適切に経営されている森林から生産されたことを保証する、「森林認証」が注目となっていて、日本でも独自の森林認証制度が始まりましたよ。

海外では世界各地地で認証をしている「森林管理協議会(FSC)」や「森林認証プログラム(PEFC)」などがあり、日本でも「緑の循環認証会議(SGEC)」が2003年から森林認証制度をスタートしています。

森林には山地災害や洪水の防止、などに加えて地球温暖化の原因となっている二酸化炭素を吸収する働きがあります。

森林の整備保存を進めることが、森林の持つ多くの機能を有効に発揮させることができるのです。

このように持続可能な森林経営を続けるには、木材の消費が大前提となりますよね。
しかし、今までは木材が製品化されても、それがどこの森林から生産されたのかを見極めるのは困難でした。

このような現状を打開し、消費者が木材選択の選択肢の一つとして、「森林認証制度」は大変良いシステムと思います。

緑の循環認証会議では、持続可能な森林を認証する「森林認証システム」と流通・加工過程で認証された森林から生産された林産物を、表示管理する「認証林産物流通システム」があります。

平成20年3月末時点で、認定森林は約71万ha、事業体は201件で認定森林から生産された木材での家づくりも始まっているとのことです。

しかし、このようなシステムを知っている消費者はどれほどいるでしょうか?
どのような良いシステムでも、消費者が知って消費量が増えなければ持続可能な森林経営は、成り立たなくなってしまうはずです。

現在は、このようなシステムに最も適した木造在来工法の住宅着工棟数は減りつつありますが、中には産地の山まででかけて木材を選ぶ方もいますし、大工や工務店、設計士が薦める木材にも疑問を持ち、自分が納得できないと満足できない方が多いのです。

ハウスメーカーの営業とまではいかなくても、業界内だけでなく住宅消費者に歩み寄った宣伝システムも検討してはいかがなものでしょうか?

木材は住宅構造材としては唯一の再生可能資源で、最後は土に帰って生きます。
地球に優しく、人にも優しい木材の利用が、持続可能な森林経営には必要といえるでしょう。
(これじゃ、まるで私がSGECの営業マンですよね)

  





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土地だけ欲しいのに・・・
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土地を購入して家を建ていと思っても、不動産屋が紹介するのは建築条件付土地ばかりという経験はありませんか?

一般的には、土地を買って家を建てるのも、建売住宅を買うのも、購入者側にとっては同じと思われ がちですが、土地を買って家を建てるのは高いハードルがあります。

まず、金銭面で考えると土地を買って家を建てるとなると2回不動産を購入することになります。
例えば土地を買うのにローンを組んでしまうと、そのローンを返し終わるまで建物のローンは組めな くなってしまいます。
そうなすると、土地か建物のどちらかは現金で買わなければいけません。建売住宅に比べて多額の自己資金が必要になってきます。

金融機関もこのようなケースに対処した金融商品(ローン)もあり必ずしもそうではありませんが、続けて2回不動産を買うという事実は変わりませんから、自己資金が多く必要になりますよ。

次のハードルは気に入った土地の物件を紹介してもらえないという事です。

なぜかというと業者は土地だけで売るよりも建物をセットで売ったほうが断然儲かるということです。

バブルの時代と違って土地を売っても利益は少々、それなら建物で儲けようというわけです。
また、土地価格の下落もあって、以前に購入した土地が現在の相場で売れば赤字がになってしまう例も考えられ、穴埋めとして建物付き販売といった場合もあります。

さらに安く仕入れた土地を相場で売っても利益が出るとしても、建て物を付けてさらに利益を得よう と考えているのが現状です。

逆に考えれば、不動産屋が土地だけで紹介してくれる時は、建物を建てるには不都合な事情があるかもしれませんよ。

このように、現在は土地価格が上がらない状況を逆手にとって、不動産屋が建築条件付土地で利益を得ようとしていますから、土地だけ欲しいといっても難しい状況にあります。

それでも土地を探したいという方は、不動産屋回りをするしかありません。
業者にとって建物を建てて販売するには不都合な条件も貴方にとっては好都合という場合もあるかも 知れませんし、中古物件付きの土地を購入して建物を解体して新築住宅を建てる方も増えています。

また、お金持ちであれば簡単な方法として大きな土地を買う方法です。
大きな土地はそれを買える人が少ないから、相場に比べて坪単価が格安になります。
大きな土地を買って好きな部分を好きなだけ取って残りを一括で売ってしまえばよいのです。

残りの土地は一括で売らないといけません。
残りを小さな区画に分割して売れば儲かるなどと考えてはいませんか?
宅地建物取引業法で『不特定多数の相手に反復継続しての売買が出来ない』と条文で定められていますからね。

このように土地は、バブル期は投機の対象にもなって高くて手が出ない時期が過ぎたかと思ったら、 こんどは付加価値を付けてしか売らないという、消費者にとってはいつになっても手に入りにくい商品となっています。

じっくり掘り出し物を探すか、自分で地主を探して交渉するか、あきらめて建築条件付土地にするかの方法しか選択肢はないのでしょうか?

でも、土地だけ欲しい!

  





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伝統技術を守れ!
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最近は、ハウスメーカの工業住宅が脚光を浴び、伝統工法による家造りがすっかり影を潜めていますね。

また、木造耐震問題から金物工法などが普及し、在来工法といっても伝統技術が発揮されない住宅が多くなっています。
しかし、本当に伝統工法住宅は地震に弱いのでしょうか?答えは「否」です。

在来工法による一般住宅が高度成長期時代以後、庶民のマイホームブームとあいまって、大量に建築されました。
また、その時期はプレハブメーカーの台頭もあり、在来工法は加工に手間のかかる伝統工法が変形していった時代でもあります。

下地に手間のかかる土壁からラス網モルタル塗りへ、そして現在のサイディング外壁と時代の商品需要の変化もあって、骨組みの変化し、プレカットの時代へと変化しました。

このような在来工法による家自体の構造の変化が、木造住宅を地震に弱い家にしてしまったといえます。また、価格競争から木材の材質の低下、寸法の減少などでも同じことが言えます。
木造ハウスメーカーもこの点からいえば、同罪といえましょう。

本来の伝統工法による日本家屋は現存する家屋を見てもきちんとした施工をしていれば何百年と持つし、歴代の地震にも耐えてきました。

例えば、木造は足元がしっかりしていないからと「布基礎構造」が住宅で義務づけられましたが、これによって床下通気が減少し住まいの足元の土台や床組み材の寿命が低下しているように思われます。

また、布基礎にすることによって足元は緊結されますが、木造本来の五重の塔などに見られるような柔構造の良さが失われてしまいました。
昔から伝統工法の住宅は「石場立て」といって、基礎としては大きな石を埋め柱を立て土台を回したのです。
このような工法が建物を足元から柔構造とし、地震にも耐えてきたといえます。
現在も石場立ては免振構造だと主張し、「石場立て」の家を建てている方がいますので参考にしてください。

   職人が作る木の家

伝統木造工法は地震に弱くないと書きましたが、このような建物はあくまでも伝統工法にのっとて施工した場合であって、現在の在来工法は「木造耐震基準」のガイドラインに沿った施工しかできません。

平成20年度から3年かけて、伝統構法を建築基準法に位置づける作業が行われようとしてます。 委員会を主体とする研究、実験を重ねた上で、3年後には伝統構法関連の告示をつくるそうっですよ。

それがどのようになるかによって、伝統構法の命運が大きく左右されるといえましょう。
研究例として、木造限界耐力計算があります。
本来木造は、「仕口」「ホゾ」「継ぎ手」といった木組みから構成され、木材の材質、性質などから、厳密な限界耐力計算は出来ないものですが、金物併用にはなるでしょうが研究には期待できるでしょう。

しかし、上記の布基礎の規定などのようにならないよう、伝統技術に携わる現場からの声をくみ上げてもらいたいですよね。
現在の建築行政は、伝統工法に関しては現場からの声を聞かず、住宅工法全般を見て問題に対処しているだけです。

ふつう法律というものは、外来種を規制し在来種を保護するものでしょが、建築基準法は逆になって在来種が閉め出されてる状況から、ハウスメーカー戦略と共に歩んでいるような気がしますよ。

伝統工法は「一本一本が異なる材、ひとつひとつが違う家」です。
またお客の好みもそれぞれ違い、ハウスメーカーと違がって机上だけでモデル化することは出来ないのです。

伝統構法を「建築基準法に位置づける委員会」は伝統構法を肌で感じにるためにも、国や研究者の方がいろいろな現場に出て、伝統技術職人の声に耳をかたむけるべきでしょう。

今回は内容が硬くなってしまいましたね、読んでいる方も「伝統工法の良さはわかたが手間や材料を吟味すると高いだろう」という声が聞こえそうです。

でも、ハウスメーカーは営業宣伝経費や人件費がかかるので一棟につき30~35%程度の粗利を計上するのです。
ハウスメーカーの高級品を考えたら十分に伝統工法住宅も可能ですよ。

よく有名ハウスメーカーで家を建てるのが「ステータス」の証と勘違いしている人がいますよね。

でも伝統工法住宅に比べたら、「インスタント食品と高級食材」ほどの差がありますよ。
一生に何度も建てられない家ですから「本当の贅沢とは何か」を考えてみるのも良いのではないでしょうか?

