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住まい||住宅|不動産|予算

中古・太陽光発電パネルの販売
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長野県駒ケ根市にある「ネクストエナジー・アンド・リソース」社が、建築物や施設に設置され、役目を終えて撤去された太陽光発電パネルを回収し、2005年からリユース事業に乗り出しています。

太陽光発電パネルの耐用年数は、20年以上で約30年程度はあるのではないかといわれているが、実際のところ正確なデーターがなく、よくわかっていないのが現状でしょう。

同社が調査した結果、20年以上前から使われ続けているパネルでも、十分な性能が得られることがわかりました。
例として、「25年前、48Wの出力が保証されたパネルが、今でも40Wを出力できた。」という話です。

これでは捨ててしまうのはもったいない話ですよね。

同社では、過去4年間で回収したパネルは、合計で1万2000枚あり、そのうち、80%程度は再販可能だったそうで、同社独自に性能評価を行い、1年間の保証を付けて販売しています。


特に20年前あたりの製品は、現在のものと比較して品質が高く、急激な性能低下は起こっていない」と説明しています。

現在の太陽光パネルの劣化要因は、パネルの裏面を覆うシートが破れる、パネル内部のハンダ線が劣化する、発電素子自体が劣化する──などが考えられるそうです。

しかし、20年前あたりの太陽光発電パネルはまだ一般家庭に普及しない、実験的な段階のものが多いですから、製品としてもコスト競争に巻き込まれず、高品質であったと考えられます。

リユース業務を進める中で、小規模な太陽光発電には根強いニーズがあり、同社のサイトには約800人のメール会員が登録されており、中古の「出物」があれば、右から左に売れるというはなしです。

太陽光発電システムは現在、世界各国が商品開発に乗り出し、まだまだ効率の良い商品が開発される可能性があります。

そのような現在よりもはるかに優れた商品が市場に出るまでの間、中古の太陽光発電パネル を利用するのも一つのエコ対策でしょう。

  





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住まい||住宅|不動産|予算

工事用キーの管理
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住宅工事現場は管理専用の工事用キーがあります。

ただし、この工事用キーはサッシメーカが玄関ドア(アルミ、木製など)にセットで用意していますから、オリジナル木製ドアや、輸入物のドア類には付属していません。

この工事用キーは「本キー」とは別で、合鍵を作ったり、工事業者が紛失したりしても玄関ドアの錠に「本キー」を差し込んだ時点で、工事用キーは一切効力がなくなり使用できなくなります。

ですから、鍵が紛失したとしても後で誰かが悪用できないようになっています。

以前この工事用キーの管理で、施主と施工業者がもめたことがありました。

施主は休日などに現場を見たいが、鍵がかかっていては現場が見られないので、工事用きーが欲しいと要望しました。

しかし、施工業者は「現場は完成まで鍵は全て業者の責任になるから渡せない。」との一点張りでした。

当然、施工業者は工事保険や火災保険を掛け現場完成まで万全を期しますから、施主といえど工事用キーは渡せないといわれれば、請負契約上しかたないことなのです。

しかし、施主側としてみれば、せっかくの休日に自分の家の工事工程や仕事内容が確認できないというのもおかしな話、納得がいかないということで設計者の私に相談に来ました。

間に入って話し合った結果、休日に関しては現場は基本的に休みにし、休日の現場管理責任は施主 ということで、話は決着しました。

特にこの施工業者は以前に現場に泥棒が入り、高額な大工道具や資材が盗まれた経験があり、あとで犯人が施主の身内だったことが判明し、特に工事用キーの保管にはうるさかったみたいです。

工事用キーの保管に関しては住宅会社によって、渡す会社、渡さない会社それぞれでの規定があるみたいです。
中には、施主には極力現場に来場して欲しくないというハウスメーカーもありますよね。

けれども机上だけの図面の打ち合わせでは平面思考、立体となった現場のイメージはつかめませんから、現場は必ず確認する必要があります。

休日しか現場が確認出来ない施主には、やはり工事用キーを渡して確認していただかないと、全て塞がった状態の竣工検査しか見ることができません。

この問題は、契約時点で事前に取り決めをしておく会社は少なく、現場サイドでの対応が多いように 見られます。

現在は、工事完成保証などの問題が大きく取り上げられていますが、このような問題も今後トラブル の原因とならないように、施主と施工者の両者にとって良い結果になるよう検討していく必要があるのではないでしょうか。

  





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フラット35の応用性
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住宅ローンのフラット35には、一般金融機関の住宅ローン商品と違い、いろいろな応用性のある商品といえます。

通常のフラット35の場合、個人に対して融資を行うのはあくまで民間金融機関のみになり、住宅金融支援機構は、ローン債権を買い取ることで民間金融機関をバックアップするだけで融資はしません。

しかし、「フラット35・すまいるパッケージ」は、個人に対して住宅金融支援機構と民間金融機関がそれぞれに融資を行います。

「すまいるパッケージ」の魅力は、住宅金融支援機構が融資する長期固定金利の安心と、金利の安い変動金利を含む幅広い選択肢から選ぶことができるという民間融資のメリットを一体化した商品といえます。

2つの金融機関から融資を受けることになりますが、申し込みは同時に申し込み、住宅金融支援機構での融資基準と一体で審査を行い、同時に融資決定されます。

そのため、申請書類の手続きも一回で済む点で非常に利用しやすくなっていますよ。

このシステムは、民間金融機関が住宅融資保険をかけて、フラット35と同様に、保証料や繰上げ返済手数料は不要になります。

「すまいるパッケージ」は低金利時代を反映して、最近増えてきた固定金利と変動金利の併用ローンと同じく、借り入れ金の全額に対して固定金利を適用するのは支払いが大変だけれども、固定金利の安心感と金利の安さで調整できる利点があります。

