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住まい||住宅|不動産|予算

地盤保証保険の問題点
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瑕疵担保保証保険は、建物の瑕疵(かし)を10年保証するもので加入が義務付けられていますが、地盤に対する保証はありません。

地盤に関しては地盤調査をして地盤改良が必要というデーターが出た場合、指定する工事を行うことによって10年間保証される「地盤保証保険」がありますが、これは義務でなくて任意加入保険です。

東日本大地震以来、ハウスメーカーや工務店は「地盤の10年間保証も加入できます」とセットにして営業するところが多く、地盤保証保険も義務だと勘違いしているお客様も多いようです。

地盤調査をして地盤地盤改良が必要ない宅地は良いのですが、問題は地盤改良に対しグレーゾーンのデーターが出た地盤です。

地盤保証保険では、地耐力を布基礎の場合30KN/㎡、ベタ基礎の場合20KN/㎡が必要と建物の規模や構造に関係なく規定されています。

これですと、鉄骨造2階建ても木造平屋建てもベタ基礎なら20KN/㎡の地耐力が要求されます。

地盤は均一に同じ地耐力ではなく深さによって異なってきますが総合的な見地から判断されます。

しかし、現実には「そこまで必要か?」というようなグレーゾーンの土地があるのです。

例えば、周囲には地盤調査が義務付けられる前の家が立ち並び、地盤沈下などの前歴もないのに調査したら地盤改良が必要な報告が出たとして、そこに木造平屋を建てるのに、本当に本格的な地盤改良が必要でしょうか?

地盤改良として採用される主なものは柱状改良で、支持地盤の深さが浅いものでも平均50~60万円、 支持地盤が深くなれば100~200万円と多額の金額が発生します。

特に問題は支持地盤が浅い場合、柱状改良をせず砕石を厚く転圧するだけで十分に問題ない地盤が多く存在するのです。

私は、グレーゾーンの土地を柱状改良の半額程度の簡易改良で済ませた家が数件ありますが、先の大地震でも地盤に関する問題は起きていません。

さらに、誤解されているのが地盤調査で地盤改良が必要という判定が出たら、地盤改良をしないと瑕疵担保保証保険の対象外になってしまうと考えている人がいるようです。

中にはネットの相談サイトで「地盤調査で地盤改良と判定されれば調査会社指定の施工をしないと確認申請が出せない」といった、無責任なアドバイスもありました。

「地盤保証保険」は前述したように、あくまでも任意加入保険、地盤調査データーによって地盤改良が必要なデーターが出たとしても、施工法や地盤改良内容は確認申請を出す「設計者判断」で良いとされています。

但し、設計者責任で地盤保証保険が指定する以外の工事の場合は保証対象外になります。

ある人が言ってました「30年もローンを組むのに、肝心な地盤にそれだけの工事をして10年保証って意味あるの?」

しかし、現状は地盤を保証するという観点から、グレーゾーンであっても必要以上の地盤改良が行われているのです。

また、HMや工務店の設計者、技術者、営業マンなどは地盤に関しては素人同然、地盤調査会社の言われるままに地盤改良を進めているのが現状で、所詮お客様が負担するのですから彼らにすれば「安心感を共有する」程度の感覚でしょう。

それでは、地盤保証保険はどのような場合に適応されるのかというと、その地盤が不動沈下などで建物に影響が出た場合です。

問題は大地震によって地盤が沈下や液状化した場合、保証されるのかどうかですよね。

そのへんは、どの保険会社も明確には表示していませんし、基本的には瑕疵担保保証保険も「天災(地震や水害)は対象外」となっています。

また、一般的な地盤保証保険は瑕疵担保保証保険と違い、施工業者が倒産した場合、他社が引き継ぐシステムにはなっていません。

本当に地盤改良が必要な土地は別として、グレーゾーンと考えれる土地には施主サイドの立場に立ったきめ細やかな施工対応が必要ではないでしょうか?

  





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