  





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ペットと暮らす家
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少し前に「ペットと住める戸建て貸家」を設計したことがあります。

アパートやマンションではペットを飼うことを禁止している所が多いので、建築中に入居者が決まってしまいましたよ。


ペット専用戸建て貸家といっても対称は犬と猫までで、庭もありますが、室内でも飼えるのが条件でした。

一般の住宅においても、最近は室内でペットを飼う方が増えてきていますから、家族の一員としてペットと暮らす家づくり(犬と猫)を考えてみます。

猫の場合は、昔の家ですと室内や屋外を自由に出入りしていましたが、最近は防犯上の問題などから家の中での生活が多くなっているみたいです。
猫にとってはストレスの溜まる生活環境になってしまいましたね。

猫は犬と違って高いところや、足場の悪いところも平気ですから、建物に足場をつくり梁を出したり、キャットウォーク(高い場所の専用通路)などを造っておくと運動不足にならず良いでしょう。
問題はどこでもツメを研ぐ習性です、ツメ研ぎ用の場所を設けてそこでツメ研ぎすることを猫に習性づけるか、腰高まで腰板を張る対策もあります。

でも、猫は足場があれば家具などの上にも平気で乗ってしまいます。
そのようなところでツメを研がれると壁紙や家具までキズだらけになってしまいますよ。
猫と暮らす場合はこのような建物の傷みのリスクは覚悟しなければいけません。
ペットショップで売っている猫専用ツメ研ぎ用品などでマメな対応が必要でしょう。

犬は本来屋外で飼われていましたが、最近は座敷犬も多くなりました。
犬の場合は、住まいは階段などの犬にとっては危険な場所も多くあります。
出来るだけ一階を行動範囲の基本とするようにしたほうが賢明でしょう。
本来走り回るのが習性の犬ですから、廊下や室内などの行動範囲を行き止まりがないように考えた方が犬にとって運動不足解消には良い考えです。

犬と猫、双方のペットにとっていえるのは床仕上げ材の選定です。
フローリングは滑り易く、ペット用の床には向きません。
カーペットは柔らかく滑りにくい点では良いですが、汚れやすくペットの毛やゴミなどが溜まり衛生面や掃除などの面で不向きです。
塩ビシートの床は、普通の状態では滑りにくいですが、ペットのツメなどのでたちまち痛んでしまいます。

ペットに適した材料としては、柔らかい材質であるの杉材や桧材の厚みのある無垢の床板が一番適しているでしょう。
また、コルクタイルもクッション性があるので、ペットには適しているといえますが、長い目で見れば傷みが早く、張り替えるにしても値段が高価なのが難点です。

予算的に考えるとペットの行動範囲を決め、フローリングの上に安い置き敷き用のカーペットを敷き、汚れたら交換するのが良いかもしれません。

注意しなければいけないのがペットが食事する場所や寝る場所、トイレの場所も考慮する必要があります。
トイレの場所は臭いが発生するので、ダイニングやキッチンからは離しましょう。

また、ペットと一緒に生活している人は慣れてしまい気づかない方が多いですが、ペットを飼っていない人には室内のペット臭がすぐわかります。
訪問者の中にはそのような臭いを嫌がる方もいますから、日ごろから換気、脱臭に心がけましょう。

ペットを家族の一員として考えても、ペットの運動不足から肥満の問題が取りざたされていますよね。犬の場合は毎日の散歩が大切ですよ。
あまりにも大切にしすぎて、肥満犬ではペットにとって不幸といえましょう。
特に散歩から帰っての足荒い場所の位置は当初から決めておいた方が良いでしょう。

あるサイトでペット住宅の設計方法が載っていて、ペットから見た危険対策から、窓の高さや出入りの方法までこまごまと載っていましたが、人間の生活面からみてとても使いづらい気がしました。
ここまでやるならペット専用の部屋を用意するか、ペット用離れでも造った方が早いですよね。
あくまでも飼い主の生活がペットと暮らすことで生活しづらい空間になったのでは本末転倒といえましょう。

  





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オール電化広告で問題が・・
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オール電化の広告で、公正取引委員会は九州電力のオール電化住宅のチラシに、費用対効果について誤解を招く個所があると見なして、10月15日付で排除命令を出されましたよ。


排除命令を受けたチラシの内容は、住宅をオール電化にすると、電気とガスを併用する場合と比べて光熱費が安くなることの説明で、「1年間で約10万円もおトク」とうたっていました。
さらに、この光熱費の差額やオール電化向け住宅ローンの金利優遇によって、「30年間で約350万円も節約になります」などとアピールしていたのです。

これは、エコキュートやIH調理器の購入および設置工事の費用を計算せずに、単に器具を使用したガスとの費用効果を1年間比較しただけの計算です。

公正取引委員会は、これらの設備機器の購入と設置工事にかかる費用を計算に入れると、オール電化にはチラシがうたうような金銭面の効果はないと結論付けたのです。

また、私の調べたデーターでも、機器の購入と設置費用を別にしての比較でも、一般家庭で1年間における費用効果差額は平均5万前後でした。それぞれの家庭生活によって違いがでますよ。

電力会社のいう「1年間で約10万円もおトク」は、すべてオール電化の仕様に合わせて生活すればなるのでしょうか?、それとも四捨五入の表示でしょうか?いずれにしても、いいかげんな表示です。

また、公正取引委員会によると、エコキュートの耐用年数は10~15年程度、IH調理器は8~15年程度だといっていますから、「30年間で約350万円も節約になります」は、当然必要となる買い替えを考えると、全くのでたらめで排除命令は妥当といえましょう。

オール電化、太陽光発電と電力会社系の商品が、地球環境問題と共に大きくクローズアップされ多くの企業が参入し競争している中で、親方の電力会社自らこのような事態では、代理店のチラシや営業展開にどこまで信用できるか疑問ですよね。

今回は九州電力の問題ですが、ネットなどで全国の電力会社のホームページを見ても似たような表現は見かけますよね。

全国の電力会社が一斉に消費者に向けて「オール電化キャンペーン」そこには過剰といえる表現も見て取れます。
本当に表示されているほど維持費は安くなるのか、「地球環境に優しい」というCO2の排出量は・・・など、5年、10年オール電化で生活した家の電力会社による正確なデーターは見たことがありません。

専門家によると「地球環境に優しい」といいながら、オール電化家庭が増えれば増えるほど送電の負荷が多くなり逆効果という人もいます。

2日ほど前にもエコキュートの施工体制の疑問を書いたばかりです。
オール電化の営業トークばかりが先行して、工事の施工体制の指導などをおろそかにしていては、問題発生時には企業開発商品といえど電力会社の「オール電化キャンペーン」そのものの問題といえるのではないでしょうか?

