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住まい||住宅|不動産|予算

住宅購入は新築、中古?
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最近、「家を購入するのですが新築と中古どちらが良いでしょうか?」とよく聞かれます。

家を求めるには、住み手の希望条件に合うかどうかが最優先されますが、新築か中古かということになると、それぞれにメリット、デメリットがありますからまとめて見ましょう。


<中古物件>

中古物件の大きなメリットは価格が安いことですが、建物の築年数や建物構造体の傷み具合によっては、リホームするよりも立て直したほうが良い場合があります。
また、中古住宅は現在の耐震基準外の住宅が大半ですから、増築や大規模の修繕をしようとすると現在の耐震基準が適応され、なかなか許可がおりなかったり、予想外の費用が発生したりします。

このことから、最近は、希望の地域をえらび土地条件を優先して中古住宅を探し、解体して希望の住宅に建て替える方も増えていますよ。

しかし、注文住宅で材料を吟味して時間を掛けて建てた家は、新築建売よりもしっかり出来ている場合もあります。この辺の判断は、大工さんや建築関係者に見てもらうのが一番良いでしょう。

<新築建売>

新築建売は、なによりもピカピカの新築が魅力ですし、上記の耐震基準が適応された家なので構造上も中古よりは安心できる点がメリットでしょう。

しかし、建売住宅は表面はピカピカでも構造体や下地の施工内容が見えず、住んでからの欠陥問題が注文住宅などに比べ多く発生しています。
それはなぜかというと、企業企画商品であり、注文と違い売れるまでの期間を長めに想定した先行投資となりますから、維持費・金利などを考えると販売価格に対し原価を低く抑えなければいけません。
また、多額の借り入れに対し早期販売すれば大儲けですから、工期短縮から見た目に比較して、見えないところの構造や施工は?マークが付きますよ。

特に地域密着型の会社の建売住宅よりも、広範囲に建売住宅戦略を展開している企業にこの傾向が見られます。

それに新築建売といっても、全ての建材や機器が新品とはいえないのです。
他の現場で余ってストックしていた材料や、キズになった機器を補修して使用したりは当然のように行われていますよ。だって消費者は施工現場を見ていませんものね。

とにかく、素人が喜ぶポイントを押さえるのは上手ですから、見た目には新築建売はどこも素晴らしく見えてしまいますが、「アタリ、ハズレ」がありますから注意が必要です。

新築建売の判断基準として「建売住宅購入の注意点」を参考にしてください。

  





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住まい||住宅|不動産|予算

家づくりクイズ<住宅建築の法律>



1、次のうち建設業の説明で正しいのは?

A、建設業登録がなくても、木造住宅の工事は1500万円未満または150平方メートル未満までは
  請負うことが出来る。
B、建設業登録がなくても、不動産協会に加入していれば1500万円以上の住宅を請負うことが出来る。
C、建設業登録業者は、選任管理者として宅地建物取引主任者を常駐させなければいけない。

2、次のうち防火、準防火地域の説明で正しいのは?

A、防火地域でも外壁を耐火認定材を使用すれば木造住宅が建てられる。
B、準防火地域の窓サッシに樹脂サッシを使用する。
C、準防火地域の天窓ガラスを網入りガラスにする。

3、次のうちの説明で間違えているのは?

A,店舗併用住宅(120㎡)のうち半分の60㎡を店舗にする。
B,学習塾を店舗併用住宅で建てる。
C,準工業地域に店舗併用住宅を建てる。

   正解はこちら
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続きを読む ≫

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住まい||住宅|不動産|予算

完成検査があるから安心?
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住宅は、地域行政機関に建築確認申請を出して認可を受けて工事をし、完成後にその行政庁が完成検査をします。

先日、ある人からこのような質問を受けました。

「ある工務店と話していたところ、以前は役所の完成検査は任意申請でしたが今は義務化されて全て完成検査を行いますから安心ですよと言っていましたが、本当に安心でしょうか?」という話です。

