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住まい||住宅|不動産|予算

水道メータは何ミリ?
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家を新築する時、水道局に給水メーターを申請しますが一般家庭では13ミリと20ミリがあり、それぞれ給水加入金(負担金)が発生します。

水道メーターは加入金(負担金)を払い個人名義で借りることになりますから、諸経費の範囲で確実に発生します。

その金額は行政によって違って、13ミリと20ミリも同じ金額の所と、20ミリだと13ミリの約倍程度の金額になる所があり、全国的には後者の方が多く私の地域でも後者になります。
金額はというと、私の地域の例では13ミリ約8万円、20ミリ約16万円程度となっています。

また、13ミリと20ミリの違いの基準は何かというと給水個所によって区分けされます。
給水個所6か所まで13ミリ、7か所まで13ミリといった具合にこれも行政によって違いがあります。

例えば、給水個所7か所まで13ミリとすると「台所、浴室、洗面所、トイレ(1、2階)、給湯器、外部散水栓」となります。

しかし、現在の住宅は、トイレ手洗いや食器洗浄機・・・と水道を使用する箇所が増えてきています。
もう13ミリ対応では無理があると言えるでしょう。

でも、金額を考えるとその差は大きく、業者によっては8か所の所を検査の時に、蛇口を付けずに隠して検査を受け13ミリで申請するようなところもありますよ。

以前のお客様で「加入金が20ミリでは高いので、蛇口がオーバーする分を何とか検査で・・・」という話で、水道業者に上記のような対応を頼んだことがあります。

しかし、生活してみると子供が出来て、同時に大量の水を使うと水圧が下がっしまい、水量が足りなくなってしまうことがしばしばあるそうです。

また、住宅の設備機器や家電は常に改良され進歩しています。
将来的に考えても、水道を使用する最新の機器が誕生するかも知れません。

給水メーター13ミリ基準は、住宅設備内容の変化に時代遅れと言えるでしょうから、差額が高くても水道は生活するうえで、重要ですから20ミリメーターをおすすめします。

  





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住まい||住宅|不動産|予算

耐震鉄骨住宅地震被害
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今、「●●スイ●イム」が大炎上している状態です。

今回の件をどう思うかという質問もありましたが、今まで情報を整理し様子をみていました。

6月12日(日)のTBS系列「噂の東京マガジン」のコーナー「噂の現場」で、「なぜ我が家だけが?耐震住宅の大被害」と題して東日本大震災で被害を受けた茨城県の住宅のことを取り上げていました。

番組としては、ハウスメーカー名が出ていませんでしたが、「鉄骨耐震住宅」「ラーメン構造(剛構造)」「1800ガル」と検索すると、「●●スイ●イム」にたどり着き、ほぼメーカーが特定されています。

ネット上はツイッターなどの書き込みで大混乱、一時は「●●スイ●イム」のホームページも開けない状態でした。

放送内容は築1年4ヶ月の住宅の外壁がはがれて波打ち、サッシの一部と室内ドア全てが壊れ、住むことができない状態で、外構のブロック塀も倒れていました。

これに対し、「●●スイ●イム」は「被害は大きいと認識しているが、その原因は立地条件にあり、周囲と比べて著しく被害が大きいとは考えられず、メーカーの保証書の免責事項にある「地震で周辺の同じような構造の建物と同じ程度の被害に該当し保証はできない」と主張しています。

一般構造の住宅ならこれでしかたないのかも知れませんが「耐震構造住宅」を売りにしているのですから問題が大きく大騒ぎとなっています。

今回の東日本大震災の大きさは「2.933ガル」(毎日新聞記事より)で、「1800ガル」をはるかに超えていますから、力が分散しない剛構造では問題があったのかも知れません。

超高層ビルは「柔構造」で揺れが大きいですがそれによって地震力を分散しますし、一般木造ですと耐震構造よりも計算上、耐震力は劣りますが「ピン」構造といって力が逃げる構造となっています。

また、一般住宅でも地盤の悪いところに被害が多くでているのが現状です。

しかし、「●●スイ●イム」は」全国に建っており、すべて同じ状態でないのですから今回の建物は現場施工に問題があったといえるでしょう。

立地条件といっていますが、地盤が悪ければ地盤調査のデーターによってその建物構造が有効に機能すべき地盤改良が義務付けられているのです。

このことからも、いつも言っているように「大手ハウスメーカーといえど地域営業所の対応力、施工能力、管理能力」でそれぞれ内容は違ってくるのです。

今回の問題は「原因は立地条件」では許されるものではないでしょう。
全国に流れるCMイメージだけで惑わされないようにしましょう。

  