そのほかにもフラット35のシステムには「買取型」「保証型」というものがあります。

「買取型」は一般にいわれているフラット35のシステムで、民間金融機関は住宅ローン債券を住宅金融支援機構に買い取ってもらい、住宅金融支援機構は、証券化して投資家に販売するという仕組みです。

その結果、商品設計の自由度が少なくなり、フラット35を取り扱っている各金融機関間の違いは、金利と融資手数料だけとなっています。

それに対し「保証型」は金融機関が自ら住宅ローン債権を証券化し、投資家に販売します。

債務者が返済不能となった場合には、住宅金融支援機構が金融機関に保険金を支払い、投資家への期日どおりの元利払を保証します。

金融機関が自ら証券化の手続きを行うことで、ローンの借換えのための融資や購入価額の100%までの借入れも可能になるなど、金融機関サイドでの裁量の余地が発生するため商品内容に様々なバリエーションが生まれることが期待できます。

史上まれに見る低金利時代の影響で、「フラット35」の影が一時薄くなりましたが、上記のような流動性のあるシステムもあり、また、フラット35融資条件緩和などで、融資比率を取得費の100%まで拡大されたりと、時代に即した商品に生まれ変わりつつあるみたいです。

  





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3つの長期優良住宅
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長期優良住宅には、個人申請認定のものと企業が申請して認可を受ける、長期優良住宅普及促進事業とがあります。
また、企業が申請して認可を受ける、長期優良住宅も「長期優良住宅普及促進事業」と、「長期優良住宅先導的モデル事業」とがあり、それぞれの基準をわかりやすく説明すると、次のようになります。

1)長期優良住宅・・・減税優遇のみ
2)長期優良住宅普及促進事業・・・補助金100万円
3)長期優良住宅先導的モデル事業・・・補助金200万円

この3つの情報がごちゃまぜになって伝わり、誤解を招くような話が聞こえてきます。

個人申請認定の認定基準はブログの「長期優良住宅認定基準」で、優遇措置は「長期優良住宅の優遇措置」で説明していますので参考にしてください。

ここでは「長期優良住宅普及促進事業」と「長期優良住宅先導的モデル事業」の2つの内容を説明します。

長期優良住宅普及促進事業

中小住宅生産者による長期優良住宅への取組と促進の普及を図り、良質な住宅ストックの形成を促進するため、中小住宅生産者により供給される長期優良住宅に助成が行われます。

助成制度概要

1、募集期間 平成21年6月4日(木)~平成21年8月7日(金)

2、補助金交付申請(補助対象住宅申請)期間  

  平成21年6月4日(木)~平成21年12月11日(金)
  エントリーが完了していることが前提です。
 (エントリーと本申請を同時に行うことも可能です。)

3、補助金額

  補助対象となる建設工事費の1割以内の額で、かつ対象住宅1戸当たり100万円を
  上限とします。

  補助を受けることのできる住宅の戸数は、一の補助事業者あたり25戸を上限とします。

4、対象者

  ○ 年間の新築住宅供給戸数が50戸程度未満の住宅供給事業者
  ○ 建築主と住宅の建設工事請負契約を締結(又は売買契約を締結※)し、
    かつ当該住宅の建設工事を行う者
  ※建設業と宅地建物取引業を兼ねる者が、住宅の建設工事を行い、かつその販売を
    自ら行う場合についても本事業の対象

5、補助の対象となる住宅

1)年間の新築住宅供給戸数が50戸程度未満の事業者によって建設される一定の
  木造住宅であること

2)長期優良住宅の普及の促進に関する法律(平成20年12月5日法律第87号)に基づ
  き、所管行政庁による長期優良住宅建築等計画の認定を受けるものであること

3)補助事業の実績報告を行うまでに一定の住宅履歴情報の適切な整備及び蓄積がなされて
  いること 。

4)建設過程の公開により、関連事業者や消費者等への啓発を行うこと

5)補助対象となる建設工事費について他の補助金等の交付を受けている住宅又は受ける見
  込みである住宅にあっては、当該他の補助金の対象経費を本事業による補助対象経費か
  ら除いていること。

6)長期優良住宅先導的モデル事業の補助を受けていない住宅又は受ける見込みでない住宅
  であること。(本事業による補助と、長期優良住宅先導的モデル事業による補助の両方
  を同一の住宅で受けることはできません。)

長期優良住宅先導的モデル事業

この事業は「いいものをつくってきちんと手入れして長く大切に使う」というストック社会のあり方について、具体の内容をモデルの形で広く国民に提示し、技術の進展に資するとともに普及啓発を図ることを目的としています。

この観点から、住宅の長寿命化に向けたモデル事業の提案を、国が公募によって募り、優れた提案に対して、予算の範囲内において、事業の実施に要する費用の一部を補助するものです。

応募提案については、学識経験者からなる長期優良住宅先導的モデル事業評価委員会による評価をもとに評価結果を国土交通省に報告し、これを踏まえ、下記項目でのモデル事業の採択を決定します。

・戸建て住宅 ①-1 木造循環型社会形成部門 
       ①-2 維持管理流通強化部門
       ①-3 まちなみ・住環境部門
       ①-4 自由課題部門

まとめ

長期優良住宅普及促進事業と、長期優良住宅先導的モデル事業は上記のような内容になり、個人申請の長期優良住宅とは異なっています。

長期優良住宅普及促進事業はあくまでも中小住宅業者事業促進を狙った期間限定商品ですから、わかりづらいところもあり、また長期優良住宅普及促進事業の認定を受けた業者が、この辺の違いを明確に説明せず営業体制を敷いているのも混乱の一因かも知れません。 また、長期優良住宅先導的モデル事業は提案審査による認可事業なので、どの業者でも出来る訳ではありません。

また、長期優良住宅普及促進事業受付期間が間もなく終了ですが、新規募集が始まっています。
事業者対象の補助金は消費者に還元されている場合、消費者、事業者ともに優遇された制度と言えるでしょう。