  





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モーゲージバンクって何?
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最近よく目に付く「モーゲージバンク」ですが、一体どのようなシステムなのか説明します。
モーゲージバンクとは住宅専門のノンバンクで、今までの銀行のような預金などを原資とせず、住宅ローンの証券化によって貸出するための原資の調達を行っているのです。

お金の集め方が違うため、従来の銀行などとはとは違うサービスを提供しているのが魅力といえます。

アメリカを例にとれば、銀行よりも「モーゲージバンク」が取り扱う住宅ローン件数のほうが多いといわれ、その背景には「住宅ローンの証券化」があります。

住宅ローンは大きな融資額を長期間運用することから、銀行などのような総合的な資金力のあるところでなければ、なかなか困難でしたが、「住宅ローンの証券化」により変化が現れましたよ。
特に住宅金融公庫提携の「フラット35」が民間金融機関の住宅ローン債権を買い取るシステムで大きな影響を与えました。

平成18年度の「フラット35」の販売件数では、その半数近くをモーゲージバンクが占めたそうですから、住宅ローはもはや銀行の専売特許とはいえなくなっていますよ。

特に大手住宅会社や系列企業が多角化戦略のひとつとして、子会社としてモーゲージバンク(住宅ローン会社)を設立し住宅ローン市場に積極参入しています。
ではどのようなモーゲージバンクがあるか書き出してみます。

★日本住宅ローン★

積水ハウス、大和ハウス、住友林業、積水ハイムのハウスメーカー4社と日立キャピタルが共同で設立したモーゲージバンク。

★全宅住宅ローン★

全国宅地建物取引業協会傘下の業者が設立した住宅ローン会社です。
宅地建物取引業協会に加盟している仲介業者の中で、フラット35の取扱いをしている仲介業者を通じて申込みを行います。

★旭化成モーゲージ★

へーベルハウスの旭化成の子会社です。ここは、1社単独で設けたモーゲージバンクです。

★ファミリーライフサービス★

首都圏の飯田産業、タクトホーム、東栄住宅、アーネストワンが共同で設立したモーゲージバンクです

★SBIモーゲージ★

ソフトバンク系のモーゲージバンクで、借入申込みなどの融資手続きはネットと書類郵送で行います。

★その他★

オリックス、東芝住宅ローンサービス、協同住宅ローン、楽天・・・など

モーゲージバンクの大きな特徴は、、一般的に銀行等より金利が低めに設定されている点でしょう。 しかし、利用に際しては、対象者を系列会社のハウスメーカーで住宅を購入した人に限定している会社もありますすよ。

建物で利益を出し、住宅ローンでも儲けようというのですから大手のような資本力のあるところに住宅資金が集中するしくみになってきました。

しかし、対象を限定せず幅広くインターネットから申込みを受け付ける会社などもあります。

住宅ローンは金利だけで選んではだめですよ。
融資手数料などの諸費用、保険金などを含めた総支払額で比較することが大切ですから住宅ローンを検討する場合は、各金融機関(一般銀行、モーゲージバンクなど)の融資内容を十分比較して選ぶことが大切です。

  





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エコキュート工事大丈夫?
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オール電化の商品の中で、IHヒーターと共に花形商品のエコキュートですが、先日あるサイトを見ていたら背筋が寒くなるような話が載っていました。

あるメーカーの話では、メーカー側の講習会をしっかり受けている施工店が手がける工事は、3割程度で、残りはどのような業者がどのように施工したか把握できないそうです。

この話は1メーカーの談話ですが、他のメーカーにおいても同じ状況が考えられます。

メーカー側が業者に講習会を開くということは、施工的に難易な面や、施工によってはエコキュート本来の性能が発揮できないという問題が考えられるからです。

エコキュートは2001年4月に初めて製品化されて以来、出荷台数は大幅にふえ、日本冷凍空調工業会によると、2007年9月には累計出荷台数が100万台を突破したそうです。
この数字からいうと、約30万台は講習会を受けた施工、残りは?になってしまいますよね。

経済産業省資源エネルギー庁は地球環境問題の対応として、2010年度までにエコキュートを520万台まで普及させる目標を掲げています。
ブームに乗って販売目標を大幅に引き上げるのは結構ですが、販売店業者の指導管理もしっかりしてもらいたいですよね。そうでないと、結局泣き見るのは消費者です。

この不景気の時代に、オール電化関連商品、太陽光発電商品は、新築やリホームなどで市場拡大が見込める商品とあって、様々な業種が参入していますよ。

しかし、その一方で施工に必要な資格を持たない作業者が、工事を手がけるケースが多くなってトラ ブルも増えてきているようです。

エコキュートの場合には、施工に電気と水の資格、電気工事士と給水装置工事主任技術者の資格が不可欠ですよ。
また、オール電化リホームでガス給湯器などを交換する場合は、内管工事士などの資格も必要になります。

特に多いトラブルは、エコキュートのヒートポンプユニットがエアコンの室外機に似ているから、水道工事の経験のない電気工事店の作業者が、エアコンのガス配管を接続する要領でヒートポンプ配管の工事をしてしまい、配管から湯が漏れ出したという例です。

このような内容から、現在施工済みのエコキュートに施工ミスや製品トラブルが潜在化している可能 性は否定できないと思います。

私も現場ではエコキュウートの試運転には何度か立ち会った経験はありますが、作業者は特に必要な資格は当然持っているものと思っていて特に確認しませんでした。

しかし、このような実態が明らかになってくると、新築工事やリホーム工事の請負業者側も専門工事業者任せではなく、資格を提示させ資格のない業者、講習会未受講業者を現場から締め出す必要があるでしょう。

メーカーや電力会社側も、「エコキュートのある夢の生活」などのアピールばかりいっていず、トラブル事例の収集・公開を徹底して行い、代理店教育、指導の強化とともに、商品流通経路の見直しなどが必要なのではないでしょうか?

それが、夢を抱いてエコキュートを採用するユーザーへの答えとなるでしょう。 ブームに乗って「いけいけ」だけでは、問題が表面化したときにはあっという間に信用が失墜してしまいますよ。

  





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住宅ローン破綻したら?
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やっと手に入れたマイホーム、住宅ローンが破綻したら、大変なことですよね。

現在は、融資を受けている側だけでなく、アメリカのリーマンブラザースの破錠やAGI銀行の危機などがあったように、金融機関にとっても予断の許さない状態となっています。

では、銀行ローンの融資をしている側が破綻した場合どうなるか、融資を受けている側が破綻しそうになった場合の対策などを説明しましす。

融資している銀行の破綻

融資している銀行が破綻した場合は、銀行ローンは「ちゃら」なんてことはありませんよ。

住宅ローンが免除にはならず、一般的に住宅ローン債権は引受銀行に移管されます。
場合によってはローン内容の変更(例えば優遇金利の見直し等)が伴う場合もあります。


住宅ローン以外に預金残高があるとその預金残高と住宅ローンを相殺されることも考えられます。
金融機関サイドはどのような状況になってもしっかりと回収するシステムが出来ています。

融資を受けている方の破綻対策

会社が倒産したり、休業または失業などで住宅ローンの返済が難しくなった場合にどうしたらよいかをまず考えてみましょう。

その場しのぎのカードローンでの返済は後々苦しくなるので避けるようにしましょう。
まず、早めに金融機関に相談し、返済期間の延長や元金部分を据え置きしてもらって利息のみ支払いなど何らかの対策を相談しましょう。滞ってからでは、話を聞いてもらえませんよ。

その点、フラット35の住宅金融支援機構は様々な返済方法変更に対応しています。

保証料を払っているから安心と思われがちですが、これは債務者が支払い不能になった時に、保証会社が一括して銀行に住宅ローンを一旦支払ってくれますが、結局は銀行に代わって保証会社が住宅ローン債権を回収しますから、保証人不要のメリットがあるだけです。

では、支払に向けての事前対策と返済資金の捻出方法を考えてみます。

(事前対策)
1、疾病保証付団体信用生命保険に加入
  ローン申込時の団体信用生命保険を三大疾病保証付とか、がん保証付などの保険に入る
  ことも一つの対策です

2、所得保障保険に加入
  会社員や自営業者の方が、病気やケガにより就業不能の状態になった時に減に備える
  保険です。

3、超長期所得保障保険に加入
  病気やケガで90日を越えて長期療養を余儀なくされた場合に、最長満60歳まで働けなく
  なった分の所得を補償するための保険

(返済資金の捻出方法)

1、生命保険の契約者貸付金制度を利用する
2、生命保険の解約払戻金を充当する
3、学資保険を解約するか契約者貸付制度を利用
4、国民健康保険料や国民年金保険料の減免措置を申請する

■ 融資を受けている方の破綻

どうしても返済不能となった場合、最終的には自己破産や個人再生手続きとなりますが、その前段階として特定調停制度を利用して金融機関と交渉する方法もあります。

本当にあっては困る住宅ローン破綻ですが、もしものことも考え上記のようなことも知っておいてください。

  