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値段の根拠がわからない
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ある自営業をしているかたの自宅を設計して、4社で競合見積もりをしたらこのように言われたことがありました。

「この住宅の値段の根拠がわからない?」

その方がいうには、「間取りも仕様部材も同じなのに、なぜそれぞれの項目の見積金額が違うのか」「この工事はなぜこの値段なのか?」さらに、「同じ工事項目でも一方は120万円、別の業者は90万円、なのに合計金額はほぼ同じ?」という話でした。

商売をしていれば、どの業界もオープンになりにくいブラックボックスの部分はあるが、特に住宅業界はブラックボックスが大き過ぎるようです。

確かに住宅業界の人は、その見積の提出が通常という感覚に慣れきっています。

「この工事はなぜこの値段なんですか?」と聞いても、誰も明確に答えられません。


せいぜい「何人の人が間に入ってるか誰も知らないし値段の根拠なんて・・」という答えでしょう。

私もこの業界に入った当初、アルミサッシのカタログ定価に対し、設計価格が定価の6割、そこから実行価格はさらに15%下がるのです。(現在はもっと安くなっています)

いったい、定価の根拠はどこにあるのか疑問におもいましたよ。

素人の方にわかりにくいのは、基礎工事や木工事、板金、左官・・・といった専門工事です。
工事項目をみても専門用語が多く、何を基準に検討したらよいのかわかりませんよね。

それに対し、住宅設備機器や単一の建材は比較検討の商品が見えわかりやすくなっています。

システムキッチンは定価の3割引きます、ユニットバスは、床材は・・・と業者は設備機器や建材に重点を置いて交渉してきます。

この会社が一番設備器具を値引きしてもらったと満足していても、結果的に他と大きな金額の差はないですよね。

それは、専門工事や施工費で調整しているからです。

一般住宅会社の数量と単価を出す詳細見積の競争見積でもこの状態なのです。
なおさら、ハウスメーカーの工事項目一式見積方式は、ブラックボックスそのものですよね。

一見簡単でお客様にわかりやすいように見えますが、実態は利益確保のためなのです。
それに比べ、数量と単価を明確にする詳細見積のほうが、変更や追加工事の目安金額が見えますからまだ良心的と言えます。

要は「値段の根拠はそれなりにあっても、無いような物」お客様の思惑は関係なく「今は売り上げがないから、目標に届かないから無理しても取れ」「今は順調だかっら見積は無理するな」といった企業思惑が優先されています。

だからと言って、見積交渉に尻込みする必要はありません。
大いに値引き交渉をしましょう。それによって住宅会社の思惑も見えてきますよ。

  





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まずはメーカーありき?
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最近の相談で「各ハウスメーカーを検討中ですがそれぞれ特徴があって、迷ってしまいどこが良いか分からなくなってしまいました、・・・・どこがお勧めでしょうか?」と言う内容のものが来ました。

ハウスメーカーは「三●ホーム」「●友林業」「●水ハウス」「エス●●エル」「●ーベルハウス」「ア●●ラホーム」・・・・とそうそうたるメンバーが書いてあります。

「三●ホーム」はデザインが好きだが・・・、「エス●●エル」は斬新だが担当が・・「●ーベルハウス」は鉄骨が・・ と自分の好みや気に入らないことが書き連ねてあります。ハウスメーカーを見ると、工法はみごとにバラバラです。

かなりの長文に「うーん、私のブログは木造住宅をすすめているのに、困ったな・・・」と考えながら目を通しました。

質問の文面ではかなり時間をかけて各ハウスメーカーを調べたのがうかがえますが、結局のところろ「まずメーカーありき」でスタートしたのでは誰もが同じ状態になってしまうでしょう。

この方の返信には「私もあなたにとって、どのメーカーが良いのかはわかりません。

自分の住まいを決めるのにはメーカーありきでなく、自分の好みの工法、デザイン、構造、間取り、設備・・などを決めて、それに合致するメーカーを選ぶのが本筋でしょう」とだけ書きました。

私に質問した方には、できるだけアドバイスを中心に書きますが、このように突き放すような返信は初めてです。

最近は特に「まずメーカーありき」でマイホーム計画をスタートする方が多くなりましたね。
しかし、それでは質問者のようにいろいろ迷って、時間を無駄にするだけとなってしまいます。