しかし、補助金は業者が受け取るシステム、補助内容が販売価格や住宅仕様の内容で消費者に還元されているかどうかは現実にわからないのが難点といえます。

  





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家づくり2つのタイプ
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家づくりの取り組み方を考えると、施主は大別して2通りのタイプに分けられます。
一つは最近非常に多くなった「性能・機能重視タイプ」と、もう一つは従来から見られる「住まい方重視タイプ」です。

「性能・機能重視タイプ」の方は、家を性能を徹底的に追求し「耐震性や耐久性、気密・断熱・省エネ性能、防犯機能・・・」といったように性能・機能の充実が最優先と考えています。

この手の家は大手ハウスメーカーが得意とする「我が社の家は、ココが違う!」というCMが流れていますよね。
ハウスメーカーの「至れり尽くせり」の機能や設備は、今現在の最新の性能を持っていますから、「こんな機能を備えていれば安心!」となってしまいます。

もう一つの「住まい方重視タイプ」は、「どんなライフスタイルにするか」「なににこだわって、家づくりをするか」という、あなたやあなたの家族の“想い”からスタートするという考え方です。
現実的な性能等はさておき、まずは夢や想いから家作りを始めるというやり方です。


2つのタイプを比べ、どちらの考えが良いとか悪いとかいうつもりはありませんし、あくまでも、あなた自身の「満足「納得」に到達できれば良いのです。

それでは、私の考えはどうかというと、最近はあまりにも「性能・機能の数値」にこだわって、「住み心地」「住みやすさ」というのが、少しないがしろにされているような気がします。

「性能・機能の数値」が前面に現れ、「だからこんなに快適!」という図式もみえますが、家づりを考える「順番」が、逆ではないでしょうか?

正しくは「こんな風に暮らしたい!」それでは、それを実現するために必要なものは何かという図式ではないでしょうか?

前者の場合、「性能・機能の数値」により、間取りや構造が限定されがちになります。
「性能・機能」に満足いけば、その箱物(家)にそれ以上は望まないと言う考えは、「設備」が主となってしまい、そこに住む「人間」は従となってしまいます。

また、設計する立場で考えると、「性能・機能」に満足する家づくりは単純で簡単です。
数値で規定できない人間の生活空間を設計することに、設計の醍醐味があると言えるでしょう。

ごちゃごちゃと理屈を述べましたが、住まいの設計が「性能・機能の数値」を要求する内容が多くなり、寂しさを感じることが多くなりました。

  





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した方が良いの?しなくても良いの?
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現場が始まると「上棟式はしたほうが良いですか?」と聞かれることがあります。

以前のように大工や工務店主流の家づくり時代は、したほうが良いかではなく、しなくてはならない行事の一つでした。

私たちが子どもの頃は家の近所で上棟式があると、屋根から紅白の餅をまいたり、お菓子などを配ってくれたりして、楽しみにしたものでした。

今は略式ですることが多いので、地鎮祭と違って、神主がくるのは少なく、監督が司会をして式を進めることが多いようです。

では何をするかというと、お札を棟木に収めて、今までの工事の無事を慶び、これからの工事の無事を祈願し、その後、施主が職人さん達をねぎらう宴をひらきます。
このときにご祝儀を出されるのが一般的で、ご祝儀の額は、棟梁や頭に1~3万円、他の職人さんに5千円~1万円というのが相場でしょう。

それでは本題の「したほうが良いのか?しなくていいのか?」はというと、地鎮祭と違って、上棟式は施主が職人をもてなす、という色合いが強いので、最近は業者側も遠慮する傾向が見られ、大変に少なくなりました。

特にハウスメーカーの場合は、施主が強いて要望しない限り、やらないというのが一般的です。
以前は上棟式というと、棟上げ、式典が終わると現場で酒宴の席が常識でしたが、今は上棟式の帰りといっても飲酒運転は厳禁、会社の責任問題にまで発展します。

しかし、「何もしないのも気になる」と言う方もいて、上棟式はしなくても、職人に対し労をねぎらう意味で、昼食の弁当や簡単な手土産などを用意する方が多くなりました。

また、上棟式と同じように「お茶だし」も「したほうが良いのか?しなくていいのか?」とよく聞かれます。
毎日のお茶だしは現在はほとんど見られなくなりました。
時々現場を見に行く折に、飲料水や菓子などの差し入れ程度で十分といえます。

ですから、「したほうが良いのか?しなくていいのか?」の答えとしては、「しなくて良い」と割り切った考えでも良いのです。

しかし、家は現場で様々な職人や専門工が集まって造っていきますから、現場に行く際は簡単な差し入れ程度は持参して、職人達との会話によってコミュニティをはかるのも、現場を進める上で大切といえます。

この問題は、地域性や業者さんによって習慣の違いがあり、「こうしなければならない!」と決められたものでなく「気持ちの問題」なのですから、あなたの地域の習慣や、請負業者の対応に添って対処してください。

  





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「相見積もり」の取り方
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住宅業者を選択する場合、複数の会社から見積もりを提出させ、比較検討することを「相見積もりを取る」といいます。

ブログからの質問で、「コストダウンの手法のページに競争見積もりのことが書いてありますが、具体的にどのようにすれば効果があるのか教えてほしい」という問がありました。

相見積もりをとる場合、対象となる建築業者の形態によっても、相見積もりを取るスタイルが変わってきます。

例えば、建築設計事務所に依頼する場合は、設計事務所のほうで数社の建築業者(工務店、地域ビ ルダーなど)を選定し競争見積をします。

しかし、ハウスメーカーや工務店の場合、素人である施主が直接対応することになりますから、具体的にどのようにすれば良いか説明します。




■ ハウスメーカーでの相見積もり

ハウスメーカーの場合、設計事務所の時のように全く同じ図面での相見積もりはできません。
また、構造、工法の同じメーカーでないと、相見積もりはなりません。

例えば、在来工法の「住友林業」「一条工務店」「東日本ハウス」といったメンバーなら比較検討できますが、ここに「三井ホーム」が入ったのでは、同じ木質系でも2x4ですから、比較検討の対象にはなりませんよ。