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住宅ローン返済計画
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住宅ローンは返済期間も長期に渡り、借り入れ金額が大きいから、返済方法によって返済総額に大きな差がでてきますよ。

ローン返済の種類には、「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。


それぞれに特徴があり、毎月の返済額・返済総額が大きく異なってくるので、自分の生活設計に合った方法を選択するようにしましょう。

元利均等返済

元利均等返済は、毎月の返済額が一定になるように、元金分と利息分の割合が変化するもので、返済当初は元金分に比べて利息分の割合が高くなります。
初期段階では、元金分がなかなか減りませんが、毎月の返済額が一定ですから返済計画の立てやすい返済方法といえるでしょう。

元金均等返済

元金均等返済は、元金を返済回数ごとに均等に分割し、それに利息分をプラスして毎月返済していくというもので、返済当初は利息分が高く負担が重いですが、徐々に利息分が減り、負担が軽くなる返済方法です。

下に元利均等返済と元金均等返済の金額の違いを表に表して見ました。

    3,000万円を30年間で返済する(金利3%、ボーナス返済なし)場合
返済


■ 比較検討

それぞれを比較してみると、「元金均等返済」は、毎回同じ金額ずつ元金が減っていくので、元利均等返済方式に比べ支払利息の総額は少なくてすみますが、返済当初の負担が多いために返済計画に無理が生じる危険性もあり、安易に元金均元金均等返済が良いとはいえません。

また、「元金均等返済」は繰上返済を一部で早めに実施すれば、元金均等返済に相当するくらいまで支払利息を減らすことが出来ます。

このようにどちらを選択するにしても、年収の安定度や子供の教育費負担、突然のリスク発生なども考えて、収支を返済から10年程度先の予測しておくことが必要でしょう。

返済方法

返済方法には、毎月ごとに1回づつ返済する「毎月返済」と、毎月の返済に加えて、ボーナス支給時に割増しをして返済する「ボーナス併用返済」とがあります。

「毎月返済」は元金+利息分の借入金を毎月一回ずつ返済していき、ボーナス時の返済はありませんから、当然一ヵ月ごとの支払いはボーナス返済に比べて大きくなります。

「ボーナス併用返済」は毎月の返済に夏・冬の年2回のボーナス時にも加えて返済しますから、毎月返済に比べて、二回臨時返済が出来ますから毎月の返済額は楽になります。
ボーナス時併用返済は、毎月返済額とボーナス時返済額をダブルで返済するのが原則です。

ボーナス返済に回せる額は、各金融機関の住宅ローンで決まっていますが、一般的には借り入れ額の50%以内(10万円単位)が多いようです。

しかし、ボーナスは企業業績や景気に左右されますから、現在のように景気の先行きが見えない状況にあっては、過度にボーナス返済に依存しすぎるとリスクが高くなるといえましょう。
特にボーナスが安定的でない業種や企業などでは、ボーナス時併用返済を組まないほうが無難と思われます。

景気の先が読めない時代に入り、企業の社員給与体系も変化しつつありますから、住宅ローンの返済は、毎月の家計支出内でやりくりできる範囲に抑えておく方が、家計管理も楽になるでしょう。

  





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高気密・高断熱住宅の疑問
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最近は高気密・高断熱の家への関心が高く、いろいろなところで仕様や構造について内容を聞かれます。

高気密・高断熱の家は簡単にいえば、魔法瓶のような家を作ることです。


壁体の内部や外部に断熱材を隙間なく施工し、建物内部の暖気や冷気の熱エネルギーを放出しにくくするシステムです。

冬季に暖房を切った後でも室内温度の低下が緩やかであるために、寒くて眠れないということもなく、室内のどの箇所も温度差が少なくなるから、ヒートショックによる人体への影響も少なくなります。

高気密・高断熱住宅は北米やカナダの家をモデルに発展してきました。

これらの地域は冬の生活を主眼として考えられていますが、日本のように四季があり、梅雨期があるところでは、最も問題になるのが、湿気と温度差によって生じる壁体内部の結露です。

断熱材の入れ方、通気の方法などによって性能はずいぶん違ったものになります。
また、気密施工が逆に、雨漏れなどで雨水が浸入したり、結露が発生した場合湿気が抜けることがないので、建物の構造的に寿命をちじめてしまう結果となってしまいますよ。

高気密・高断熱住宅の当初は、北米住宅のスペックをそのまま導入し、断熱工事の施工精度には疑問の建物も多く見られました。
下記の写真もそのような建物の事例です。

築8年経過した室内壁の一部で雨漏りによる小さなシミが現れたのをきっかけに、修繕を兼ねたリフォームを決意し、リフォーム会社がシミの生じた個所周辺の内外装材をはがしたところ、構造材は腐食して、蟻の害もいたるところに見られたそうです。

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                        (ケンプラッツ掲載写真参照)

私がブログの「高気密・高断熱住宅」の欄で「高気密・高断熱住宅は施工精度で0点か100点しかない」と書きましたが、まさにそれを反映した写真ですよね。

高気密・高断熱住宅の施工精度による問題データーは、歴史が浅く多くは出ていないですが、氷山の一角といえるのではないでしょうか?

日本の気候風土も北海道のように梅雨期もなく北米の気候と同じような地方、多雪地域、年間湿度の多い地方、年間を当して温暖な地域など様々です。

高気密・高断熱住宅の全国一律仕様は、建物の性能・数値のみの追求に走り、壁体内の通気や気候風土に対応した構造といったものは見られません。

また、北海道では高気密・高断熱住宅に日本全国どこにでもいるクロアリが、発泡ポリスチレンの断熱材に巣をつくるという事例がありました。

気密化によるシックハウス問題は、建材メーカーの化学物質数値削減で減少していますが、このような事例から、高気密・高断熱住宅の問題は、隠ぺい部の通気が取れている状態をどう造るかではないでしょうか?

そうでないと、住宅メーカーは、競って高気密高断熱を唱っていますが、その10年後20年後を考えているかは疑問視したほうがよいのかもしれません。

古来から、日本の住宅は「夏をもってむねとなす」といわれ、風通し良くして、大掃除等で手入れを定期的に行ってきました。

高温多湿の日本で「高気密・高断熱住宅」、ましてや200年住宅を語るのはこのような問題をクリアー出来なければナンセンスといえましょう。

  





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設計図の種類と内容
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住宅建築工事をするにあたり、必ず設計図を書いて工事契約し、設計図の内容にのっとって建築工事を行います。

設計図の書き方やスタイルは、ハウスメーカー、設計事務所、フランチャイズ・・・などによって違ってきますが、基本的な内容は同じです。

ここでは、設計事務所が一般的に行っている設計業務で、設計図の種類と内容を説明します。

まず、設計には「基本設計」と「実施設計」に分けられます。

「基本設計」は施主との打ち合わせをまとめた意匠図が主となります。
「実施設計」は基本設計完了後の構造、設備関連の図面になります。

基本的に下記のような設計図書によって現場が進行しますが、建築業者によっては、展開図や部分詳細図がなくて、平面図に走り書きしてあったり、メモ書き程度で現場を進行させる場合もありますから注意しましょう。

設計図の種類と内容

設計図(1)
設計図(2)


設計事務所は設計を専門にしているので、一般木造住宅設計では上記のような設計図が提出されます。
他に、特殊構造や建築法規上特殊な建物も図面が発生する場合があります。

一般にハウスメーカーの場合は、図面が標準化されているのが多く、ここまで詳細には提出されないでしょう。
しかし、図面がないからといって、確認できないのは困りますから、上図を参考に足りない内容は確認して、書類化するようにしてください。

このような設計図と確認申請書、打ち合わせ記録書、などを含めて「設計図書」といいます。
工事請負契約は設計図書の内容以外は、認められません。
後で、営業と口約束したなどでは、トラブル時には何も役に立ちませんよ。
必ず書類を残して、設計図書の一部としましょう。

  





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住まいのガラス
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ガラスはケイ酸塩を主成分として古くから作られ、種類や数え方によっては数千種類にもなり、光字ガラスだけでも、屈折率や分散の違いを厳密に分けたガラスが数百種類も作られ使われています。