「おいおい、今時そのようなトークで営業してるの?」といいたくなる内容です。

行政機関の完成検査は、あくまでも建築確認申請の内容通りに施工されているかの確認であって、施工精度や、施工不良などは一切点検しないのです。

以前は完成検査は任意申請でしたが、建築確認申請を受理さえしてもらえれば完成検査の必要がないため、設計上や現場での変更は野放し状態だったのです。
これでは、建築確認申請自体に意味をなさなくなりましから「確認申請+完成検査」のセットは行政機関として当然の行為といえます。

完成検査導入当初は、融通のきかないお役所仕事で、構造的に影響のない軽微な設計変更でも確認申請の取り直しでしたが、批判が多く噴出し現在は構造に影響のない軽微な設計変更はOKとなっています。

工務店の話に戻すと、話の内容から完成検査がない頃は好き勝手をやっていたと考えられますよね。

「でも、完成検査というからには隅々まで時間をかけて検査するんでしょう?」と思いますよね。

申請通りに造っていれば、一般住宅なら時間にして15分程度、長くても30分もかかりません。
建物の配置が図面通りか、内部の換気設備、火災報知機、階段手摺の有無、ベランダの手摺高・・などで法的な内容チェックのみです。

ですから、行政機関の完成検査はありますが法的に問題がないかであって、建物の構造や施工内容に問題がないかはチェックしないと知ってください。

また、それぞれの住宅会社でも完成検査は行い問題があれば手直しをして引渡しとなりますが、社内検査員も同じ社内の身内同士で、お客様に引き渡す前提の検査です。
ですから、本格的な手直しが必要であっても、引渡し期日までの応急的な対応しかしない場合もあります。

このようなことが、住んでからのクレーム発生につながっていますよ。
それでは素人は引渡し時に、何をどのようにチェックすれば良いかはブログに書いていますから参考にしてください。

  引渡しには何をチェックすれば?

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設計・現場監理者は来てる?
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建築現場には建築確認申請の設計者、現場監理者、現場管理者の名前が表記されている看板が立っています。

「現場監理者、現場管理者」とそれぞれあるが、どこが違うかおわかりでしょうか?

「現場監理者」は法律上設計図の通りに工事がなされているかを監督する業務をする人のことで、設計事務所や設計者が行います。

「現場管理者」は品質と現場の安全・工程管理などを行う現場監督の業務で施工者側の人が行います。

設計事務所に仕事を頼むと、設計だけと設計現場監理までの2通りの依頼があります。

ハウスメーカーなどだと設計・現場監理者と現場管理者は同じ社内の人間ですから、設計と現場の独立した責任体制が、うやむやになる場合があり最近は第三者監理の必要性がさけばれていますよ。


ハウスメーカーと打ち合わせに入ると、「設計士の○○です」といって名刺を渡されますが、間取りを作るのは営業マン、設計といってもメーカー規格内の設計業務ですから、よほど特殊工法の注文でもない限り、設計士が間取りを担当することはなく確認申請業務のみというのが実態です。
実際に、ハウスメーカーの場合「設計・現場監理者」はほとんど現場には足を運ばず、現場管理者に任せっきりが現状ですよ。

また、設計事務所の「現場監理」といっても内容は設計事務所によって大きく違います。

以前いた会社で、東京の設計事務所の住宅工事を請負ました。総工費は8000万円の邸宅です。
設計料は現場監理込みの総工費に対し12.5%(1000万円)だそうです。
一般的に設計だけと7%で仕事をするそうですから、現場監理費は440万円の計算になります。

その設計事務所は私のいた会社の建設現場までは、交通機関(車、又は電車)利用でで2時間半ほどかかりますから、「あまり現場に頻繁には来られないからよろしくお願いします」というはなしでした。

いざ現場が始まると、現場監理に来るのは6ヶ月の工期で設計担当者が月1回のみで日帰りです。設計者の事務所所長が来たのは、地鎮祭と完成検査の2回のみです。
設計専門なせいか詳細な現場の収まりは知識不足な点があり、詳細施行図を何枚もこちらで書いて確認、質問事項は全てFAXと電話での処理で問題なく引き渡しました。