また、同じ工法のメーカーでも。それぞれの仕様、構造によって違いがあり完全に同じレベルでの比較検討は出来ませんから、目安となる仕様、設備などの違いを把握して比較検討しなければいけません。

■ 工務店、地域ビルダーでの相見積もり

このメンバーの場合は、注文住宅で設計して見積もりを取る場合を想定しての内容になります。

相見積もりをとる場合は、まず1社と打ち合わせ設計をし、仕様書を作成してから、その図面を基に数社に見積もりを依頼する場合と、各社ごとに設計、見積もりの提案を出してもらい、その内容を検討して一社に絞り、その設計内容で再度相見積もりを取る方法です。

前者の場合は、該当業者の事前了解が必用ですが、どちらも業者選択用の目安の図面と見積もりと いう考えを業者に伝えましょう。
この時点で、あまりにも詳細な図面や見積もりを要求すると、業者からの様々の角度からの営業攻 勢があり、選択が困難を極める場合があります。

要は、業者を決めるための相見積もり、本見積もりや詳細打ち合わせは業者が決まってからと考え た方が良いでしょう。

■ 相見積もりの注意点

相見積もりは、コストダウンの手法として一般の方にも広く知れ渡りました。

それにより、業者側も様々な対応をみせ、単なる見積もり競争でなく、得意分野の逆提案や予算以外でのサービス提案などがあったりして、上手く調整が出来ればコストダウンには有効ですが、リードがまずければ全く混乱してノイローゼ状態に陥ってしまう場合もありますから注意してください。

また、図面を1社でつくり、その業者に内緒で相見積もりを取る考えの方もいますが、内緒にしていても地域の住宅業界は大変に狭く、ほとんど知れ渡ってしまいますから、堂々とオープンに相見積もりを取るようにしましょう。

  





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「メンテナンスフリー」じゃなかったの?
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今、話題の太陽光発電は、集電する太陽電池パネルは可動しないので「メンテナンスフリー」といわれたいましたが、業界の不具合調査データーから、どうやら「メンテナンスフリー」と言うわけにはいかない事態になってきたようです。

太陽光発電システムは最新の技術の粋が集積された工業製品ですが、所詮は人間が作ったものですから、完全なものではなかったということでしょう。

では、どのような問題や不具合が発生しているのでしょうか?

メーカーの製造上の問題によるもの、施工業者の施工ミスによるもの、あるいは原因不明のものなど様々ですが注目すべきなのは、その不具合発生率の高さです。

産業技術総合研究所の研究者である加藤和彦氏による太陽光発電の設置者を対象とした調査結果では、何らかの不具合で交換・修理をしたモジュールが257件のうちの36件、14%です。
同じくパワーコンディショナーの交換が44件、17%となっています。

不具合の中でも問題視される発電量不足を招く原因の1つに、加藤氏は「ホットスポット現象」を挙げています。

「ホットスポット現象」とは、太陽電池の一部が発熱し抵抗を持ってしまい、ハンダ不良などの製造上の不具合の場合や、落ち葉の付着などもホットスポット現象を引き起こす原因の1つです。

何らかの物体によって太陽電池の一部が陰になってしまい、その状態が続くと陰になったセルが発熱する現象をいいます。
それに、太陽電池は直列に繋がれた回路の一部が陰になると、そこが抵抗となって全体の発電量が落ちてしまう性質があり、それを避けるために、最近のモジュールにはバイパスダイオードという装置が入っています。
この装置よって、どこかが陰になって発電量が落ちた時はその部分を回避して電流が流れるので、陰部分の影響が回路全体には及ばないようになっています。

ところが、このバイパスダイオードのために、長い間陰ができていることに気付かず、ホットスポット現象によって破損に至ってしまう場合もあるとのことです。

このようなリスクは、業界の一部の研究者により指摘されてきましたが、大きな話題になることはなく、発生の都度対処することで事なきを得てきただけであって、問題は以前から発生していたとのことです。

修理・交換に至るきっかけは、ユーザーが機器のエラー表示や発電量の不足に気付く場合と、メーカーの自主的なリコールによる場合があり、いずれの場合も保障期間中はメーカーが無償で交換修理を行うため、実質的にユーザーの費用負担は発生しませんが、現在一般的なメーカーの保障期間である10年が終わった後が心配ですよね。

太陽光発電は設備導入の原価償却に10~15年程度かかるといわれています。

減価償却が終わってこそ、太陽光発電導入の恩恵にありつけるのに、このような不具合や機器トラブルで修理費が発生したのではいつまでたっても、太陽光発電導入の恩恵にありつけません。

不具合の発生には、「施工業者の施工ミスによるもの」も指摘されますが、「太陽光発電はメンテナンスフリー」という伝説に甘え、施工業者の施工に対する意識の低さ考えられます。

今までの対応は市場拡大途上だったからそれでよかったのかもしれませんが、大きな市場となりつつある業界ですから、今後しっかりとした商品開発と施工業者への指導が望まれるでしょう。

  





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知り合いの業者
54658.jpg 皆さんが身内や、知人に建築業者がいたらどうしますか?