現在の住まいの窓などにも多くの種類のガラスが目的に応じて使われていますよ。

ガラスの種類

 1、フロート板ガラス

   住宅の窓ガラスとして標準的に使用される一般的なガラス。

 2、スリ板ガラス

   フロートガラスをスリ、白っぽく曇ったガラス。
   (最近は少なくなりましたが、曇りガラスといった方がわかる人も多いです。

 3、型板ガラス

   片面のみ凹凸があり、ザラザラしていて不可視のガラスで、浴室、洗面所の窓などに
   多く使用されます。

 4、網入りガラス

   ガラスの中に、金網、又は金属線を封入した硝子で、防火と飛散防止を目的としており、
   防犯効果は期待できません。
   準防火、防火地域などやトップライトのガラスとして多く使用されます。

 5、複層ガラス(ペアガラス)

   二枚のガラスに中間層を設け、断熱性を高めたガラスですが、防犯性はありません。

 7、合わせガラス

   2枚のガラスの間に中間膜を設け、強度を高めたガラスで、一般的な防犯ガラスとして
   使用されます。   

 8、合わせ複層ガラス

   複層ガラスの片側または両側に合わせガラスを使用したもので、断熱性能に優れている
   とともに、合わせガラスの中間膜を厚くしたり、ポリカーボネート板などを挟んだり
   防犯性能をより向上させたものがあります。

 9、真空ガラス

   真空の熱を伝えない性質を利用して2枚のガラスの間に真空層を設けたガラス。
   一枚ガラスの約4倍、一般的な複層ガラスの約2倍の高断熱性能を発揮し、
   厚さも従来の複層ガラスに比べ薄く、専用のサッシやアタッチメントを必要としないから、
   新築はもとよりリフォームにも容易に使用する可能。

10、熱線吸収ガラス

   通常のガラスの原料に微量の鉄、ニッケル、コバルトなどの金属を加えた色ガラス。
   透明ガラスに比べ、より多くの太陽放射エネルギーを吸収し、赤外線や可視光線、
   紫外線などを線源の透過を適度におさえる性能をもっています。

11、線反射ガラス  

   フロート板ガラスの表面に反射率の高い金属酸化物の膜をコーティングしたもので、
   太陽熱を反射し、冷房効果を高めると共に、鏡面効果で周囲の風景をあざやかに映し出します。

   この効果をさらに高めて物に高性能熱線反射ガラスがあります。

■ その他の住宅用特殊ガラス

 1、Low-E 入りガラス

   Low-E 入りガラスは複層ガラスに断熱特殊金属膜をコーティングしたもや、アルゴンガス
   を注入したものなどがあります。
   夏は、地面から照り返す熱(輻射熱)をカットし、冬は太陽光を取り入れながら、
   室内の暖房エネルギーの流出を防ぎ室内の暖かさを保ち、結露抑制、UVカット、
   省エネなどの効果があります。

 2、ガラスブロック

   ガラスブロックは荷重のかからない壁面を、明かり取りに使用するのには最適です。
   最近は単体ブロックを、外壁に明り取りやアクセントとして埋め込んだりする建物が
   多くなりましたが、複数のブロックを使用する場合は、専用のフレームや特殊施工技術、
   雨仕舞処理が必要ですよ。
   先日もあるサイトで「ガラスブロックがホームセンターで安く売っていたから、外壁に明り
   取りに付けようとして10個ほど購入し、業者に施工をお願いしたらとんでもなく高い見積が出た」
   と怒りの投書がありましたが、ガラスブロックはホームセンターでは1個200円程度ですが、
   外壁に10個組み合わせて施工する場合は10万以上の施工費が一般的ですから
   注意しましょう。

 3、ステンドグラス

   ステンドグラスは鉛で型取ったデザインや絵に着色板ガラスをはめ込んだ、大変おしゃれな
   ガラスですよね。
   室内のワンポイント効果として楽しんだり出来ます。
   外壁に付ける場合は、外部にアルミFIXサッシを付け、内部に木枠を設置して取り付けるか、
   アルミサッシと一体加工して設置しましょう。

住まいに使用出来るガラスの種類って大変多いですよね。私も書いていて、これほどあったかと、あらためて驚きました。
ガラスの性質と機能に応じて、ガラスをメーンテーマにした住宅の設計も、面白いかもしれませんね。

  





 

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住まいのサッシ
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一般的に住宅用サッシは、アルミサッシ、樹脂サッシ、木製サッシがあります。
アルミサッシは価格も安価で種類も豊富にあり、わが国では住宅用サッシとして、一番普及しています。
価格の点では、アルミサッシ、樹脂サッシ、木製サッシの順に高くなります。


日本においては、北海道地域で樹脂サッシの普及が90%を示しています。
海外に目を転じてみると、資料は古いですがいかに日本の住宅がアルミサッシの普及とともに成長してきたかがわかると思います。

アルミサッシ


   (出典:(財)日本住宅・木材センター 木製サッシ市場実態調査報告書1989年)

現在は外国でも樹脂サッシ、アルミサッシの普及が伸びて、北欧、北米では約65%が樹脂サッシの普及率だそうで、アルミと木製サッシが残りを折半している状況だそうです。

アルミサッシ

古来からの木製建具は、雨仕舞、気密性の良いアルミサッシの出現で一気に住宅外部用建具の主流となりました。
現在、アルミサッシはカラーヴァリエーションも増え、デザインも輸入住宅などの影響から多様化し、メーカー各社の独自色などで、差別化の動きが出ています。

特にアルミサッシの魅力は、工業製品の向上により多くのデザイン対応種類と、他のサッシに比べ価格の安い点でしょう。
当初のアルミサッシには「水密性」「気密性」「耐風性」が特に要求されていましたが、居住空間の快適志向のニーズと共に、「断熱性」「遮音性」「防犯性」「バリアフリー性」などが要求されています。

また、アルミニウム合金の熱伝導率は(200w/㎡・k)と高く、断熱性には不利な点を複層ガラスや二重サッシなどで対応してきましたが、樹脂サッシに対抗して、室内側に樹脂をコーティングした複合構造のサッシも開発されました。
現在ではアルミ部材の中間部に樹脂材を挟んで断熱する「アルミ熱遮断構造」が開発され、アルミサッシに見えても高い断熱性能を有する構造となっています。

アルミサッシは工場で大量にフレームを作り、地域代理店が加工、組み立てをして現場で設置します。
これにより、代理店の加工、組み立て精度、現場でのサッシ取り付け枠の施工精度によっては雨仕舞に問題が発生する場合もあります。

樹脂サッシ

樹脂サッシは樹脂材の熱伝導率(0.17w/・㎡k)という数値から、北海道地域を主として普及していましたが、特に気密性と結露防止・遮音性が高く、ペアガラスとの組み合わせで高断熱・高気密住宅の普及と共に、暖冷房効果の高いサッシとして、広く全国に広がりました。

当初のカラーはホワイト色のみでしたが、最近はカラー商品も出回っています。
樹脂サッシのフレームは一体成形品なので、アルミサッシよりも手間がかかり、規格品でも受注生産体制が一般的です。

樹脂サッシはサビが全く発生しないので、沿岸部の塩害対策としては適した商品です。
しかし、熱に弱いという難点があり、準防火地域、防火地域対応の住宅用樹脂サッシもありますが、形状は限られているのが現状です。

木製サッシ

木製サッシは、輸入住宅などで見られる木製枠の屋外部にアルミを被覆した木製サッシ、ログハウスに見られる純粋木枠サッシ、伝統和風住宅の高級仕様に対応した木製サッシなどがあり、どちらかというと高価な「こだわり商品」といえましょう。

木製サッシの熱伝導率は樹種によって違いますが(0.09~0.19w/㎡・k)と大変に低く、樹脂サッシと同じ効果が考えられますが、火に弱く市街化区域の宅地(延焼のおそれのある部分)では、外部をアルミ被服した商品に使用は限られます。

また、純粋木製サッシの場合は、雨仕舞の水切りを別工事として施工が必要ですから、木製サッシの収まりや施工には注意が必要ですし、メンテナンスの面で木部の塗装が数年ごとに必要となります。

住まいのサッシは、このような各種のサッシと雨戸、シャッター、面格子、などの窓周り商品で構成されます。
サッシは外部デザイン上も、おおきな要素となっていますから、あなたの好みのサッシで住まいの外観を上手に演出してください。

  





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オール電化はまだ不安?
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新築する場合、オール電化の普及によりかなりの率で採用されていると思ったら、意外なデーターが出ていました。