悪意のある業者だったら、担当者が検査に来る日の工事内容だけしっかりと押さえておけば、あとは好き放題に仕事が出来てしまうのです。一ヶ月に1回の検査では隠れてしまった部分はチェックのしようがありませんよね。

仕事が終わってみると、工事の進行写真を撮りにきて、必用書類は全てこちらで作成して渡し、「これで現場監理費が440万円とは・・?」と施主に同情していまいましたよ。

これは特別な例で、設計事務所の現場監理が全てこのような状況ではなく、厳しく監理しているところ普通です。
しかし、著名な建築家だからといって、現場よりも余りにも遠方の設計事務所などはこのような傾向になりやすいですから、注意してください。

  





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尺貫法かm寸法か?
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先日、このような問い合わせメールが届きました。

要約すると「現在、家を新築計画ですが、依頼予定業者を2者に絞ったところ、それぞれ基本寸法が尺貫法とm寸法で違っています。どちらが生活を考えた上で良いでしょうか?」という内容でした。

まず、尺貫法とmモジュールの違いを説明すると、尺貫法は標準的に柱芯間隔1.82mを一間として、0.91mが半間となりこの寸法が廊下やトイレなどの壁芯寸法となっています。

ですから、壁内寸の寸法は壁仕上げ材の厚みによって、狭くなってきます。
これに対し、m寸法は柱、壁などの芯寸法を1mを標準としています。

日本の住宅は、伝統的に尺貫法を使い大工さんが材料を加工する基準寸法になっていました。
しかし、プレカット工場加工が一般化して、尺貫法でもm寸法でも自由に採用できるようになりました。


尺貫法は伝統的に使われていて、その寸法は今でも既成家具などの基準寸法になっているのが多いのです。
ですから、尺貫法の家なら家具もバランス良く収まるが、mモジュールなら中途半端な空間が出来てしまう場合があります。特に和室の部屋は畳割付けなどを考えると尺貫法で納めるのが基本といえるでしょう。

ただし、尺貫法は寸法が狭いですから標準的な部屋のドアは、通路有効寸法が75㎝程度しか取れません。
これでは、将来車いす生活などになった場合、大変に不自由します。
それでは、入り口だけ広く注文というと、材料のロスが多く割高な工事となります。

また、廊下や階段廻りを考えるとm寸法の方が、はるかにゆとりがあり使いやすいといえます。
特に階段は、手摺が付きますからさらに有効寸法が狭くなり、物の持ち運びを考えるとmモジュールの方が良いといえます。

こうして見ると、和室以外はm寸法の方が良いという答えになってきますが、m寸法にも意外な面が含まれています。

例えば尺貫法の8帖間(約13.2㎡)は1m寸法では16㎡なります。
これは、一概には全てそのように広がるとは言えませんが、おなじような生活空間を求めると、m寸法は坪数が大きくなるのです。
逆に考えると、同じ部屋数でm寸法40坪の家は、尺貫法でつくると33~34坪程度の家になると言うことです。
部屋数が同じであれば寸法の伸びは予算に若干しか反映しません。ほんの少し寸法が伸びても、ドア、窓や照明器具が増えないことからも分かりますよね。

このことから、坪単価を安く表現する考えだけで、m寸法を採用するところが増えているのです。
現実に手元にローコストメーカーの間取りののったチラシがあれば見てください。どこもm寸法のはずです。
もし、ローコストをうたい文句に尺貫法を採用してるのであれば、良心的なのか経営がヘタなのかです。

私が設計する場合は、通路、階段、トイレ幅、はm寸法を採用し、他の部分はお客様の希望面積、想定予算、ライフスタイルなどに応じて尺貫、m寸法という基準を決めず寸法を割り付けていきます。

私の図面を見ると、プレカット工場は基準がないので大変にいやがりますが、お客様にとっては生活スタイルから寸法を決めているといえるでしょう。

一般ハウスメーカーでは、このようにするのは困難かも知れませんが、注文住宅なら自分サイズの寸法を考えて 注文するのも一考ではないでしょうか?