「当然身内や知人は良い仕事をしてくれるだろうから依頼するよ」という方と、「身内や知人には無理・難題がいいづらいし、依頼したくない」という方に分かれると思います。

また、地方などにいくと、身内の業者は依頼するのが当たり前といった風習がいまだに強く残っているところもあるみたいです。

立場を変えると、業者側にも「身内の仕事には注意しろ」といった格言があります。
なぜかと言うと、「良くできて当たり前」ちょっとでも問題が発生すれば身内中に情報が流れますし、
必用以上の気配りや手配が多くなってしまうからです。

私も身内の仕事では失敗した経験があります。

それは設計から施工管理まで全て任されやりがいのある仕事でしたが、「全て専門家なのだから任せるから」と言う言葉を信じて進行しましたが、後で別の身内から、私が「相談することが少なく、勝手に材料を決めたことに対して不満を言っていた」と言う話を聞きました。

「勝手に材料を決めた」といわれても、身内の仕事なので、若かった私は工務店に権限をちらつかせながらギリギリの予算の中で最高のものを交渉して使用、これで喜んでもらえるだろうと思っていたのですが、結果は空回り、「全て専門家なのだから任せるから」は外交辞令でしかなかったのをその時点でしらされました。

また、発注する側からすれば、身内にはいろいろ無理・難題をいいづらかったのかも知れません。

最近知り合いの工務店の社長との会話にこのような話がでてきました。

私が「今のように仕事が薄いと、工務店を維持していくのも大変でしょう」というと「そうだなー、今は親戚が多いから、親戚や知人のところの挨拶まわりだよ」。

「社長は以前、親戚の家はやりたがらなっかたがこういう時代ではね。でも親戚の仕事ではそれほど利益も出せないでしょう」と私がいうと、

「なに言ってるの、親戚以外のお客さんは、競争、競争の値引合戦、競争のない親戚の仕事こそ、特別奉仕に見せて、しっかり儲けさせてもらわないと」という話でした。

私と違って身内に対してもシビアな経営感覚を持っています。

このように、知り合い、身内の仕事は発注者、受注者それぞれに通常の仕事感覚とは違ってきます。

さて、皆さんが身内や、知人に建築業者がいたらどうしますか?

  





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家づくりの誤解
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家づくりをするとき、多くの人が様々な情報によって、誤解しているいくつかのポイントがあるみたいです。

今日はその点をいくつか考えてみたいと思います。
まず誤解を受けているものに、「建築工法」があります。

工法とは、木造や鉄骨、2X4といった施工方法ですが、住宅展示場などのモデルハウスに行くと、営業マンが自社工法を説明していますよね。

しかし、建築工法は専門家でも難しい分野、営業マンが素人の方に、その工法の本来の良い点を理解してもらう説明よりも、他メーカー工法の悪口をいった方が説得力があると考えているみたいです。

お客様は、多くのメーカーの展示場を見学、その結果どこのメーカーの誰が言っていることが本当なのか、さっぱり分からなくなってしまうのです。

私も「在来工法」に関し、とんでもなく誤解した質問を受けたことがあり、「誰がそのような話をしたのですか?」と聞くと、ハウスメーカー展示場で営業マンに聞いたとの話でした。

特に最近は、工法に興味がある人が少ないのか、知っているのはメーカーの名前だけで、どのような工法のメーカーなのか知らない人も多いみたいです。

例えば、「三井ホーム、セキスイハイム、住友林業、へーベルハウスでは、どこが良いでしょうか?」といったような相談がネット上で見かけることが多くなりました。

知っている人はわかるかも知れませんが、同じ工法が一つもありません。
共通しているのは、マスコミ上で名の通ったハウスメーカーといううことです。

けれども、工法を理解して家づくりに望めといっても、営業マンが前述したような対応では、学んで理解することもできませんよね。

工法に対しあまり難しい話は避けますが、要は「在来工法」、「パネル工法」「2X4工法」
「鉄骨工法」・・・どれをとっても、またどんなに優れた工法でも大切なのは「施工」です。

たとえば、在来工法に何か問題があるとすれば、住友林業や一条工務店の家はクレーム だらけになっているはずです・・・でもそんなことは起こっていませんよね。

ですから、「どの工法でも、十分に満足できる性能の住宅を建てられる」ということです。

「建築工法」に関しては、営業トークによって多くの誤解が生まれています。

本来なら、他社との違いや特徴などの差別化をアピルーして、自社の工法を説明するスタイルこそ本来の営業スタイルではないでしょうか?

他社工法の悪口しかいえない営業スタイルは、自社商品に対して自信のない裏づけともいえますよね。

  





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潜在的住宅ローン破綻者?
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最近マスコミをにぎわしたローンの破綻につながる「6月危機」説は、6月が過ぎてどうなったのでしょうか?
夏のボーナスが激減することもあって、ローン破綻「6月危機」説を唱えるマスコミ報道が多くありましたが、住宅ローン相談の現場からは「本当のピークは秋から年末」という声があがっているそうです。

また、通常は滞納が始まると返済方法の変更相談、任意売却の相談というプロセスを経るため、「競売」という選択肢はあくまで「最終手段」となります。

それに手続きや契約の関係で、滞納が始まって「競売」に至るまでは10か月から1年はかかるため、2008年秋からの経済危機の影響が出るにはまだ早いということでしょう。

ただし、「今年夏以降からは何が起きるか分からない」という話も聞こえてきます。

債務者はローンが払えなくなると、ほとんどの人がキャッシングや消費者ローンなどで、半年ほど持ちこたえようとします。
リストラが表面化したのは年度末ですから、秋以降、本当に競売に出すしかない人が多数出てくるのではということです。

この住宅ローン破綻の原因は、単に経済危機だけでなく、旧住宅金融公庫などが返済6年目や11年目に金利が上がる住宅ローンを扱っていた影響や、2000年代前半に銀行が「収入に対する返済額が40%でも貸す」という積極的な融資姿勢だったことも挙げられるのです。

この時代は、常に経済は右肩上がりの思考、国の政策や金融機関の対応を責める声も上がっています。

現在は低金利ですが、先の見えない経済状況は、いつ金利上昇の局面を迎えるかわかりません。

例えば、金融機関が力を入れる短期固定の低金利住宅ローン(いわゆる優遇金利商品)の期間が終わり、他の商品に移行する場合に金利上昇の局面を迎えると、時限爆弾が爆発するような状況です。