日経ホームビルダーの「建て主のホンネ」というページに出ていて、新築またはリホームでオール電化を選択するかどうかという内容でした。

オール電化を採用するという答えが54.4% に対し選びたくない方が14.2% もいました。
残りが考えてみる、ガス電気併用使用となっていました。

オール電化の選択率がもっと多いと思っていましたが、電気に全て頼る生活に不安を関している方も多くいるようですよ。

記事に載っていた「選びたくない理由」は次のようなものでした。

1、すべて電気に頼っていると、停電などの電気が不通になったときに大変困る。

2、落雷時や台風のときに頻繁に停電する地区だから。

3、ガス調理器のほうが好き、ガスオーブンを使いたい。

4、台所のコンロなどはガスのほうが使いやすい。

5、料理はガスが良い。

反対に「選びたい理由」は、

1、火を使わないので小さい子供がいても安心できる。

2、両親の高齢化を考えて、なるべく火を使わなくて済むようにしたい。

3、光熱費が安く済みそうなイメージがある

4、基本料金が電気代だけで済むので経済的

5、料金が一本化してわかりやすい

このように、「選びたい理由」は安全と経済的な面のみでした。

「ホンネ」にはオール電化は「地球にやさしいから」とか「環境問題を考えて」というような返答はどこにもありませんでしたよ。

特に経済面を強調する方が多くいましたが、単にオール電化にしたら安くなるのではなく、電気料金が安い時間帯に電気を上手に使わないと安くはなりません。

エコキュート、IHヒータ、暖房設備、どれをとってもガスや灯油機器と比較して投資金額は高いのす。

オール電化にしてランニングコストを下げ、オール電化以外の機器のイニシャルコストの差額が何年で回収出来るのかをシュミレーションして、効率の良いオール電化システムにしないと、「ホンネ」とは別に、単に地球環境問題に協力しただけになってしまいます。

また、オール電化のうたい文句に「環境に優しい」とありますが、送電の際のエネルギーロスが大く、一般家庭で「環境に優しい」システムを取り入れ、オール電化家庭が広がれば広がるほど送電のエネルギーロスが大きくなり、地球環境に優しいどころか、逆効果になるといっている専門家もいます。

そういえば、オール電化キャンペーン当初に比べ、安全や経済性は声だかになっていますが「環境に優しい」という話はトーンダウンしているような気がします。

いったいどちらが本当なのでしょうか?それこそ「ホンネ」が聞きたいですね。

  





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外構計画はお早めに
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住まいの計画で、家のプランだけ夢中で考え外構計画は後回し、外構工事の予算もアバウト、建物本体完成までの予算の残りで外構工事を考えるといった方がいらっしゃいます。

このような考えだと、配置計画や排水設備設置計画に支障をきたす場合がありますよ。

例えば、外構工事は後回しで駐車場の位置だけアバウトに決め建物完成、いざ外構工事の段階で駐車場スペースを掘ったら配管が出てきた、排水枡があたってしまう、植木を植えようとしても土を掘るとパイプが出てきた・・・などの問題発生が多くなります。

建物完成引渡しには、給水管、排水管工事は完全に施工しないといけません。
宅地の外構工事が不確定だと、水道業者は施工のやり易い方向で施工してしまいます。
その結果が外構工事に着手したら問題発生という例が多くありますよ。

私の経験した例でもこのようなことがありました。
建物設計を終わり、「外構はどのようにお考えですか?」と聞くと「外構工事は知人の業者さんに頼むのでけっこうですです」「でも、参考にこのような外構ですとどのくらいの予算がかかるでしょうか」といって写真をみせられました。

写真にはしゃれた洋風の外構です「そうですね土地の面積を考えると植栽まで入れて150~200万というところですかね」「でもお客様の宅地は写真と違って土地に高低差がありますから、今の金額にプラスされますよ、それに使用する材料によっても価格は違ってきます。」という説明でおわりました。

ところが、知人の外構業者に頼んだら、見積もりが250万で提出された、話と違うから、建築屋さんで出来ますかという話、見積書を見せてもらうと高低差の土留めよう壁ブロック工事が75万かかっていて、他は妥当な金額。
ブロックも高級品使用、話の中の高低さ対応の土留め金額はすっかり忘れてしまって、かかっても200万程度の考えでいたみたいです。

結局私が間に入り仕様などを一部変更して220万で施主の知人の外構業者で決定、そのとき外構業者は「今、忙しいので建物が完成してから着手させて下さい」、施主も了承し、私は「外構図が出来たら見せてください、給配水管の位置などと照らし合わせますから」といって、一応は問題解決。

しかし、その後私には何の連絡もなく、外構工事が始まりました。
その結果、水道管の破裂させる、排水パイプと排水枡の移設は必要と、大変な変更工事が発生してしまい、結果的に水道業者に30万ほどの追加工事金額が発生しました。

このように、外構工事を後回しで考えていると、後々問題が発生しがちです。
建物も外構や樹木がなく、裸の状態だと貧弱に見えがちです。

住まいは建物だけだと80~90%の完成、当初から外構も含めた100%の完成図を想定して着手するようにしましょう。

  





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広告の土地価格表示に注意
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チラシや立て看板に出ている土地価格の表示で、同じような条件の土地なのに、諸経費が大幅に違うのを見たことがありませんか?

たとえば、同じ町内、同じ街区、面積もほぼ同じで、土地代金も同じ、ところが諸経費は片方が30万、もう一方は130万という場合があります。

なんと、土地価格は同じなのに諸経費が100万も違います。
皆さんならどちらを選びますか?
当然安い方に目がいきそうですが、安い方の土地は設備工事の費用が入ってないのです。

土地を購入して家を建てるときに、宅地内に水道やガス配管引き込み工事費用が別途に発生しますよ。

一般の方は土地を購入する場合、水道、ガス、下水道設備などは不動産屋さんに確認しますよね。

でも、不動産屋さんの答えがくせものです。

「ええ、もちろん前面道路に入ってますから安心してください」の答えでは、宅地内までは引き込まれていないということです。

前述の例で安い方の土地を買ったが、自分で引き込み工事を発注したら差額の100万以上かかってしまう場合もありますよ。

チラシの広告でも次のような表示になります。

(Aの土地)
  ☆設備 前面道路水道あり 前面道路ガスあり 前面道路下水あり
(Bの土地)
  ☆設備 宅内水道、ガス、下水引き込みあり

土地売買になれない一般の方は、Aの物件表示でも「ちゃんと水道もガスも下水もある土地なんだ」とすべて宅内に引き込まれているものと勘違いしてしまいます。

前面道路にあるとしても、どの位置にあるかによって引き込み金額が大きく違います。

水道管やガス管は道路のアスファルトを撤去し、掘削して宅地内まで引き込み、道路を以前と同じ状況に復旧しなければなりません。自分の宅地よりに配管が入っているか、道路中央部か、反対側かによって金額が異なってしまうのです。
場所によっては前面道路といっても何十mも先、なんていう場合もありますのでよく確認しましょう。

不動産屋さんは、売主物件や仲介物件でも売れなくなるような説明はしません。
どのような条件の土地でも現状で売るのが仕事です。
親切な不動産屋さんもおりますが、土地を売ることのみに一生懸命な場合、少しでも安く金額を見せたいと思っている担当者も多くいますよ。

実際、建築工事が始まり仮設の水道を設置しようとし、場所を聞いて掘ってみると配管が出てこない、施主に確認すると「不動産屋がそこにあるという話でしたよ」、おかしいのでよくよく調べてもらうと「その場所の前面道路にあるそうです」というのはよくある話です。

宅地の引き込みは、表示杭などがない場合は掘ってみないとわかりません。
宅内引き込み宅地でも表示杭などがない宅地はあ、掘って確認する必要があります。

このように、土地売買は表現の解釈一つで金額が大きく変わってきますので注意しましょう。
もし、土地購入時点で建築業者さんが決まっていたり建築に明るい人がいたら、調べてもらうのも良い方法ですよ。

  





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塗り壁にヒビが・・・
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最近は室内の壁仕上げを、塗り壁で仕上げるのが多くなってきましたよね。

