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繰り上げ返済を上手に
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繰り上げ返済とは、借りている住宅ローンの残金の一部、または全額を繰り上げて返済するという方法です。
この繰り上げ返済を上手に活用すると、住宅ローンの返済方法で最も大きな効果を出せるでしょう。


繰り上げ返済は、通常の住宅ローンの返済は元金+利息の支払いですが、元金部分を返済し将来払う利息部分を軽減できるのが大きな特徴です。

返済方法には、借り入れ金額全額を返済期間の途中で返す一括繰り上げ返済と、残高の一部を返済する一部繰り上げ返済とがあります。

一部繰り上げ返済ができる最低金額は、通常100万円以上の銀行が一般的ですが、ネットバンクの普及で1万円からでも繰り上げ返済が可能な金融機関も増えてきました。
こまめに利息分を節約したいという方に利用されているみたいです。

繰り上げ返済をする場合、2種類の形式があります。

期間短縮型

毎月の返済金額は変えずに返済期間を短くするのが期間短縮型です。
毎月の返済額は変わらないため、繰り上げ返済をしても効果をあまり実感できませんが、利息の節約効果は返済額軽減型よりも大きくなります。

返済額軽減型

返済期間は変えずに、毎月の返済金額を減らすのが返済額軽減型です。
繰り上げ返済によって減った残高に応じて毎月の返済額が減るため、繰り上げ返済を行うほどに少しづつですが効果を実感できます。

元金均等返済では返済額軽減型の場合、どの時点で行っても毎月の返済額の軽減額は変わりませんが総返済額は減らすことが出来ます。

元利均等返済では返済期間が短いほうが長いものより、一部繰上げ返済を行う時期が早くよりも遅いほうが、金利は低いものよりも高いものの方が毎月の返済額はより減少させることが出来ます。

繰り上げ返済の注意点

期間短縮型を利用する人に多く見られるケースですが、無理に繰り上げ返済を急いで返済途中で家計の貯金が底をついてしまうという場合があります。
世帯主の減収やケガや病気による出費などや、子供の教育費などのリスクも想定して対応しましょう。

繰り上げ返済は、利息軽減効果が確実にあがりますが、繰り上げ返済の資金を借り換えに回せばより有効であるという場合もあります。
借り換えは、保証料などの諸費用がかかりますから、事前に金額を確認し、借り換えのシュミレーションをしてどちらが良いか比較するのも良い方法です。

期間短縮型で返済期間を短縮してしまったために、借り換えが出来なくなってしまうことがありますよ。
金融機関の審査項目には担保評価だけでなく、返済負担率というものがあります。
期間短縮型を行うことで、住宅ローンの残返済期間が減り、返済負担率が基準値を大幅に超えてしまい住宅ローンの借り換えが出来なくなってしまうというケースがあるのです。
これを防ぐには、資金を準備しておき元金を減らすか、もしくは期間短縮型ではなく返済額軽減型を利用するかになります。

金利タイプ別の検討

<固定金利選択型>

固定金利期間後には金利上昇のリスクがあり、将来金利が上がって毎月の返済額が上がり返済が困難になりそうな場合、固定期間の終了まで資金を貯めておいて返済額軽減型を、また金利に変化はなく支払いには問題ないという場合は期間短縮型を選択するとよいでしょう。

<固定金利型>

借り換えの予定はない場合は、期間短縮型で繰り上げ返済を行ったほうが利息の軽減効果は大きくなります。
借り換えの予定がある場合は、期間短縮型を選択して返済期間を短縮してしまうと借り換えができなくなってしまう場合があるため返済額軽減型を利用したほうが無難です。
また、借り換えの時点で元金部分を減らしてから借り換えるという方法も有効です。

手数料

繰り上げ返済にかかる手数料は各金融機関により異なります。
一般的には変動金利よりも固定金利の方が手数料が多めにかかる場合が多いです。
またフラット35やネットバンクなどは手数料が無料という住宅ローンもあるので、繰り上げ返済を予定している場合は借り入れ前にこのような条件も確認しておいたほうがよいでしょう。

やっと手に入れたマイホーム、ほっとする間もなく、長い住宅ローン生活が続きますから、住宅ローンの繰り上げ返済を上手に活用して下さい。

  





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