このように住宅ローンを借りている以上、全ての人が「潜在的住宅ローン破綻者」といえます。
今回の経済危機が、住宅ローンの怖さを浮き彫りにしたと言えるでしょう。

「家を買うことはその価格よりはるかに高い住宅ローンを購入する」と考えるべきです。

これから、住宅を購入し住宅ローンを組む方は「いくら借りられるか」ではなく「いくらなら返せるか」を基本に考えてください。

  





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太陽光発電・買電制度の盲点
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太陽光発電の新しい「固定発電買取制度」が話題になっていましたが、来年(2010年)から買電価格2倍に引き上げが実施に向けて検討を始めましたたよ。

この制度により太陽光発電の導入をさらに促進しようというものです。
しかし物事には裏と表、各家庭の太陽光発電でつくられた“高い電気”を買うことになる電力会社は、負担の増加分を電気料金に上乗せすることになります。

経済産業省の試算では、標準的な家庭で1ヵ月当たり数十~100円程度の値上がりになり、太陽光発電を「している・いない」にかかわらず、一律の値上げです。

ある新聞では、「電気料の値上がりは予想されるが、地球温暖化の防止が世界の課題であることを思えば、コストは社会全体で担わざるをえない」と書いてありました。

このように書かれると、納得せざろうえないような気もしますし、賛同される方も多いでしょう。 しかし、これでは太陽光発電を導入している方だけのメリットだけで、太陽光発電を導入していない方にはデメリットしかありません。

また、太陽光発電を導入したくても、導入できない地域や場所、住宅もあるのです。

太陽光発電の普及を目指すなら、現在の導入コストを大幅に下げる商品開発や、公共施設などに積極的に取り付け、「コストは社会全体で担わざるをえない」と言う部分の個人負担の軽減を積極的に考える必要があるのではないでしょうか?

太陽光発電は化石資源に頼らない、クリーンエネルギーとして多方面での導入が検討されていて、このためには超えなければならない技術のハードルがおおくあります。

「社会全体で担わざるをえない」コストも電気料金の値上げといといったレベルにとどまらない可能性が高いということです

「社会全体で担わざるをえないコスト」の銘文とともに、個人の公共料金や税金が踏み台にならないようお願いしたいものですよね。

  





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住宅の本契約時期に注意
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家を建ってるのに、土地探しからハウスメーカーに依頼する場合が多いですよね。

このような場合、メーカーが見つけてきた土地を契約する場合、土地契約と同時に請負契約(本契約)をすすめようとするハウスメーカーが増えています。

ただし、住宅の内容が詳細に決まらず、概算見積もり段階で請負契約を結ぼうとするところが多くなってきています。
住宅ローンは、土地、家両方セットが一般的ですが、契約内容が決定してからでいいのです。

これでは、詳細打ち合わせに入いってから、「仮契約時と話が違う」「希望が通らない」といった話が続出していますよ。

なぜこのような話になるかというと、メーカーが土地を紹介ということは、メーカー側からすれば顧客に「ツバ」を付けたようなもの。

現在のように、顧客側も知恵を付け競争見積もりなどが増えているのに対し、土地を紹介した客くらいは他社との競争なく営業したいと言う表われになります。

ですからハウスメーカーは、土地契約時に限らず、住宅ローン審査待ち期間など、すきあれば本契約をと考えていますよ。

最近も住宅の苦情相談サイトで、「仮契約時の概算見積もりで値引が120万だったのに、本契約をしてから詳細な打ち合わせで、提出された見積もりでは総額が上がったのに、75万しか値引されていない」という怒りの投書がありましたが、完全にハウスメーカの勝ち、このような契約すること事態悪いのです。

また、本契約をしつこく急ぐので、本契約しないと詳細な打ち合わせや、客の要望が通らないのかと思い本契約したとたん、営業は離れていって技術サイドとの話、あれほど営業マンと打ち合わせた話が通っていなかったり、逆に要望が通らなかったりして、結局手付け金放棄のキャンセルが多くなっていますよ。

請負契約(本契約)は建物の詳細が決まり、見積書が確定してから締結するものです。
営業マンは本契約を急ぎまが、決してあなたのためを考え急いでいるのではないのですよ。

自分の月々のノルマ、歩合額、社内実績のために急ぐのです、本契約が終われば次の顧客探しや仮契約者の対応に回ってしまいますよ。

ハウスメーカーが土地を探してきたからといって、本契約を急がなければならない決まりは何もないのです。
ジックリと納得がいくまで検討し、予算をしっかりと詰て本契約するようにしましょう。

  





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「フラット50」
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6月4日からスタートした「フラット50」は「フラット35」よりさらに長くした返済期間の上限を50年間とする住宅金融支援機構の住宅ローンの名称です。

日本最初の住宅ローンは、明治時代の最長15年ものと言われていますがそれが徐々に長期化されついに50年返済の住宅ローンが誕生しましたよ。

今回の「フラット50」の発表とともに、「フラット35」も一部変更になっていますから、「フラット35」の変更内容から説明します。

■ フラット35の変更内容

1、これまでは90%以内だった、建設費・購入価額の『100%』以内の利用が可能

     100万円以上8000万円以下で建設費または購入価額の100%以内です。

2.融資対象となる諸費用の追加

   (1)建築確認・中間検査・完了検査申請費用
   (2)請負(売買)契約書の印紙代
   (3)住宅性能評価検査費用
   (4)適合証明検査費用

3.フラット35S(20年優遇タイプ)が登場

  フラット35S(10年間優遇)に比べ、より厳しい基準を満たした場合に適用されます。

     金利優遇はともに0.3%です。

特にフラット35S(20年優遇タイプ)は今回の「目玉商品」、住宅取得における最重要ポイントのひと つで「住宅ローン」にメリットをもたせることで需要の拡大をはかる目的ですから、フラット35S(20年 優遇タイプ)は、平成24年3月31日までの「時限措置」、期間限定になっている訳です。