  





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太陽光発電・爆発的普及目前
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太陽光発電が爆発的に普及する時代が目の前に来ているようですよ。

今、太陽光発電業界では太陽光発電の一刻も早い「グリッド・パリティ」実現を待ち望んでいるという話です。

「グリッド・パリティ」ってなに?という人が多いと思いますが、「グリッド・パリティ」とは、太陽光や風力などのクリーンエネルギー発電コストが既存の商用電力の料金に等しくなることです。

「本当なのか?」と思いますよね。
3年前頃は日本の「グリッド・パリティ」は、2020年以降と言われていましたが、最近では予想が大幅に変わり「2010~2012年」(富士経済)に変わってきたそうです。

これが現実化すると、補助金に頼らず自発的に太陽電池を設置する個人や法人が増え、さらに太陽電池の価格競争で導入費も安くなります。
町には、住宅、ビル、工場、公共施設・・といたる所に太陽光発電が設置されるでしょう。


さらに、太陽電池の技術の変化にも目覚しいものがあります。

初期型太陽電池はシリコンを基盤にしたものですが、技術改良から新型がどんどん生まれ、太陽光発電の変換効率の向上などを速やかに実現できなければ、あっという間に取り残されてしまう状況です。

最近の売れ筋としては、三洋電機が単結晶Si型を基に独自の技術で改良した太陽電池「HIT」は,現時点で量産品としては世界最高レベルの20.0%という変換効率を誇り、日本だけでなく海外でも人気を集め2009年半ばから工場はフル生産状態という話ですよ。

これまで主流だった薄膜Si型太陽電池が苦戦状況にあるなか、HIT太陽電池、CIGS系太陽電池(昭和シェル、ホンダ)、化合物薄膜太陽電池などが大きくシュアを伸ばしています。 以前から太陽光発電はシャープ、京セラ、三洋電機、三菱電機といったところが全他の8割以上のシュアを独占していましたが、今後は大きく勢力地図が変わっていくと思われますし、「グリッド・パリティ」が実現化すればますます異業種からの参入が増え、激しい価格競争も考えられます。

「単結晶Si型、HIT、CIGS、化合物薄膜・・?」と意味不明な用語が並んでいますよね。
「太陽光発電はどのメーカーでもシステムは大差ないのでは・・」と今まで思っていた人が多いのではないでしょうか?

これからは、太陽電池の種類によって、省エネ容量、省エネスペース、・・などが大きく変化しますから、導入には内容を良く確認することが大切です。

「グリッド・パリティ」はクリーンエネルギーの革命といえますが、太陽光発電の場合は夜間発電が出来ないのが残念ですよね。そうなると待ち望まれるのは蓄電システムです。

太陽光発電は蓄電システムと連動してこそ「グリッド・パリティ」の恩恵が発揮されるといえるでしょう。

  





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建材、新商品に思う
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毎年のように建築の新しい材料が生まれていますよね。

また、法規制がかわったり新条例や新制度ができると、それらに対応すべく新しい材料の研究開発により新商品が生まれています。

それらの商品は厳しい技術検査のもとに認可され、それぞれの企業商品の構造・工法材料として使用されています。

現在の建築材料の種類は、外壁の構造だけを見ても、過去の商品、新商品を合わせると星の数ほど種類があり、正直な話どれが本当に良い商品で、どれとどれの組み合わせが理想なのか誰も分からないという現状ではないでしょうか?

よくネット相談で「次世代省エネにしたいのですが、外壁の仕上げに合う断熱材は・・」という問いに、専門家が「その外壁仕上げならこのような断熱仕上げが・・」また他の専門家が「そこの地区ならこの方が・・」と言った具合にそれぞれが材料に対して自分なりの判断で回答しています。


なぜかというと、材料単体でみると「強度・耐久性・耐熱性・・・」と数値は基準をクリアーするのに研究されていますが、、様々な工法に対しての施工性、組み合わせ施工の耐久性、経年変化・・などの応用性までは考えていないから、「これだ!」といえる物がないのです。