自然素材への注目度も高くなって、しっくいや珪藻土といった注文が多くなっているそうです。


自然素材の塗り壁は、左官屋さんの手仕事ならではの風合いと味が出ますが、工業製品と違って、ムラガ出たり、ヒビ(ヘアクラック)が入ったりしますよ。

本来塗り壁は、在来工法で下地が土壁の下地のように、竹や木の「子舞」といって隙間をつくり、格子状に組んだ下地材に下塗りをしてから、上塗りをするものでしたが、最近は石膏ボードの上に一回塗りで仕上げる商品が多く、ヒビが入った、ヘアクラックが多数ある、などのクレームが多いみたいです。

以前の在来工法ですと、真壁といって柱や梁が見える建物でしたから、塗り壁にしても柱や梁の間で縁が切れて、大きな面積を塗ることはなかったので、ひび割れなどは少なかったし、ヒビなどが入っても面積が少ないので塗り替えが容易でした。

現在の建物は、在来工法でも柱を隠した大壁工法が多いから、塗り壁面積が広くなり縁の切れるところがありません。
昔のモルタル外壁の場合は、目地を入れることによって、広い面積の割れ防止としていましたが、室内左官仕上げの場合、目地を入れるほど厚塗りできず、目地自体デザイン上嫌われています。

特に2x4構造の場合、内装仕上げに塗り壁を選択するのは無理があります。
2x4は建物の加重や地震の揺れに対し、壁面ですべて対応します。(在来工法は柱)
地震が多い日本で内装壁を塗り壁で仕上げる時は、ひび割れは当然、「割れた風合いを楽しむ」というような考えがないといけません。

私も在来工法で洋間の塗り壁仕上げは何度か設計しました。
でも、上記の内容と同じことを説明し、ヒビが気になるような人の場合は、希望されてもお断りしています。

この問題は、施主が少しくらいはと考えていても、現実にヒビが入ると気になるものですし、年数が経つほど増えていきます、塗り替えても下地が同じなら同じ状態になりますよ。

塗り壁材とクロス材を比較してみると、良くわかると思います。
ビニール系一体成形品のクロスでも、建物の隅や吹き抜けジョイント部などは年数とともにシワが寄ったり、隙間が出来たりします。
当然、塗り壁の場合はヒビになりますし、クロスほど素材表面に強度がありません。

また、下地ボード施工精度によっても、仕上げ材のひび割れは変わってきます。
ボードのジョイント部に段差があったり、隙間が大きすぎたり、ヘリが崩れていたりすると、「目止め処理」をしても良い常態とはいえません。
昔の左官工事のように、下地から左官屋さんが作るのでないから、大工さんの下地ボード施工精度によっても大きく変わります。

先日もネット上で、塗り壁クレーム問題の記事が出ていました。
施工業者は、「ある程度ヒビが入ります」と説明して工事施工、施主は「話は聞いたがこんなに入ると思わなかった、やり直せ」という内容です。

この話は、業者側の説明の仕方、施主の受け止め方の双方に問題があると思います。
どのような構造の建物かは書いてありませんでしたが、ヒビが何箇所も入っているということなので工法自体に無理があるのかもしれません。

塗り壁材料も薄塗り対応で、特殊接着剤が入った商品もありますが、同じような問題は起きます、特に自然素材の塗り壁は接着剤など混入しませんから、下地を検討するか、真壁構造を考えるなどの対処が必要ですよ。

このように、塗り壁仕上げは工業製品を貼り付けるのと違い、下地の構造、下地施工精度、素材の性質、建築工期、などの要素でヒビ割れの状況も変わってきます。

このような問題から、自然素材といいながら。ブームを利用して特殊接着剤が混入した「自然素材まがい品」が大量に出回っていますよ。
私の家は珪藻土を塗ったが、どこも割れていませんという場合は、大変よく出来た構造の建物か、「珪藻土まがい品」のどちらかです。

自然素材の塗り壁は工業製品とは違い、素朴で味があり私は大好きです。
さて、あなたは問題のヒビ、どこまで耐えられますか?

  





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10年保証で屋根が・・・
500-KD100S.jpg来年の10月から実施される、住宅瑕疵(かし)担保保証履行法の10年保証問題で、保険を保証する保険法人から屋根の形状に対し注文がついていますよ。

現在先行営業している保険法人4社の設計施工基準をみると、加入者に対し、木造住宅の屋根の形状は勾配があることを原則か前提としています。

この内容でいくと、陸屋根(ろくやね)形状の住宅はつくれません。

陸屋根(ろくやね)とは、勾配がなく水平な形状の屋根で、鉄筋コンクリートや鉄骨造のビルではごく普通に見られるスタイルです。

木造住宅では雨漏りの原因にもなり易く一般的には少ないですが、デザインを重視したり、建物の独自性を主張する建築設計事務所などの建物には時々みられます。

4っの法人の設計施工基準を見ると、特に陸屋根の場合どのようにしろという表示はありませんでした。

1、住宅保証機構    (屋根は、勾配屋根とする)
2、ハウスプラス住宅保証(屋根は、勾配屋根とする)
3、日本住宅保証検査機構(屋根の勾配は屋根ぶき材に適したものとする)
4、住宅あんしん保証  (屋根の勾配は屋根ぶき材に適したものとする)

このように、表現が2種に分かれています。

木造住宅で最も発生しやすい瑕疵の1つが雨漏りですから、保険法人が屋根に勾配を求めるのは当然かもしれません。

私も陸屋根形状の住宅を2件ほど設計しましたが、幸い雨漏りはしていませんが、防水や排水溝、排水ドレンの収まりには大変神経を使いました。

ある法人では、「屋根部材によって陸屋根も認めるが、推奨はしない」という姿勢で、保険を成立させるために設計者は、勾配屋根同等の防水性を立証しなければいけないかも知れませんよ。

日本は雨が多く、台風の通り道にもなっていますから、屋根本来の形状は勾配屋根が、ごく普通の選択になるでしょう。
また、陸屋根に雨漏れが多いデーターがありますが、デザインを優先して、細部の収まりや性能を無視し、雨仕舞いをシーリングにだけ頼った住宅設計が多いのも現実です。

しかし、地域によっては陸屋根が生活文化の一部となっているところがあります。
北海道の都市部住宅では、金属葺きの陸屋根住宅が一般的になっています。

これは、冬季の積雪スペース確保のためから、木造住宅でも標準的な構造となっていますよ。
雨漏れはある程度覚悟のうえでも、冬季の生活習慣からこのような建物になったのです。

住いは地域の気候風土によって、建物形状は変わってきます。

保険法人の設計施工基準は、保証面や中央集権的な考えだけでなく、地域生活と密着した建物構造にも目を向ける必要があるのではないでしょうか。

  





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瑕疵(かし)担保保証履行法
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2009年の10月1日に住宅瑕疵担保履行法が全面施行されます。

瑕疵(かし)とはキズや不良部分を意味し、現在は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づき、住宅の「主要構造部分の瑕疵」について10年間の瑕疵担保責任を負うこととされていますが、施工会社が倒産などで存続不能になった場合、責任は消滅してしまう状態だったのです。

これを住宅施工会社に疵担保責任保険への加入を法律で義務化し、施工会社が存続出来なくなっても保険会社が他の会社で瑕疵担保責を担うシステムです。

現在は先行して業務を行っている保険法人が4社で、あと1社、保険法人の指定を申請中の企業があります。

しかし、保険の義務化を知らない住宅事業者もまだ多いようで、直前になって加入申し込みが殺到することで混乱が起こる恐れも考えられます。
07年の改正建築基準法の施行直後、建築確認審査で生じたような停滞が、保険の申し込みで起こることも考えられますよね。

この法律は、施主や買主を保護する意味では、大変良いとは思いますが、業者は瑕疵担保責任を履行するための資金確保措置として保険に加入するか供託金用意が必要です。

供託金の場合1戸で2000万、100戸は1億円、5000戸で約3億の供託金ですから、大手業者が利用するようになるでしょう。 その他の業者は保険加入で対応するようになります。

まだ、情報が不足のせいか、ある工務店などは「この不景気にこのような法律をつくられたのでは、また負担が大きくなってしまう・・」と言っていましたが、中小住宅会社にとってこそ良い法律ができたと思います。

現在の不景気で、中小住宅会社に依頼しても「先々の存続が大丈夫か、もし倒産したらアフターは?」と考えている人が多いのです。
そのような不安感を取り去る上で、「住宅瑕疵担保履行法」は中小住宅会社にとって大いにプラスになるでしょう。

