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住まい||住宅|不動産|予算

設計図では見えない!
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設計が終わり住まいの建築に取りかかると「どうも思っていたのとイメージが違う・・」と言う方が多くいますよ。

設計図では平面的な思考だけになってしまい、立体として形ができてきて初めて感覚的に捕らえられるようです。

よく言われるのが敷地に地縄(じなわ)を張って、配置を確認すると「え、私の家こんなに小さいの?間違っていません・・・」

間違っていないのですが、地縄や基礎段階では特に小さく見えます。

また。作業が進んで空間が出来上がってくると、部屋の明るさ、空間の広さ、天井の高さなどイメージと誤差が生じてくるようになります。

特に、完成して家具を配置したら、「思うように収まらない」という人が多くいます。

このようなことを防ぐには、各室ごとの「展開図」で家具の配置や大きさを確認しておきましょう。
しかし、展開図まで作成する住宅会社は意外と少ないのです。

せめて、リビングやベットを納める個室くらいは書いてもらいたいですよね。

展開図がなければ、平面の上に家具を縮尺に合わせて書いて検討してください。

また、盲点となりがちなのが境界からの距離です。

庭の広さばかり気にして、建物の北側や周囲が狭くなっていませんか?

配置図上では十分とおもっていたのが、境界に近すぎてフェンスを回し給湯器を置いたら取り抜けが出来ないということがありますよ。

建物の維持管理や給湯機器の保守点検などでも、建物周囲は通り歩きできようにしましょう。

さらに、お隣との距離や日当たりの確認、窓の位置・・・といろいろあります。

それには、建てる前の地縄(じなわ)確認が重要となりますから、必ず立ち会いましょう。

  





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住まい||住宅|不動産|予算

不動産業者への不満
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最近、不動産業者のネット物件掲載についての苦情が多く聞かれます。

どのような内容かというと、ネットを見て問い合わせると、お店に来るように言われて翌日行ってみると「もう終わってしまった」と言われたという話です。

ある、お客様は「とりあえずお店に来てください」と言われて訪ねてみると、「もともとネットの物件は7~8割は存在しません、お店に来て他の情報を見てもらうためです」と堂々と言われたと憤慨していました。

このように、インターネット上の物件情報は、本来の商品情報というよりも集客ツールという要素があり、あくまでも参考程度に考えた方がよいかもしれません。

中には、他の業者を紹介しますからといって、ありもしない物件情報でたらい回しにされた人もいるそうです。

良い不動産物件は、早く手のつけた者の勝ちというイメージがありますから、お客様は気にいった情報には飛びつきます。

そのような顧客心理を逆手にとった、ネット物件には注意が必要です。

このような情報に振り回されないたっめには、ネットに頼らず自分の脚で探して良い業者を見つけることから始めることです。

簡単に言えば「良い不動産物件は、良い不動産業者探しから」となります。

物件の目利きは大丈夫か?建築の事や法律の事が分かっていのか?・・・などを良く観察し、信頼できる不動産屋さんを探す事が大事です。

  





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住まい||住宅|不動産|予算

土地の相続争い
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私の設計した知人の家で土地の相続争でもめ、3兄弟で骨肉の争いとなっています。

その家は、親と同居することで実家の家を建て替え、建築費用は息子である長男が全額負担し「敷地は親の名義、建物は自分の名義」という取り決めで家を建てました。

これは、親の土地をタダで借りている「使用貸借」と言って、通常の「借地権」が認められないから将来予期せぬトラブルとなることがあります。

また、地代を払っていてもそれが固定資産税、都市計画税に相当する金額以下のときは、同様に「使用貸借」と解釈されます。

家を建てた当初は、土地の権利がないといっても「親の土地だから当然のこと」気にはしていなかったようです。

しかし、最近、母と父が相次いで亡くなり、土地以外に主だった財産がなかったので、土地をめぐる財産分与の争いです。


下2人の兄弟にすれば「兄の家の敷地の持分」を貰っても何の利用価値はありませんから、代わりに金銭の要求で言い争いが続いています。

この手の争いは、財産がある(土地評価の高い)家の悩みで、いつの時代になっても尽きぬようです。

このようなリスクを減らし、税法上も有利なようにするためには、親に代金を支払って土地の持分を手に入れたり、家の持分と交換したりすることが一つの方法ですし、贈与の特例を組み合わせることも考えられます。