分かりやすく言うと、優秀な大学を優秀な成績で卒業しても、社会適応性に欠ける人もいるのと同じですよ。

その結果、家づくりの現場は耐久性、経年変化における新商品の実験場といっても過言ではないでしょう。

建築の技術者は商品メーカーから提出されるデーターを基に、様々な構造、工法に対応して商品を使用しますが、その時点では的確な施工による耐久性や、経年変化への考えは想定でしかなく、コストとのバランス計算の上で採用されています。

外壁を例にあげても、昔の塗り壁、板壁という単純工法しかない時代でも、標準的な施工に至るまでには自然環境に対する様々な悪戦苦闘があったろうと思われます。
しかし、現在の建築材料はそのような時間的経過は実験されていず、問題が発生した商品は市場から消えていきますが、家そのものは残って、そのツケは消費者側に回ってきますよ。

例えば、カラースレート瓦屋根材は販売当初、軽量で安価と言うことで、どこも飛びつくように採用しました。
しかし、数年後には経年変化からの変色、脱色で、塗り替えをよぎなくされている家を皆さんも知っていますよね。
(現在は脱色、変色は10年保証されているようです)

住まいの原点は自然の驚異から生活空間を守ることですが、雨後の竹の子のように出てくる新商品と自然環境との戦いは尽きることがないでしょう。

  





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理想の土地のはずが・・
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夢のマイホームにはまず土地探しからです。
自分達の希望の間取りや規模の住まいが建つのか、買い物や子供通学などの生活に便利な環境かなどを基本に探しますよね。

多くの人は、現在の自分達の生活基盤を中心に土地をさがしますが、なかなか良い住宅地は見つからないのが現状です。

狭い国土のうえに少ない住宅地、不況で値下がりといってもまだまだ売り手市場の業界です。

そのようなせいか、チョッと条件にあった土地があると、深い思慮がなくなって「すぐに押さえなくちゃ・・」という考えになってしまうようです。

最近、私のイトコが「土地を買をとおもうので一緒に見てくれないか?」という誘いをうけました。

「やっと自分達の条件に合う、理想に近い土地が見つかったよ」といっていましたが、私は現地を聞いていやな予感がしました。

土地は近所にスーパーがあり、学校にも近い住宅地の一角の角地です。道路から1.5mくらい盛り土され傾斜法面(のりめん)となってます。 確かに隣地よりも土地が一段高く、日当たりもよく角地で一見理想的な土地に見えます。

「土地は何坪あるの」と聞くと「70坪あるから、建物もある程度の大きさは・・」と言う答え、「傾斜法面が2方向にあるから平らな部分は50坪程度だよ、さらに土地を有効に使おうと境界に擁壁工事をうれば150万くらいかかるよ」「それに駐車場の土止め工事や階段など土地に対する追加工事を考えると200万程度の出費になるよ」と言うと「え、そんなにも・・」と絶句してしまいました。

さらに私が「見てみろよ、あそこの新しいビルが垂直に立っているのに、脇の古い家が傾いているよ、地盤は大丈夫なのか?」と聞くと「その件は・・」、どうやら地盤の状況は不動産屋に確認していないようです。
私は仕事柄、この一帯は地盤が悪いのは知っているのですが、二人で周囲を調査してみると、あちらこちらに地盤沈下の様子がうかがえます。

「土地の土止めのほかに、地盤改良費用ではとても手が出せないなあ・・・」という結論になりました。

イトコは私がブログを書いているのを知っていて、「いろいろ勉強させてもらっているよ」と日ごろ言っているのですが、実際にはこのありあさまです。

また、土地購入には、運やタイミングというものもあります。

「ここなら自分達の理想のマイホームが、この機会を逃がしたら・・」と思い込む前に、一度冷静になって物件や周囲を確認してください。

  





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引渡しには何をチェックすれば?
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家も完成まじかになると「引渡しの立会い検査の時、何をチェックすればいいの?」と疑問になるかたもいるでしょう。