現在先行して業務を行っているところを広く知らしめることも重要です。
そうでないと、着工前に保険加入するシステム、知らない業者は加入せず法施行後に引き渡したら、法適用対象外ということも考えられます。

とにかく「施主や買主を保護する法律」の新保険法人が、単に役人の天下り先にならないよにしていただきたいです。



  





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業者主導の家づくり
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家づくりをするにあたって、業者選択は皆さん大変頭の痛い問題ですよね。
住宅業界では多くの住宅会社がひしめいて、しのぎを削っています。

マスコミやネット上でも、住宅会社の夢あふれるキャッチコピー、逆に家づくりに対する不安感をあおり、安心感を与えるキャッチコピーなどの、住まいに対する数多くのセールス文句が出ていますよね。

でも、自社の不利になったり、商品の欠点を表現した宣伝はどこにもありません。
家つくりといっても住宅という商品の販売です。
そこは営利を目的とした企業の宿命であって当然といえます。

でも。あまりにも選択肢が多すぎないでしょうか?
どこから取り組んでよいかわからず、まずはモデルハウス見学、でもこの時点から「業者主導の家づくり」が始まってしまいますよ。

以前ブログの「モデルハウスの戦略」でもかきましたが、モデルハウスはハウスメーカーにとって、最も優秀な営業マンであり集客マシーンです。
モデルハウスを見るときは、どのような構造か、自分たちの予算ではどこまでの家ができるのか、・・・などを念頭に置かないとで見に行くと、ハウスメーカー営業マンの美味しい「カモ」になってしまいす。

モデルハウスでアンケートに答え数日後には・・・

「00ハウスです、ちょっと近所に寄ったのものですから、その後、家の計画は進んでいますか?参考になる資料をお持ちしました」

また、別な業者が「今度、近所で現場見学会を行いますから、是非来場して下してください」

「土地をお持ちでしたら、現地調査も設計プランも無料です、土地・家セットでお探しでしたら良い物件もありますよ」といった具合にだんだんエスカレートしていきます。

人によっては、営業マン攻勢でノイローゼになってしまう人もいるのです。

でも、誰も教えてくれなかった家づくり、結局は相性の良さそうな営業マンの住宅会社か、企業ネームバリュームの安心感で決定といった方が多いのが現実です。

相性の合った営業マン、間取りの打ち合わせから、銀行ローンの選択、ローン審査の提出と返済シュミレーションと次から次へと一生懸命にやってくれます。
この時点で皆さんは自分たちの家づくりにのために、良い選択をしてくれると勘違いしてしまいます。

「現在の収入でしたら、銀行ローンはこれだけ借りられ、月々の支払いはこれくらい、それですと建物の面積はこれくらいで、このグレードでしたら仕様は・・・」といった具合です。

でも、ちょっと待ってください。

よく、現在の収入では銀行ローンはいくら借りられるのかを前提に家つくりを考える人が多いですよね。
家を建てる、家を買うといった時に特別な方以外は、住宅+住宅ローンをセットで購入するのです。

長い年月の住宅ローンと莫大な金利が付いてきます。

これを考えると、現在の状況と将来のリスクを考え「いくら借りられる」よりも「いくらなら返せる」といった考えからスタートするのが大切でしょう。

ハウスメーカーの営業マンは、そのようなことまでは考えてくれませんよね。
月々のノルマ達成、歩合の成績、社内での成績のために一生懸命なのです。

建築申し込み金を払って、仮契約、設計スタートから対応が微妙に変化します。
いろいろな提案、選択肢を提出はしますが、後々の責任問題から決定権をお客様にゆだねる対応になりますよ。
もっとも、若く結婚していなかったり、子供のいない営業マンだったら、社内教育を受けていても、そのような実生活上の考えや提案はできません。

無料設計、フリープランといった内容にしても、設計事務所や工務店などの対応とは違います。
以前、ハウスメーカーの優秀な営業マンとの会話にこのような話がありました。

私が「ハウスメーカーさんはいいよね、フリープランといったて、規格シリーズがあって参考プランはいろいろとそろっているから、何プランも用意できて、フリープランも規格プランにちょっと手を加えるだけでしょう」と言うと、
「何言ってるんですか、ハウスメーカーの客だからといっても要望はいろいろありますよ。」

「しかし、3プランほど用意して、2プランはダミーで、落とし所のプランは決め手おくのです。あとはいかに予算に合ったプランに導き、納得させるのが私の仕事です、設計事務所さんのようにジックリと時間とお金をかけられないですからね。」という答えでした。

最終決定に時間をかけていると、「そろそろ本契約していただけないでしょうか?今月中でしたらサービス月間ですからこのような特典が・・・」などといってきますよ。

仮契約までは、強引な営業、以後は規格と予算に沿って選択肢を出し、お客様に決定させますまから、最終判断は自分でするので、納得もし、最後はハウスメーカー予定範囲の値引きで満足してしまいますが、実際はハウスメーカーに誘導されているのが現実ですよ。

いかがですか、このようにハウスメーカーの場合、すべての面でメーカー主導の家つくりになります。

私は、現在の住宅産業の現状からいって、ハウスメーカー主流の家つくりを否定はしません。
今後、この傾向は特定技術を持った工務店以外はますます衰退し、ハウスメーカー主導の傾向になるでしょう。

でも、あまりにも業者主導に家づくりが目に付きます。
このような傾向に対応するには、メーカーの地元で建てた方の声や評判を聞き、家づくりの知識を学ぶ準備期間が必要ではないでしょうか?

  





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フラット35、本当に有利?
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先日、ブログを読んだ知人から、銀行ローンは「フラット35」を薦めているようだがこの低金利時代に本当に「フラット35」が有利なのという話がありました。

いろいろ調べて見ると、住宅金融支援機構「フラット35」の人気が、若い30代を中心にニーズが広まっているそうです。

将来の安定を考えてのことでしょうが、民間金融機関の激しい優遇金利合戦や35年という期間を考えるとちょっと意外な感がしました。

2007年6月の首都圏マンション購入者データーでは実に供給数の3/4を占めたそうです。

しかし「フラット35」で注意しなければならないのは、新築マンション購入などの場合、申し込みから融資実行まで期間があり、金利が変わらず安心できるのは融資実行後です。
申し込みをして安心していたら、実行後に金利が変動していたというリスクがありますよ。

実際に「フラット35」は登場以来、現在まで激しく金利が変動して、変動金利の方が低金利時代を 反映してフラット状態です。

長期固定金利の安心感が「フラット35」の魅力ですが、長期返済ほど総返済額が多くなることを考えると、必ずしも35年返済が得なわけではありません。例えば20年返済でも適用金利は同じですと、都市銀行の20年固定と比較すると、返済期間が短いほど都市銀行の方が低率となるから、その方が得なケースが発生します。

融資の実行から完済するまで金利の上昇に対し全くリスクが発生しませんから、その点は安心ですが、逆に金利がどんなに下がっても恩恵を受けることはできません。

世界経済(特にアメリカ)の先行き不安、国内不況を反映して2ヶ月連続して金利は下がっています。
しかし、現在の、過去に照らし合わせても異常な低金利時代は、必ず反動が来るはずです。
住まいは貯蓄の運用とはわけが違い、目先の数字だけにとらわれずリスク回避を考えるのが賢明だし、安心・安定という目に見えないメリットこそ最大の得な点といえましょう。

★「フラット35」は今年4月に内容が一部変更されましたので表示します。

1、9割まで借りられれるようになった。

  購入価格の8割が融資上限でしたが、9割までに引き上げられました。
  ただし、最高8,000万円の上限は変わりません。

2、登録免許税がかかる

  これまでフラット35では不要でしたが、税制改正で必要となりました。

3、大疾病保障がつけられる

  民間ローンで見られる3大疾病保障付きの団体信用生命保険が登場しました。
  死亡時などに加え、がん・急性心筋梗塞・脳卒中も保障される。

4、フラット35sが年2回になった。

  省エネ・耐震などの基準適合住宅なら当初5年間0.3%の優遇金利を行うものです。
  申し込みが年2回に拡大しました。

5、都市銀が保証型を開始

  民間が事業主体となる「保証型」が登場し、100%融資も可能になりました。
  三菱東京UFJ、千葉興行銀行、SBIモーゲージが今年9月から導入。

  





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