しかし、持分を買い取るための資金や、贈与の場合に他の兄弟とのバランスをどう保つかなど、いろいろと問題が生じます。

また、その内容は親が持つ土地以外の資産によって大きく変わってきますから、事前に専門家のアドバイスを聞くようにしてください。

さらに他の兄弟との十分な話し合いも必用でしょう。

  





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業者による家のレベル
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「建築業者が大手メーカー、地元業者、工務店などで建物レベルにに大きな差があるのでしょうか?差があるとすればどれくらい・・・」という質問をいただきました。

一般の方には、大手ハウスメーカーなら高級品、地元業者や工務店なら質が落ちてそれなりという考えが多いようです。

本当に業者によって品質に大きな差はあるのでしょうか?

例えば、大手ハウスメーカーと地元工務店で、下のように同じ面積の建物で総工費を平均的な仕様内容で金額を比較したとします。

・大手HM  38坪X75万円=2,850万円
・工務店   38坪X55万円=2,090万円

大手ハウスメーカーの粗利益は約35%として1000万円なら原価は1850万円。
工務店の粗利益は約20%とすると、420万円で原価は1670万円です。

某大手メーカーの粗利益約35%のうち、約15%は本社の取り分となり、現地営業所は約20%で運営しているといわれています。

総工費の差額は760万円なのに原価は180万円の差しかありません。

それでは大手ハウスメーカーの金額はどこに消えていくのかというと、全国展開における膨大なカタログ、メディアCM、展示場運営、営業マン経費、開発研究費・・などになります。

原価は180万円の差しかなくても、大手は商品を安く仕入れますから、建物のグレードを比較すると180万円以上の差があるかもしれません。

しかし、見映えが良いだけで構造面などの基本的な部分に大きな差はなく、760万円差額の大半は本社運営経費として消えています。

逆に言えば、工務店にあと10万円高く坪65万円で依頼すれば、大手ハウスメーカーよりも総額は安くても原価グレードは上の家が建てられるのです。

この点からも、家に個性を出したいなら自己の嗜好を出しやすい工務店や設計事務所といった業者を窓口とした方が満足度は高くなるでしょう。

但し、それには家造りを学ぶ準備期間が必要となります。

それじゃ面倒リスク負担が少なく無難な家でいいという方は、高額でも保険の意味でも、大手ハウスメーカーの選択となります。

  





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第三者監理の問題点
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住まいの第三者監理とは、設計事務所なら設計者が引き続き工事監理を行います。

しかし、住宅メーカーや工務店、建築条件付き宅地などの設計・施工にて建物を依頼する場合、各施工会社が行います。

これでは本来の工事監理の機能が働かず、欠陥住宅や手抜き工事の問題が多く発生しています。

そこで、設計者や建築会社と利害関係のない専門知識を持った第三者を活用して、工事の各過程をチェックするシステムが「第三者監理」です。

しかし、第三者監理システムが理想なのはわかりますが、現実には広く機能していません。

まず、大手住宅メーカーなどは工業化認定住宅が多く、社外秘の構造となっいますから監理のために第三者に公表することはしません。


また、ローコストメーカー、建て売り専門パワービルダー、建築条件付き宅地建物なども第三者監理は業者側が認めないのが現実です。

それでは第三者監理システムが機能しているのはというと、工務店などの在来工法住宅だけです。
2X4工法も経験ある専門設計事務所や建築業者に限られてしまい、オープン工法と言っても広く知れ渡っているわけではありません。

このように第三者監理システムは、住宅業界において非常に狭い部分でしか行われていないのです。

そのせいか、ネット上の第三者監理会社のページを見ても、顧客獲得のためかダメ工事の写真を掲載し、必要以上に在来工法業者を悪者として攻撃しているように思えます。

私もここ3年で設計以外で10数件の在来木造住宅の第三者監理を行いましたが、設計図と施工・工程監理がきちんとしていれば、手抜き工事をする業者はいませんでした。

以前の家づくりは、作り手側の「性善説」が一般的でしたが、構造偽造マンションや欠陥住宅の多発から、監理問題が浮き彫りにされ、三者監理会社の宣伝では、作り手側の「性悪説」しか見えてきません。