あまりにも綺麗に仕上げられた住まいに感動して、大切な確認事項を忘れではいけませんよ。

まずは、建物チェックの前に契約事項を確認することから始めましょう。

現在は瑕疵担保保険制度がありますが、あくまでも構造体と雨漏りに関して10年間の保証ですから、その他の事項に関して何年の保証になっているかです。

また、定期点検などはどのようになっているか、そのとき発見した不具合に対する保証内容などを確認することも大切です。

それでは、建物のチェック内容ですが、私が完了検査の時に使用する項目のうち、施主でも出来る引渡しチェック事項をまとめてみます。



1,建具の納まり

内部建具(室内ドア、襖、障子、収納ドア)アルミサッシ、網戸、玄関ドア、勝手口ドアがスムーズに作動するか。 寸法、仕様に間違いはないかをチェック

2,床鳴り

・床鳴りはしないか、床面全体と特に建具の敷居部分(床鳴りが発生しやすい)を重点的に足で押してチェックしてください。
< 床をチェックすると幅木と床の間で、「ピッシ」という音がする場合があります。それは、施工時に仮付けする接着剤のはくり音ですから、構造的には影響ありません。
「ミシミシ」や「ギコギコ」というような音がすれば床鳴りです。床鳴りは完成当初は施工者側がチェックして補修していますが、同じとろが生活の経過とともに鳴り出す場合が多いのです。

3,床の傾斜

ゆかが平らであるかどうかをチェックするのには「ビー玉」を置いてみると分かり易いですが、100%水平ということは施工上からしてありえませんから、極端に一方向に転がらないかなどをチェックしましょう。
隣の部屋までなど、どこまでも転がるようだと、施工不良というよりも地盤沈下や建物が傾斜して建っていることがが考えられます。

4,床の傷

床の傷は引渡し時に、最も多く指摘される項目です。
部屋の床材によっては、光の加減で傷が見えなかったり、傷のように見えたりしますから注意してください。
引渡し前の業者は合板床の傷の補修との戦いです。業者は必ずといってほど補修剤を使用しています。しっかりと補修されていれば問題ありませんが、雑な補修だと住んでからのワックス掛けなどでめくれてくることもあります。
ピカピカでどこにも傷がないように見えても「ちょっとおかしいな」と思ったら床をこすってみてください。 あまりにもひどい補修の場合は、部分的に床を張り替えてもらいましょう。

4,内壁・天井

クロスの壁・天井は、表面に空気だまりがないか、傷やしわ、建具枠などとの隙間がないか、下地ボードの段差が浮き出ていないか、下地ボード止めの釘頭が浮き出ていないかチェックしましょう。
特に天井クロスの場合、日中はわからないが夜間照明をつけると石膏ボードのジョイントや釘頭が浮き出して見える場合がありますから注意してください。

その他の合板内壁・天井などの場合、傷や飛び出したり、へっこんだりしたところがないか、手垢がついてないかチェックしましょう。

5,塗り壁

最近はシックイや珪藻土といった塗り壁が流行ですが、引渡し時には割れが見える仕上げにはなっていなでしょうが、注意しないと見えないヘアークラックが入っている場合がありますから良く点検してください。
また、塗り壁の場合、引渡し後に割れが入る場合が往々にしてあります。
それは、工期が短く仕上げ材が十分に乾燥していなかったり、下地木材のソリ、地震などでもすぐにヒビが入りやすいです。

6,設備機器

設備機器に関しては器具取扱い説明をよく聞き、自分でも操作して不具合がないか確認してください。
そのときに、機器の操作具合だけでなく、水圧や照明位置などの確認もしましょう。
また、取扱い説明書や保証書がそろっているかも確認してください。

7、照明器具、電化製品

照明器具は全て点灯試験をして確認しましょう。 また、エアコン、暖房設備、換気設備、などの器具も同じように確認してください。

8、外壁のチェック

意外と外壁はチェックが雑になる人が多いので注意してください。
まずは、外壁に傷や汚れがないかですが、高いところは下からでは見にくいので、窓から家を出して見てみましょう。
外壁の傷は、足場の解体時などにつく場合もあり、業者も気づかない場合がありますからよく見てみましょう。

サイディングの場合、サッシや雨戸、シャッター廻りのシーリング忘れは即雨漏れになります。
施工業者の責任で補修の保証があると言っても、雨漏れするのはいやですから、自らも確認しましょう。