以前にも大手メーカー選びで相談された方は、3カ月かけて大手メーカーを見て歩き結局「大手ハウスメーカーは高い!」といって、地元の工務店と契約した方もいます。

その期間のエネルギーを「家づくりの知識」を習得し建築業者を選ぶ目を養えば、そのような無駄をする必要はないのです。

また工務店や大工の倒産、トラブルが増え「大手ハウスメーカー信奉」が増えているのも事実でしょう。

しかし、大手ハウスメーカーだからといって、安心出来る状態ではありません。
今、「●●スイ●イム」が大変な事態になっていますよ。

知らない方は、ネットで「噂の東京マガジン ●●スイ●イム」と検索してみてください。

  





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夫婦役割図式の変化
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住宅設計をしているとたくさんの家族と接する機会があり、様々な家庭ドラマを拝見してきました。
特に、夫婦の意見の食い違いにおいて、どちらを優先して考えるべきかの選択には神経をつかいます。

昔の「男は外で働き、女は家を守る」時代には、夫婦の役割はそれなりに分担されていましたが、最近は資金面は別として、家づくりの細部を決めるのに奥様の発言力が大きくなってきましたね。

また以前でしたら、男性側は「資金調達は考えるから、あとは家にいる妻と打ち合わせしてくれ」と言い、仕事優先で平日は残業、休日だってゴルフなどの趣味に没頭しているのがほとんどでした。

しかし、家づくり層が若年化(20代後半~30代前半)するにつれ、「生活」「仕事以外の時間」を大切にする男性が増えていて、自分らしいデザインやスタイルにこだわり、家の細かな部分への意見も多くなっています。


さらに、若年世代が巨額のローンを組むためには夫婦共稼ぎが当たり前の時代となってきました。
このことが、資金面でも対等の立場となり「家づくりの夫婦の役割図式」が変わってきました。

家の計画が始まると、普段の生活ではあまり衝突しない夫婦でも、大金を投じるマイホームですから夫婦それぞれ譲ることができず意見がぶつかることも多くなりますよね。

最近も若い夫婦のマイホームを設計しましたが、夫婦ぞれの希望を優先順位別に上から10項目程度出してきて、それを調整しながらの設計となりました。

今は夫婦間で家事の役割分担もあり、いざやってみると「あちらを立てればこちらが立たず」でその都度打ち合わせと提案をして設計変更の連続でした。

結果的には、夫が妻に「キミのほうが家事に関して詳しいだろうから・・」と言い主導権を握らせながら、自分の譲れない要望だけは数点通してまとまりました。

設計完成後、ご主人が「マイホームって妥協の産物ですね」と言っていましたよ。

家づくりは設計の上での情報収集や度重なる打合せだけでなく、書類集めや契約など面倒な作業がたくさんあります。
あまり自分の考えに固執すると、楽しいはずのマイホーム計画が夫婦間の溝を生む原因となってしまいますから注意しましょう。

  





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地震の内装被害
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今回の地震で建物の外観は一見何でもないが、中に入るとクロス壁のひび割れなどの被害が多いようですね。

最近も、「外観はしっかりしているが壁のクロスの状態がガタガタ・・」という相談もうけましたし、市内の同じような情況の建物も数件見てきました。

中には、床まで動いてしまい建物は沈下していないのに床が傾斜している家もあったり、内壁が割れ筋交いが足元から半分飛び出している家もありましたよ。

このような情況を見ると、建物はしっかりしているのだから、内装下地や床構造下地工事が雑だったといえるでしょう。

では、「仕事が雑でこうなったのだから、ハウスメーカーが直してくれるの?」とはいかないのです。

今回の地震は天変地異ですから、ほとんどのハウスメーカは契約書にも、その場合の対応が書いてあり保証対象外なのです。

ただ、被害個所下地工事の写真などで雑な施工が証明されれば、交渉の余地はあるかも知れません。

よく、「今の住宅は10年保証されているのだから直してくれるのでは・・」と勘違いしている人もいますね。

2009年の10月1日に施行された「住宅瑕疵担保履行法」対象の住宅でも、保証されるのは構造体と雨漏れが合った場合で、クロスのひび割れなどは構造体に含まれませんから対象外なのです。

このことからも、私がいつも施工の所で書いている「見えなくなる部分の仕事」がいかに重要かわかるでしょう。 どうしても、素人の方は下地工事は専門的で業者おまかせとなってしまい、引き渡し時に仕上がった部分のキズや隙間などだけ点検して終わってしまいます。

しかし、それでだけではダメで、工事途中の仕事もチェックしておくことが重要なのです。
専門的な知識はなくても、下地材に割れが入っていないか、おさまりにズレや段差はないか、パッキンなどでごまかし調整していないか、などを見ればよいのです。良い下地工事は素人目にも整然とした仕事になっています。