夢のある楽しい家づくりが、恐怖の家づくりに変わってしまっています。

それが全て第三者監理対象の木造在来工法の住宅に集中してしまっています。

大手ハウスメーカーなどが自社商品の監理に第三者を入れたくないのも、このような宣伝をされては困るからです。

これではいつまでたっても住宅業界から、手抜きや欠陥住宅の問題は解決しません。

最近、官公庁では設計事務所と施工業者の癒着の防止や、各分野の仕事の徹底を図る為に第三者に工事監理を依頼するようになってきています。

住宅業界も企業や工法の枠を越えた「第三者監理」システムを模索する必要があるのではないでしょうか?

  





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返報性のルール
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最近は、ネットで簡単に情報収集ができるようになりましたが、専門的な知識というよりも、興味がある範囲の偏った知識になりがちではないでしょうか?

それなのに、専門的な立場での意見やアドバイスをしても、ネットの情報の方を信じる傾向の人が多くなりました。

家を建てるのに、何かわからないことがあるとまず気軽なネットで家を建てた経験者や第三者に質問しています。

その行為は「自分が納得できる家を建てたい」から始まり、いつの間にか「少しでも安く」という観点から数社を競合させ「金額だけで選ぶ家」に・・・・あなたはどうでしょうか?

このような流れで本当に良い家ができるのでしょうか?

アメリカの心理学者ロバート・チャルディーニの著書『影響力の武器』の中に、「返報性のルール」があり、これは「相手に何かをしてもらった時、嬉しかったら、同等か、それ以上のことをしてあげたい、嫌な事をされたらそれ以上の仕返しを・・」という人間の心理を表したものです。

これは、名前は知らなくても、知らず知らずのうちに誰でも実践していますよね。

誠意には誠意で・・というのが昔からの住まいの作り手とオーナーの信頼関係でしたが、いつの間にか「言っていることは本当か」「だまされないぞ・・」という風潮が多くなりました。

それに対し作り手は「私よりネットを信じるのか。お客さんのためにいい家を建てたいから提案しているのに・・・それならそれなりに」と、「返報性のルール」が悪い方向に働いていてはいないでしょうか?

ネット上には相変わら「安心の家づくり」「騙されない家づくり」といったキャッチフレーズでHMの宣伝が出ています。

しかし、本当に安心を求め、いい家を建ててもらうために、または自分を分かってもらうために、まず「相手の価値感が理解できるか」を考え、信頼関係を築くことから始めてはどうでしょうか?

そう考えて家づくりをスタートすれば、「返報性のルール」は必ず良い方向に作用すると信じています。

  





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輸入住宅への警鐘
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最近、築15年程度の輸入住宅リフォームの話がありました。

その輸入住宅を建てた地元業者は倒産してしまい、2X4住宅の経験のある私の所に相談がきました。

リフォームといって樹脂サッシが古く、割れが入ったり動かなくなったりしたので交換したいというのがメーンの仕事です。

困ったことにサッシも輸入品で、現在はそのサッシの輸入をしている所がなく、結局、全て日本製の2X4用サッシに交換することになり、窓枠、外壁などの補修も含め大変な大改修となってしまいました。

他にも、輸入品の洗面化粧台は、無垢の木材でできた化粧台とミラーの高価で素晴らしいセットの下台の扉の部分が壊れてしまいました。

しかし、輸入ルートを失ったため補修のしようがなく、既成品の化粧台と交換です。

この仕事も当初は地元のリフォーム業者に話を持ちこんだそうです。

しかし、どのリフォーム業者も「輸入住宅のリフォームは・・・」と断わられたそうです。

そう、住宅リフォームって、在来木造を対象にしたのがほとんどなのですよね。
HMの商品は、工業化認定住宅が多いのでそのHMでしかできません。

このように考えると、輸入住宅を扱っている会社やHMが倒産してしまうと、同じ仕様でメンテナンスのしようがありません。

おしゃれで素敵な輸入住宅が多いですが、10年先までのメンテナンスは大丈夫でしょうか?

