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住まい||住宅|不動産|予算

不動産物件の契約解除
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土地や建物は一般的な物販の購入と違って、契約を解除する場合どのようなシステムになっているのか良くわからないという方がいらっしゃいます。

また、注文住宅などは請負契約ですから、途中で問題が発生して契約を解除したいと言う話はよくあります。
不動産物件の契約を解除する場合はどのようになっているかまとめて見ます。

★ ク-リング・オフ制度の解除ができる

宅建取引業者が売主の場合で、テントや仮設小屋での販売、押しかけ訪問販売など「事務所等」以外の場所で売買契約を結んだときに、「業者から書面により、ク-リング・オフ制度について告げられた日から起算して8日以内」に限り、書面による解除通知を発信すれば、無条件で契約の解除ができます。

(通知は配達証明付き内容証明郵便で行ってください。後日のトラブルを避けるため申込の撤回意思の存在やその時点を明確にすることになります。また、ク-リング・オフの効力は書面が相手方に到達したときでなく、書面を発行したときに生じます。


★ ク-リング・オフ制度の解除が出来ない

申込者がク-リング・オフできる旨およびその方法について書面によって業者から告げられた日から起算して8日間を経過したときや、物件の引渡しを受け、かつその代金を全部支払ってしまった場合は、ク-リング・オフによる解除はできません。

また、次の場所で契約した場合にもク-リング・オフによる解除はできません。

1、業者の主たる事務所(本店)・従たる事務所(支店)か継続的に業務を行うことができる
  施設を有する場所

2、10区画以上の一団の宅地か10戸以上の一団の建物の分譲を行う案内所。
  (テント張り、仮設小屋であればク-リング・オフでやめることができます)

3、買主がその自宅か勤務先で売買契約に関する説明を受けることを申し出た場所。

※業者がク-リング・オフ制度について顧客に告げなかったときはいつでもク-リング・オフができます。

★ 契約違反による解除

買主が代金を支払ったにもかかわらず、売主が物件の移転登記・引渡しをしてくれないなど、相手側が契約上の義務を果たさなかった場合は、民法の定めに基づき義務の履行を催告した上で解除する旨を通知して契約を解除することができます。。(催告は配達証明付き内容証明郵便で行ってください。)

★ 瑕疵担保責任による解除

物件に瑕疵(欠陥)があり(宅地として買った土地に家が建たないなど)当初の購入目的が達成できない場合に限り、買主は契約を解除することができます。
この場合、売主の負う瑕疵担保責任は無過失責任なので、売主は自分に過失がなく、不可抗力であることを立証しても責任を負います。

★ 手付放棄による解除

1、手付放棄と倍返し

売買契約を結ぶときに支払うお金を「手付金」と呼びます。
契約にあたって、買主から売主に対して手付金が渡され、手付は原則として解約手付けと解されます。
したがって、売主または買主はその相手方が契約の履行に着手するまでの間であれば、いつでも手付放棄によって契約解除ができます。

解約の理由が売主にある場合は、受領済みの手付金の2倍の金額を買主に支払い、解約の理由が買主にある場合は、手付金を放棄することとなります。

2、相手方に履行の着手があった場合は解約不可

履行の着手とは「客観的に外部から認識し得るような形で履行行為の一部をなし、または、履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合」とされています。
どの時点をもって「履行の着手」と認めるかは、個々の契約ごとに実態から判断されます。  

★ 話し合いによる契約解除

前述した方法のどれにも当てはまらないような場合、話し合いによる合意解除という方法しかありません。
合意解除の場合は、まずは相手が応じてくれるか、どういう内容で応じてくれるかなど、相手方との交渉次第ということになります。もし合意解除が成立したら、その内容を書面にして残すようにしましょう。 

★ 詐欺による取消し等

悪質な業者の場合などによる詐欺などによって、契約解消を主張したり、書類の錯誤無効などで取消しなどを主張できる場合もありますがそのような場合は、まず弁護士など法律の専門家に相談してみましょう。

このように契約解除する場合は細かな規則がありますから、注意してください。

ただし「契約は厳守すべきもの」、せっかく結んだ契約ですから、やめるのが本当に得なのか十分検討し、手付放棄すれば、多額の金銭的損害を被ることになりますので、契約に際しては物件をよく調査し、安易に解除するといったことがないようにしましょう。

  





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