■ 新登場「フラット50」

フラット35とは異なる部分があり注意

  1、申込時年齢が満44歳未満で完済時の年齢が満80歳未満

  親子リレー返済なら満44歳以上でも利用可能です。

2、借入金額が100万円以上6000万円以下で建設費または購入価額の60%以内 

  フラット50で60%分を借入れて、残り40%分を、フラット35で借入れることも可能です」。

3.対象物件は長期優良住宅であること

  長期優良住宅認定通知書の提出が必要となります。

■ 今後に展望

この法律はフラット50の取扱い開始日と同じ今年の6月4日に施行された「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」の加入住宅が条件となります。

つまり、フラット50は、緊急経済対策のような一過性の施策とは異なるものと考えるべきでしょう。

フラット35とフラット50を比較した場合、借入額3000万円(平成21年7月金利)で計算すると、フラット50は毎月の支払額が5000円だけ安くなる代わりに、総支払額が1700万円も増えるそうです。

これでは、利用する人を探すのすら難しい気がしますよね、現状では何の魅力も感じない「フラット50」現在のところ、都市銀行や主要地方銀行のほとんどが取扱いをしていず、まだ様子見の状態と言えます。

今後、長期優良住宅認定内容とともに、金利面などでどのようなメリットが付加されて行くのか注目されるところです。。

  





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断熱材の種類
住まいの断熱材には多くの種類がありますよね。

一般に断熱材は住宅会社が「我が社の建物はこの断熱材を使用します」といって、どれが良いか相談されることは少なく、かなり断熱材の性能に詳しくないと、どれを使用したいといった注文はだせないと思いますし、断熱材の性能によって、コストも大幅に変化します。

断熱材の種類によっても、エネルギーコストの軽減や良好な生活環境に大きな変化が現れますから、断熱材の種類と特徴をせつめいします。

無機繊維系断熱材

gurasu.jpg ・グラスウール

一般的に多く見られる断熱材で性能の割に安く、燃えにくい、白蟻がつきにくい、などの利点があります。以前は空気や水を通すため建築構造によっては性能を低下させる、といったような欠点がありましたが、近年では撥水加工されたものや、繊維の方向を変えたものなど、優れた製品がでています。


rokku.jpg ・ロックウール

玄武岩などを繊維状にしたものです、繊維である石綿とは基本的に違い、発ガン性があるものではありません。性能はグラスウールとよく似ています、ロックウールの方が撥水性が強いのですが、湿気を含んだときの乾き易さはどちらも変わりがありません。(一般的なグラスウールより少し割高)


発砲プラスチック系断熱材

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・ビーズ法ポリスチレンフォーム

簡単にいえば発砲スチロールです。
ポリスチレン樹脂と炭化水素系の発泡剤からなる原料ビーズを、金型に充填し加熱することによって約30倍から80倍に発泡させてつくられ、金型形状をかえることで様々な形状の製品をつくることができます。


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・押出法ポリスチレンフォーム

断熱材の中ではもっともコストパフォーマンスに優れているため普及率が高く、ビーズ法よりも断熱性、耐圧性、耐候性に優れ、透湿抵抗が大きい物が得られるが柔軟性に欠け、割れやすい。
主に床下断熱や外断熱の断熱材として使用されています。


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・硬質ウレタンフォーム

硬質ウレタンフォームは長期に亘って他に類を見ない優れた断熱性能を維持します。
また、硬質ウレタンフォームは施工現場での発泡が容易で、多くの材料と自己接着しますので複雑な構造物に対しても隙間の無い連続した断熱層を作ることができます。

押出ポリスチレンより熱伝導率が低く断熱内結露の心配はありませんが、燃焼時に猛毒のシアン系ガスがよく指摘されますし、現場においてはすぐ発火しやすい材料なので、火気管理が重要です。


pori.jpg ・ポリエチレンフォーム

ポリエチレンフォームとは、細かな独立気泡で発泡された耐吸湿・耐吸水性の高い断熱材です。
柔軟性に富んでいるので様々な形状の製品があり、現場ではすき間なく施工することができます。
床・壁などのほか、屋根や屋上、配管カバーなど、断熱・防水と用途も多彩です。


neoma.jpg ・フェーノールフォーム

フェーノールフォームとは、フェノールとホルムアルデヒトとの反応によって合成されるフェノール樹脂が原料で、素材の安定性が高く、長期間にわたって優れた断熱性能を発揮します。130℃までの使用に耐える耐熱性があり、防火性にも優れています。炎があたっても炭化するだけで、煙や有毒ガスはほとんどありません。準不燃材の認定が受られます。

天然素材系断熱材

seru.jpg ・セルロースファイバー

セルロースファイバーは、新聞古紙からリサイクル生産される断熱材で自然素材断熱材として注目されています。様々な繊維が絡み合っていて、繊維の絡み合いが空気の層をつくり、1本1本の繊維の中にも自然の空気胞が存在し 熱や音を伝えにくくします。 さらに木質繊維特有の吸放湿性で、適度な湿度を保ちます。

施工はブローイング工法(現場吹込み)が一般的で防音性、防燃性、防虫性にも優れています。
また、気密性が高く断熱性にも優れていますが、グラスウールなどに比べ導入コストが約3倍も掛かるため普及率はまだ低いと言えるでしょう。

in.jpg ・インシュレーションボード

インシュレーションボードとは、木材から取り出した繊維質をボード状に成形加工した断熱材です。 原材料には、リサイクルされた木材や未利用木材を使用しているので、エコマーク認定を受けています。
廃材の木材チップを蒸煮、ほぐした繊維を成型した密度の低い多孔質板で、高い断熱性と吸湿・放湿性を兼ね備えており、内部結露を防ぎます。

uru.jpg ・羊毛断熱材

羊毛断熱材というのは、家にウールの服を着せた状態になり、調湿効果がバツグンで、壁内結露を防ぎカビ・ダニの発生を防いでくれます。
天然素材ですので有害物質は発生せず、断熱材が入らなかった小さいすき間にも入れることが出来るので高い断熱性があり、環境にも優しいエコロジー建材です。