業者側も、下地材は見えなくなってしまいますから、半端材や材質の悪い材料を使うのが多いですから注意しましょう。

また、工期の短い仕事は要注意ですよ。
仕上工事は良く見せないといけませんから工期はあまり変わらないので、それだけ下地工事期間に無理が行くのです。
お化粧だって下地に時間をかけるかどうかで持ちが違いますよね。

本格的な梅雨の季節となってきました。

地震の本震と余震でだいぶ建物は揺すられていますから、いままでなかった個所の雨漏れなどが発生することが考えられます。まだ、瓦屋根の修理が済んでいないところもだいぶ見かけます。

雨漏れ対策にも十分配慮してください。

  





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ハウスメーカー住宅のリホーム
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住まいが古くなったり、家族構成が変わったりするとリフォームをする必要がありますよね。

リフォーム工事には、部分的なリホームから構造部に手を入れる大規模なリフォームがあります。

特に注意しなければいけないのは、大規模リフォームの場合、どのような建築業者に頼むべきかです。

既存の家が「在来木造住宅」であれば、一般工務店で十分対応できますが、ハウスメーカー独自工法の家は特に注意が必要です。

現在ハウスメーカー独自工法の家にお住まいの方は、リホームとなると意外と同じハウスメーカーに依頼したくないという人が以外とい多いのです。

それは、建築中のトラブルやアフターメンテ対応の悪さが尾を引いていたり、「価格が工務店よりも高いのでは?」といった理由からです。


しかし、ハウスメーカー独自工法の家はコストを抑えるギリギリの構造計算の上成り立っています。

平面プランの上で、「ここにドアを付けて、こちらの壁をあけて一部屋増築し・・・」と安易に考えただけでは、構造に大きな支障をきたす場合があります。

でも、工務店や個人大工などに依頼すると仕事ほしさから「大丈夫、出来ますよ」と安易に請け負ってしまう業者もいますから注意してくだい。

以前、工務店がハウスメーカーの木質パネル工法の家を増築リホームして、構造を無視した工事をして大きなトラブルが発生した例があります。

私も「○○ホームの家」を増築したいが、いろいろあって○○ホームに頼みたくないという話がありました。

木質パネル工法の「○○ホームの家」の構造は私も知りませんから、間に入って「○○ホーム」と交渉し了解のうえ構造図面を提出していただき注意点を指示され、リフォーム工事を完成させました。

このように、ハウスメーカ独自工法の家(特に木質パネル、軽量鉄骨、2X4など)は、それぞれの構造基準でできていますから、「どうしても同じハウスメーカーに頼みたくない!」という人は、ハウスメーカの了承をえて、構造図を提出してもらい対応しましょう。

ただし、工務店などに頼む場合、ハウスメーカー独自工法を図面上で理解できる対応力がないといけません。

最近は、ハウスメーカー中古物件を安く購入し、リホームして住もうという方が増えていますから注意して下さい。

  





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育てる住まい
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「やっと完成した夢のマイホーム」しかし、人の住む家、暮らす家に完成という言葉はありませんよ。

マイホーム完成までの経過を考えると、設計段階では空想の世界だったはずです。
住宅関係の雑誌をみたりして、夢を膨らませ、現実と摺り合わせして出来あがった家は、当初の空想の家とは違ってきているはずです。

設計図の段階では立体空間が現実としてとらえることが出来ず、形が出来上がるにつれて生活空間を捉える事はできますが、実生活が始まり暖かさ、涼しさ、感触、利便などを肌で感じてこそ暮らす家が現実となります。

誰もが、あれほど打ち合わせしたのに、出来上がって入居した時点からも多くの改善点が浮き上がってくるはずです。

「大金を払ってやっと作ったのにそんなものなの?」と思うかもしれませんね。

それは、家を作る時のノウハウや情報は、雑誌だったりハウスメーカの指導などで、あくまでも一般向けの情報であり、あなたの暮らし方を対象にしたオリジナルなものではないからです。

マイホームを完全に自分たちの肌、感性にフィットさせるには、まさに出来た時点からがマイホームづくりの始まりといえるでしょう。

マイホームでの暮らしが始まって生活の変化とともに生活空間も変化します。

住む人は、確実に成長し、年齢を重ねて行くとともに、マイホームも太陽の紫外線や風雨などで外部素材は確実に劣化し、内部空間は生活活動で内装、設備にも様々な傷みが生じます。