9,屋外設備のチェック

屋外給排水の配水系統やメーターボックス、雨水の位置の配管位置などは、外構工事、物置、植樹などの計画の時に問題が発生しないようよく確認しておきましょう。

ざっと書き出しましたが、チェックが終わったら、写真かビデオをとって下さい。
特に室内は、引越しのとき引越し業者が傷をつける場合があります。
大手引越し業者は、保険で傷をなおしてくれますが、急ぎ作業なので自分たちが付けた傷かどうかわからない場合もあります。もともとなかった傷はそのときの証明となります。
  




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クロスのクレームより
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新築の住まいの当初はピカピカで、どこも問題がなくても生活をして数年経つと、様々な問題が発生します。

そのような問題は、経年変化や地震などの影響もありますが、施工自体に問題を含む場合も多くありますよ。

入居後のクレームで多いクロスのめくれ、割れ、から施工時点の問題点を取り上げてみます。

クロスは入居して2、3年でシワがよったり、めくれたりすることが多くあり、ひどい場合は壁の下地がずれたりして割れが入ります。
クロスがめくれたり、割れたりするとクロス業者が補修に来ます。しかし、根本的な原因はクロスの下地施工にあるのがほとんどなのです。

クロス工事は、柱を隠す「大壁施工」ボード張りの上に貼っていきますから、下地のボード継ぎ目に段差があったり、カッターで切った部分が崩れていたり、隙間が大きかったりする場合になりやすいのです。
例えば、窓や建具の周囲は規格ボードを切って寸法を合わせますから、施工精度で隙間の幅が違ってきます。

クロス業者は、その隙間を「目止め」といって専用のクロス貼り専用材で埋めていきます。 大工さんは、一度ボードを張ってしまえば、「隙間や段差はクロス屋が平らに埋めて直すから」といいます。

しかし、目に余るものもありますよ。
この場合でも、クロス業者が下地処理をしてしまえば、下地施工の良し悪しは区別がつきません。
結果として、このような施行精度の悪さが、数年後の住まいに現れてくるのです。

クロス業者の中には、「自分達の仕事が最終の仕上げとなって表われるので下地を直してほしい」という良心的な業者もいますが、大半はそのまま施行してしまいます。

なぜこのようなことが平然と行われているのでしょうか?

それは、現在のような「短期間請負工事」にも問題が含まれています。

現場の人件費を少なくするには、いかに短い期間で工事を終わらせるかですから、大工仕事にも余裕がありません。ちょっとミスったり、雑になった下地工事はクロス業者が処理してくれると考えます。
下地を直すには全体的に見直さなければなりませんから、工期が延びてしまいます。
「工期延長=工事延滞金=請負元に迷惑がかかる」という図式となります。

現場監督も会社側の人間ですから、ある程度のことは目をつぶり工期最優先と考えます。
だって、下地が悪くても「目止め処理」をしてしまえば、どこも同じような仕上がりとなりますから「ごまかしてもわからない」ということです。

とくに施主のいない「建売住宅」はやり放題、デザインや仕上の見栄えのよさだけで勝負していますよ。 現場の仕事をみていると、「心がこもっていない」と感じます。
注文住宅の方は、クロス工事前の石膏ボード張りの施工状況を、是非チェックすることをお薦めします。

もう家を建ててお住まいの方、クロスが割れたりすると「地盤沈下かしら、もしかしたら家が傾いて・・」 と思ってしまいますよね。でも意外と原因は下地の原因から、ちょっとした地震でなる場合が多いのです。

現在の一般的な住宅建築は、工期短縮、人件費削減でいかに効率よく受注して回転率をあげるかが重要視されています。
しかし、住まいは工場組立品を販売しているのではなく、そのような部品を現場で多くの人間が組み立てていきますから、ゆとりのない工期や、極端なローコスト住宅には「ムリがある」のです。

私の知っているクロス業者はこんなことを言っていました。
「同じくらいの単価なら小規模工務店の仕事よりも、大手ローコストメーカのほうが良いですよ、だって、2,3年後に必ず補修の仕事が発生しますから・・・」