施工の時は、虫除けと難燃性を付加するため、ホウ酸を吹き付けます。(性能が良い分コストは高くなります)

koruku.jpg ・炭化発砲コルク

コルクの粒を高温高圧で焼き固めたもので、炭化発砲させてつくられ腐りにくく、遮音・防振性能もあります。
また、セルロースファイバーと同様、保湿・吸放湿性にすぐれているため防湿シートがなくても結露を防ぐことができます。
炭化発砲コルクはボード状と粒状のもがあり、ボード状のものは外断熱に向いて、コルクの樹脂が溶け接着剤となるので、接着剤は使われないません。粒状のものは天井に敷込む方法があります。 ただし、同じ厚さの高性能グラスウールの約12倍とかなり高価になります。

<掲載写真 Interior Zukan より>

  





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住宅の構造用金物(2)
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今日は住宅構造用金物の軸組部に設置される金物の説明になります。
軸組みとは建物上部荷重を支える構造体で、柱、梁、桁(ケタ)、耐力壁などで構成されます。

筋違い金物

耐力壁が合板などでなく筋違いで構成される場合に設置します。
筋違い金物は、地震などの水平力が働いた場合、筋違いが対応し柱脚、柱頭に大きな応力が働くために補強する金物です。
筋違い金物は、多くの専用ビスで固定しますから、筋違や柱から外れてビスが出ていないか、ビス打ちによって筋違いに割れが入っていないか、といった点検が必要です。

V金物

V金物は、土台と柱、柱と梁を緊結する金物です。
土台と柱はV字が上向き、柱と梁はV字が下向きとなりまから注意してください。
この金物が指定された当初、現場では逆に入れたり、どちらも同じ方向に入れたりした現場が多くみられました。
今でも部分的に間違っている現場を見かけることがありますから確認してください。

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筋違い金物、V金物施工例


羽子板ボルト

羽子板ボルトは、柱と梁の接合部の補強金物です。
在来工法で羽子板ボルトは多数使用しますから、ナットの締め付け忘れなどが時々見られます。
また、ボルト貫通の穴の位置が間違えて、金物を叩いて曲げ、設置しているような現場もありますが このような場合、全く力が働くなりますから注意しましょう。

あおり止め(ハリケーンタイ)

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あおり止めは、屋根構造のタルキを梁や桁に固定する金物です。
基本的には全てのタルキに設置するのが原則です。
時々、数を飛ばして設置している現場がありますから、注意しましょう。






■ 金物工法の現場

ここまでは、標準的な在来工法の金物を説明してきました。
最近は在来工法でも特殊金物を使用する金物工法の現場が多くなってきました。

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この金物工法は一般的に集成材の柱、梁を使用する建物で使われます。
金物工法は図のように柱や梁の加工断面も少なく、表面には大きく現れず、施工性の良い工法です。

しかし、建て方時に木材側から大量のドリフトピンを打ち込むため、ピンの打ち忘れが多く見られます。


特に高い場所(屋根構造など)は下からピンの存在が確認できません。
私の場合、長い針金を用意して、先端をL字に曲げ確認しましたが、けっこう打ち忘れがあるのには驚きました。

建て方時は組上げるのに次から次えと木材をレッカーで吊り上げていきます。
ドリフトピンを仮固定用に一本打ち、次の材料を設置していきますから、後から打とうとして、いつのまにか忘れてしまう場所があるみたいです。

金物工法はドリフトピンを打つことにより、金物と木材が互いに引き合い強度を出す工法ですからピンが足りなければ意味がありませんから、注意しましょう。

  





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住宅の構造用金物(1)
but0019-013_s.jpg 今日から、家が建ってしまうと見えなくなってしまう、構造用金物について数回に渡り説明します。

「2x4」工法は専用金物が一体となった構造なので、金物の施工により強度が左右される「在来工法」を主として、各金物がどのように施工されるべきかを説明します。

素人の方は構造用金物というと、「木材の接合部に付いているあれか」くらいにしか考えないかもしれませんがとても重要な役割をしています。

特に現在は大半の構造材は「在来工法」が昔のような大工さん加工でなく「プレカット」になり、接合部は金物補強が必要になっています。

建物にはいろいろな構造用金物が使用され、その全てが適切に設置されることにより、建物構造が安定し、家が長持ちしますよ。

アンカーボルト

基礎に埋め込み基礎と土台を緊結するのがアンカーボルトです。
基礎工事後アンカーボルトの配置が目通しで、土台幅の中心から大きくズレていないか確認しましょう。

最近は床の根太を使用せず合板を使用する「ネダレス工法」が多くなっていますから、アンカーボルトの締め付けナットが土台に埋め込むか、土台を座彫り(土台を掘込み)をして締めます。
特に座彫りの場合、アンカーボルトの基礎からの出が足りずに、土台を半分近く掘込んでいるような例を見ることがありますから、基礎からのアンカーボルトの出が正確に、また均一に揃っているか確認しましょう。

一般のアンカーボルトは建物隅部の柱からは15cm程度以内に設置されているのが基本です。

ホールダウン金物

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基礎から土台を貫通して柱に緊結したり、上下階の柱相互の緊結に使用するものにホールダウン金物があります。


ホールダウン金物は、「N値計算」という計算手法で取り付け位置を決定しますが、金物の位置が柱に近すぎて柱を掘り込んでいたり、遠すぎて金物をたたいて曲げて施工している場合もありますから注意してください。



アンカーボルト、ホールダウン金物は基礎と土台、階の上下を緊結する構造的に重要な金物です。
工事現場で雑に設置されていないか注意してください。

  





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