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住宅ローン借り換え効果
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住宅ローンの借り換えは金利差1%以上とよく言われていますが、これは固定金利で借り入れをしている人が大半だった時代の話で、現在のように様々なタイプの低金利商品の登場により、どの方法が借り換えのメリットが発生するか一概には言えなくなってきました。


10年前に金融公庫で借りた人は、金利が2.0%で11年目から4%にアップするステップアップ式ですから、11年目以降の金利を考えると、低金利の今が借り換えのチャンスと言えます。

銀行ローンは優遇金利幅が大きくなってきており、低金利で借入れした人でも、借換えにより予想以上の効果が出る場合もあるといわれています。

借り換えは目的をはっきりさせましょう。

目的は「総返済額を減らす」「月々の返済額を下げる」「金利上昇によるリスク回避」の3つが考えられます。

月々の返済額を下げたために、総返済額が大きう増えてしまうということもありますから、借換えは目的の優先順位を明確にする必要がありますよ。

総返済額を減らすための借り換えを例にしてみます。

総返済額を減らす場合は、現在の金利タイプと同じ金利タイプで比較し、より金利の低いものに借り換えれば総返済額の軽減になります。

例えば全期間固定を3年固定の低金利組み合わせタイプに変更しても、4年後の金利が見えません から、リスク回避の意味からも同じタイプで比較しないと借り換えの意味がないでしょう。

ただし、現在の金利タイプと同じ金利タイプでの比較とは、残りの固定期間と同じもので、借入れ当初の金利タイプと同じもである必要はありません。
残り期間が20年なら20年固定、15年なら15年固定として比較してみて下さい、意外なほど総返済額を減らすことが出来ますよ。

例として、残高2000万 残返済期間20年、金利4%を、同じ20年固定で金利2.7%に借り換えると総返済額300万ほど下げることが出来ます。(ボーナス返済なし計算)

借換えには、諸費用がかかります。同じ金利タイプで金利が低くても、金利差が小さい場合には、諸費用も含めて計算すると、借換え効果がない場合もありますので注意してください。

しかし、金利差があまりなくても、現在借入れしている住宅ローンの団体信用生命保険料を、ローン返済とは別に支払っている場合は借換え効果が出る場合がありますよ。
(旧住宅金融公庫や現在のフラット35がそうです)

借換える住宅ローンの団体信用生命保険料が金利に含まれていれば、保険料の支払いがなくなり 金利差による返済額の下げ幅が少なくても、全体として大きな削減効果として現れます。

また、最近は保証料なしの住宅ローンもあり、このようなローンへの借換えは諸費用を低く抑えら れます。

長いローン生活の先を考えていろいろとシュミレーションしてみて下さい。
これから借り入れする人も参考にして下さいね。

<追記>

以前の「ローン借り換え」ページは金融機関の対応の変化によって内容が古くなっていますので削除しました。借り換え条件や融資内容は各金融機関で確認して下さい。

  





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2008/09/01(月) 11:18:20 | わかりやすい火災保険・地震保険
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