地震の多い日本では、クロスのめくれや割れはある程度はしかたないのかも知れません。 また、地震や地盤沈下、下地木材の「そり」「割れ」、構造体のゆがみ、などによっても起こりますが、下地施工精度の度合いによって被害の状況は違ってきますし、補修するにも下地がしっかりしている方が良いのは当たり前のことです。

  





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住宅展示場見学の心得
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今年のゴールデンウイークは家でゴロゴロしていようと決めたのですが、早くも退屈してしまい市内の住宅展示場を見学してきました。

住宅展示には、専門の立場で見てしまうので出来るだけ足を運ばないようにしていたのですが、3年ぶりに覗いてきました。
不景気を反映してか以前より人手は少なかったですが、営業マンの熱気には相変わらず圧倒されます。

どの企業も、同じような応対での自社商品の宣伝、他社の悪口をいい自社商品との比較と同じパターンです。
また、最近はインターネットで他社の悪口などが出ているとそれも上手にアピールします。

ネットの場合、良いことよりも悪口書き込みが多いですから、それも上手に自社宣伝に利用してますよ。

悪く考えれば、「もしかしておたくが投書したのでは・・・」と思うくらい詳しい説明でした。


「他社の悪口よりも自社商品だけで勝負出来ないのかな?」と思いましたが、私が住宅建築専門家だから、冷静に受け止めているだけで、その話術は巧みで、素人の方ならすぐその気になってしまいそうです。

住宅展示場は標準商品よりもはるかに豪華で高額なつくりです。
事前に予備知識もなく、まずは展示場を見て判断しよう程度の考えでは、目移りする豪華な空間と、どのようにしても自社の家を売ろうとするプロが待ち受けていますから、彼らの良い「カモ」にされてしまいますよ。

いつのまにか、入居宅公開見学会、バスツアー見学会・・などの次なるイベントに参加して、気づいたら契約していたという人が多くいますよ。

考えてもみてださい、「入居宅公開見学会」はクレームを言う人の住宅は絶対対象として選びません。
企業側にとって、宣伝になり悪口を言わないお宅を選びますし、そのために契約時条件として割引やサービスをしているのです。ネット上の「お客様の声」も同じようなことがいえるのでは・・・?

でも、本当に見学して知りたいのは契約から引渡しまで、また入居後どのような不具合があったかですよね。

このように、集客マシンの展示場には契約にいたるまでの様々な仕掛けが組み込まれています。
自分の住まいに対する視点がしっかりしていないと、いつのまにかハウスメーカーペースで進んでしまいます。

ぶらっと立ち寄った人や、友人に誘われてと言う人が、いつの間にか「手付金(仮申込み)」を支払ってしまい、あとで納得がいかないことがあり、「解約したいが手付けは返金されないの?」という相談があまりにも多いのには驚きます。

このような場合「手付金」は、ほとんどの場合返金されないシステムになっています。
一般的には10万円~20万円程度ですが、中には100万円も支払ってから解約したいと言う人もいましたよ。 本人は手付けと考えていたそうですが、書類上はいきなり本契約でした。

「夢のマイホームの第一歩は住宅展示場見学、とても楽しみ!」と言う人がほとんどでしょう。
しかし、そこには上のような仕組みが隠されていますから注意してください。

住宅展示場見学の心構えとしては、冷静になって「自分達の家は展示場と比較してどの程度になるのか?」「自分 達の考えがどこまで通るのか?」「営業マンの言っている商品説明は信用できるのか?」・・などを考え、一社に 限らず多数のハウスメーカーを比較することです。

また、展示場の建物はどこのメーカーも甲乙付けがたい出来栄えですが、実際に契約して建てられる建物の施工能力までは見えません。
自分が良いと思って絞り込んだメーカーであっても、施工現場やメーカーが推薦するのではない完成建物を見学することも大切ですよ。

契約してしまえば後戻りはできません、本当に夢のマイホームが完成するかどうかは「住宅展示場見学」から始まっているのです。

  





テーマ:住まい - ジャンル:ライフ

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