第一期輸入住宅ブームから約30年程度経過しましたから、今後このような話しは多くなるのではないでしょうか?

今回、リフォームの話を通して輸入住宅のメンテ問題を考えさせられました。

  





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太陽光発電選択基準
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太陽光発電が広く普及すると共に参入メーカーも増え、どこのシステムが良いのか迷う人が多いのではないでしょうか?

太陽光発電の導入検討の上で何を最も重視するかのアンケートで、第1位は「設置費用が安い」が75%も占めたそうです。

第2位は「発電量が多く、早く費用が回収できる」で、次に「パネルの変換効率が高い」ととなっています。

これらの答から、太陽光パネルの価格や発電能力を見て、できるだけ設置費用が安く、変換効率が高いメーカーのシステムを選べばよいと考えてはいないでしょうか?

しかし、一般消費者が各メーカーのカタログから、太陽光発電システムの性能の違いを明確に読み取ることは困難でしょう。

「変換効率」「公称最大出力」「定格出力」といったよく理解できない言葉や数値が表示されています。

簡単に言えば、実際の性能はカタログからは読み取れないのです。

例えば「変換効率」は、国際規格で定められた条件下で測定されたものです。

これは太陽光パネルにとって理想的な条件で計測したもので、必ずしも、本来太陽光パネルが設置される状態に近いとはいえない環境で計測された値でしかなく、現実に設置される場所の環境、晴天の日も曇天の日もあり、四季の気候の違いなどのは無視したデーターなのです。

ですから「変換効率」は設置される場所によって、「アタリ」もあれば「ハズレ」もあるのです。

それなら何を基準に選べばよいかというと「実発電量」です。
この数値は、太陽光パネルを設置したときに実際に発電した値のことですが、一般ではなかなか調べることができませんでした。

しかし、今年から「SBエナジー」が、国内外10社の太陽光パネルを自社の実験場に設置して採取した各社の太陽光パネルの発電量データが出ていますので参考になります。

    実証実験データー公開

この「実発電量」がわかれば、これまで目安のようにしか言われなかったものが、売電価格を計算することで設置費用がいつ回収できるかも、より正しく計算できます。

また、これまで主流だったシリコン系の太陽光パネルは供給過剰ゆえに価格も平均化しています。

これに対し、CIS系の太陽光パネルは実発電量が多く、投資回収期間が相対的に短い利点があります。

さらには保証やメンテナンス内容もよく確認し導入の基準としてください。

  





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中古住宅市場の動向
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我が国の中古住宅市場は、諸外国と比べ中古住宅の流通量が格段に少ないのです。

れまで住宅市場における中古住宅流通の割合は13.5%と、欧米の7~9割と比較して、とても低いことが指摘されていました。

これまでの一般的な新築住宅は寿命が極めて短かく、築15~20年程度で資産価値評価が0という状態でした。

これでは、資産価値の目減りが豊かな家計の形成を阻害しているとも言えますよね。

それを改良すべく、国は「長期優良住宅」を始め、新築偏重主義から優良中古住宅のストックに目を向け始めました。

この動きを見て、不動産業界も中古住宅への意識を高め、ビジネスにつなげる動きが見られます。

中古住宅の魅力は安い価格が第一に挙げられ、毎月の返済などの負担が軽く済み、先の見えない時代にリスクを軽減できることでしょう。

しかし、現在の中古住宅市場の環境にあり、以前よりも新築物件の構造性能はアップしているが、「長期優良住宅」が全て建てられているわけでもないし、高品質な建物が中古住宅市場に出回ってくるまでには、今しばらく時間を要します。

そのような中古住宅を、リノベーションと称して構造やデザインを改良した物件も多くなりました。

また、中古住宅を安価に購入し、自分の好みに建て替えるといった人も増えています。

今後、高品質な住宅が多くなり、それが中古住宅として売り出されてくる量が増加し、さらに、メンテナンス履歴などの品質が透明化されてくれば、今以上に、中古住宅を選択できるような時代になると思われます。

  





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土地広告の見かた
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土地の広告は折り込みチラシや情報誌に載っていますが皆同じような表現で、解りにくい、紛らわしいという人も多いのではないでしょうか?

