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住まい||住宅|不動産|予算

コストダウンとローコスト
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以前に施主からこのような質問を受けたことがあります。

「最初からのローコスト住宅と、設計してコストダウンした住宅では、どちらがどちらが安くいのでか?」その時は「当然設計してコストダウンしてもローコスト住宅の価格ほど安くならないだろう」という雰囲気の話でした。

その時はどのように返答したか忘れてしまいましたので、改めて考えてみたいと思います。

ローコスト住宅は当初価格が一般的に坪30万以下というのが、「売り」の商品です。 でも良く考えて見て下さい。

ローコスト住宅の当初の坪単価は、規格建物のみの単価で、付帯設備などは別途工事です。
また、建物の間取りや仕様を見ると生活上最低限の一般対応プランです。

顧客それぞれの実生活を考えると、当然のごとく追加工事が発生するようなシステムとなっていますよ。
現実に付帯設備などの予算を別にしても、当初の価格プランで収まった人の話は聞いたことがありません。
間取りや仕様をよく見ると、各部屋は広く取ってあるが収納はなく追加で造るようになっていたり、テラス、庇、ポーチ、雨戸、シャッター、照明・・・など標準仕様以外、全て追加仕様などが多いですよね。

また、ローコストメーカーの営業マンとの会話でこのような話がありました。

私が「こんなに安い坪単価で実際メーカーとしての利益は出るの」と聞くと「棟数でこなして資材を安く購入はしてますが、この単価ですから営業経費を考えるとそれだけではむずかしいですよ」じゃあどうしてるの?
「実際にはいかに安い単価で集客し、いかに追加工事を受注するかです。営業成績もその辺まで加味されますから」と言う話でした。

これじゃローコスト住宅というよりも「コストアップシステム住宅」ではないでしょうか?

実際に前述した施主の建物の例で説明してみます。

私が設計・積算した住宅は当初の概算見積もりで、総額設計料込みで2500万ほどでした。

それでは予算をオーバー、何とか総額で2100万程度に収まらないかということで、お客と話し合い坪数調整、構造をシンプルな間取り、仕様の見直しをして、かなりの減量プランにはなりましたがなんとか希望予算に収まり、お客様も納得の上まとまりました。最終坪数 45坪x47万=2115万
(概算予算 建物 1950万 設計料 165万)という内容です。

2,3日して、施主から電話が入り「実はローコストメーカーに知人がいて是非見積もりさせてほしいと言うのですが、よろしいでしょうか」という話でした。

この設計はコストダウンを前提に建物をシンプルにしたので、ローコストメーカーでも対応出来ますし、見積業者を3社ほどに絞っていたのですが、今回のローコスト予算には自信があったので、「ローコストメーカーでも良いですが、私が書いた図面と仕様書で見積依頼して下さい」と答え、数日後に見積もりが提出されました。

見積書の内容は、 本体工事 1式 1300万(明細無し 一式表示 坪29万)
             別途工事 1式  640万(詳細項目の一式表示) 
                       合計     1940万


と言う内容で、他のハウスメーカーと同じで本体工事は一式表示です。
他の3社の工務店の内容は1960万~2030万でした。

結果的にはローコストメーカーが10万安かったのですが、別途工事の明細を見ると工事項目に一式金額が表示されて単価・数量が出ていませんし、金額が高いです。

試しに一番安かった工務店にローコストメーカーの別途項目を見積もりしてもらったところ、460万なんと180万の差、私の設計監理料より高いです。

施主にこの内容を見せ、話し合ったところ「ローコストと言うから100~150万程度は余裕が生まれるかと思ったが、これじゃ最終的に坪単価も相場と変わらないし工務店にしましょう」と言うことで一番札の工務店に10万値引きで当初の概算予算とおりで発注が決定しました。

この内容はから、面白いことが考えられます。

もし、ローコストメーカーの規格住宅の標準工事みを契約し、別途工事や付帯設備工事を別途に 工務店や専門業者に発注できるのであれば、設計料なしで大幅なローコスト住宅が出来ますよね。

でも、ローコストメーカーが話には乗ってこないとは思いますが、試してみるのも面白いかもしれませんよ。

  





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