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住まい||住宅|不動産|予算

土地の分筆と分割
鳥
自営業を営む方が「長男夫婦のために別棟を建てたいのだが土地を『 分筆 (ぶんぴつ)』したほうが良いか?」という相談がありました。

不動産登記上で言う「文筆」は、1筆の土地を数筆に分ける事で、地番もそれぞれ別なものになります。

建築確認申請上で言う「敷地分割」は、分筆登記までは求めていません。

広い敷地の一部を利用して建物を建てる場合、全体の敷地で配置計画をおこすのではなく、分割した敷地で配置図を書くことで、必ず「分割」した土地は接続道路に2m以上接しなければいけませんから、道路から離れて分割する場合は敷地内通路が発生します。

土地・建物共に所有が同じ場合は、分割後に双方の敷地が既存建物・新築建物に対して建ぺい率 容積率 などが法的にクリアーする建築基準法にのっとった形であれば住宅を建てることは可能です。

今回の問い合わせで現地を見に行きましたら、十分に敷地が広く分割においては問題ありませんが資材倉庫などいろいろ建っていて、それを残して分割すると現在の住宅の敷地部分が土地面積の縮小にともない建ぺい率オーバーになってしまいます。

自営業に必用な倉庫なので解体するわけにもいかず、結局、別棟は「分筆」「分割」をせず既存の建物と接続通路でつないだ増築工事とすることになりました。

敷地分割して住宅を建てた場合で新築建物に住宅ローン等で抵当権を設定しなければならない場合は、土地も共同担保になりますので、「分筆登記」をしてその敷地だけに抵当権を設定した方が良いでしょう。

しかし、 既存の建物と新規の建物で名義が違う場合でも、既存の土地建物にローンが残っていると、銀行が新規の建物でローンが借りにくくなります。

「分筆」 や「分割」をする場合は、既存建築物が建築基準法を満たしているかどうかが問題にります。 このような計画があるかたは、建築関係業者や不動産業者とよく相談してください。

  





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