若い時に計画して造った家は、加齢や身体機能の低下とともに使いづらい部分も発生します。

しかし、人の身体を家に合わせることはできませんから、家を住む人の家族構成、身体機能の変化や感性に合わせてゆくことになりますよね。

逆に考えると、最初から厳しい予算の中で背伸びして100%の家を目指さず、完成してから考えていく部分があった方が良いのかもしれません。

家は出来あがった時が最高の状態で、なにもしないとそこからは衰退の一途をとなってしまいます。
住んでからどのように住まいを維持していくかは、住む人の住まい方に合わせながら家を成長させなければなりません。

  





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エコポイント短縮
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「住宅エコポイントがなくなると聞いたのですが、いつまであるのでしょうか?」という質問がきました。

今年の年末までだった、「住宅エコポイント」の対象期間は短縮されました。

住宅エコポイントは、不況の中で住宅業界に大きな活況を呈し、断熱材不足などの現象などもありましたが、厳しい国の予算状況ではやむをえない対策かもしれません。

従来は新築・リフォームともに、平成23年12月31日までに着工したものが対象となっておりましたが、今回の発表で対象期間が5か月短縮され、平成23年7月31日までに着工されるものが対象になります。

発表の概要は以下の通りとなります。詳しくは「住宅エコポイント事務局」のホームページをご覧ください。

<ポイントが発行される工事の対象期間の短縮について>


(工事の種類)

 ■新築【一戸建ての住宅、共同住宅等(階数が10以下・11以上ともに)】
  〔変更前〕平成23年12月31日までに着工した新築工事。
     〔変更後〕平成23年7月31日までに着工した新築工事。


 ■リフォーム【一戸建ての住宅、共同住宅等】
  〔変更前〕平成23年12月31日までに着手したリフォーム工事。
     〔変更後〕平成23年7月31日までに着手したリフォーム工事。

(ポイントの申請期限)※変更はありません。

 新築【一戸建ての住宅】・・・平成24年6月30日
 ■新築【共同住宅等(階数が10以下)】・・・平成24年12月31日
 ■新築【共同住宅等(階数が11以上)】・・・平成25年12月31日
 ■リフォーム【一戸建ての住宅、共同住宅等】・・・平成24年3月31日

(ポイントの交換期限)※変更はありません。全て平成26年3月31日

  





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値引き交渉タイミング
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住まいは数千万もする高価な買い物、当初はローコストでと考えてもあれやこれやでつい、金額がかさんでしまいますよね。

そこで住宅業者との値引き交渉、さて効果な時期はいつが良いかわかりますか?

一番効果的なのは値引き交渉のタイミングは、全ての打ち合わせが終わった「契約前」が最も効果あるタイミングです。

なぜ最初や途中ではダメかというと、その時期から交渉してしまうと住宅会社に見積を調整されてしまうことがあるのです。

住宅会社の見積書に共通基準などありませんから、少しくらい調整されてもまったくわからず、指摘のしようがないですよね。対抗策としては数社から競合見積りくらいです。

契約前の交渉もっとも効果が上がるといっても、その効果を導き出すためのは何段階かでのポイントがあります。



<その1>

当初の予算は少なめに提示しておきましょう。 住宅会社は慣れたもので、予算を下回る見積り提示はしませんから、最初から余裕のある提示をすればさらにそれを上回る提示がされますので、最初は「うーん、きついですね」という反応が出るくらいでよいのです。

<その2>

数社を競合させ、本命であっても他社から出た安いもの見積もりを上手く使い、打合せ途中は詳細は突っ込まず大枠の提示で最大限努力を促すようにしましょう。

<その3>

いよいよ最終打ち合わせの契約直前期は、あとで大規模変更がないよう、プランと仕様をほぼ確定させます。
あやふやな内容をもとに価格交渉をやっても無意味、でそれまでの努力もムダになってしまいます。

さて、ここまでくればあなたは様々な角度から検討して「意中の1社」が浮上しているでしょう。

ここまできて契約を前提に「本音の交渉」を徹底的にするのです。
「すべて信頼しておたくにお任せします、だから予算は・・・」と言われれば、相手も競争の中から選ばれたからには悪い気はせず、何とかしようと努力するはずです。

ここまで来たきて提示された予算を「さらに!」と欲をかくと逃げられたりして裏目に出る場合もありますから注意しましょう。

「そこまでしなくても・・?」と言う方もいるかも知れませんね。
しかし、あくまで、家づくりの事業主はあなたで、数千万円の費用をつぎ込んで、発注する立場ということを忘れないようにしましょう。

  





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