不動産広告は、宅建業法で不当な表示や紛らわしい表示は禁じられています。

不動産業者側も出来るだけ詳細に土地情報を掲載したいのですが、限られたスペースで物件情報を紹介するため、取引の時に説明する「重要事項説明」のようにはすべて表示できません。

それでは何をチェックすべきかまとめてみます。

1、所在地、駅やバス停までの距離、敷地面積

2.土地に対する法律制限(用途地域、建ぺい率、容積率、建築条件付など)

3.ライフラインの敷設状況、既存建築物の有無、接する道路幅

4、土地価格、取引形式(仲介か直接売買か)、業者の免許番号。

少なくても以上の内容が表示されているかチェックしまよう。

欲しい土地だが情報が少ない場合は、最低でも上記内容を確認してください。

また、情報が乏しいイメージ広告のようなものは、土地を売るよりも集客目当てと考えましょう。

不動産広告は、その不動産業者が扱っている全ての物件が載っているとは限りません。
条件が良くすぐ売れそうな土地は、宣伝費をかけなくてもすぐ処分できるからです。

広告に希望の物件が載っていなくても、広告の不動産業者に他の物権がないかどうか問い合わせて見ましょう。

意外と掘り出し物に出会う場合もありますから、積極的に不動産業者を利用してください。

  





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家具選びの注意点
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マイホームの完成と共にインテリアのメーンとなる家具を選ぶのは楽しみですよね。

家具センターなどで、とりあえず漠然と商品を見ることからスタートしていませんか?
つい、一目惚れして衝動買いしてしまい、部屋の寸法に合わずせっかくの新品家具を切りつめてしまった人もいましたから注意しましょう。
家具を選ぶ上での注意点をまとめてみましょう。

<ライフスタイルを考える>

自分たちのライフスタイルに合う家具を基本に考えましょう。
どんなに素敵な家具でも、全体の調和がとれていなければ何もなりません。
肝心なのは、どのような暮らしかたをするかで家具を選ぶことです。

<インテリアイメージを決める>

家具を見に行く前にインテリアのイメージを決めましょう。
インテリアの雑誌やカタログなどで、好みイメージを決めておくと選択するとき迷いません。

<部屋の寸法、窓、スイッチ、コンセント位置>

部屋の寸法は当然把握しておかなけれがいけません。
他にも窓、スイッチ、コンセント・・などの位置関係に注意しましょう。
ブラケット照明の位置にも注意が必要です。

<統一官が大切>

無計画に家具をそろえたのでは、どんなに高価な家具であっても統一感がとれず意味がありません。
統一感とバランスを考えて無駄をなくすようにしましょう。
また、カタログやネット通販などで、見た目だけで決めないことです。
実際に現物を見て、触れて確認しましょう。

  





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環境エネルギービジネス
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新年おめでとうございます。

昨年1年を振り返ってみると、大震災の影響かライフラインの選択に関する質問が大変多く来ました。

今年も原発廃炉の問題から、同じような悩みが多くなると思われます。

電気、ガス、石油といった通常のライフラインから大替えエネルギーに到るまで、住環境におけるエネルギービジネスに大きな変化が現れるでしょう。

大震災といえば、水道管が破壊され飲料水や生活水に困ったのは記憶に新しいのではないでしょうか?

その影響か、井戸掘りが太平洋沿岸の地域でさかんに行われており、全国的に業者不足になっているそうです。

太陽光発電も売電が普及し、一般企業の「屋根貸しビジネス」も広まっています。

また、洋上風力を利用する浮体式洋上風力発電が注目を集めていますよ。

二本は周囲を海で囲まれていますから、成功すれば大いに期待できます。

この世界でもめずらしい浮体式洋上風力発電は、建設コストをいかに下げられるかが成功のカギとなるそうです。

単なる助金での実証実験に終わらないよう、風力関係者の総力を結集して完成させ実用化のメドを付けてもらいたいですね。

また、日本は世界有数の火山列島の国、地熱発電なども有力なエネルギー源として期待されています。

このように、新エネルギービジネスに注目が集まっていますが、太陽光発営業のように悪質業者も暗躍しるでしょう。

今後の環境エネルギービジネスに注目し、選択には細心の注意をしましょう。

  





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