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住まい||住宅|不動産|予算

瑕疵担保履行法・直前講習
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来月の10月1日より施行される「瑕疵担保履行法」は、未だに内容がよく理解出来ていない方が多いようで、ブログでの質問が、最も多い項目となっていますから、法の施行前に具体的な詳細を説明します。


瑕疵担保履行法とは

消費者保護を目的とした法律で、新築住宅を造ったり売ったりした業者は、引き渡し後10年間、瑕疵(かし=欠陥)が見つかった時に直せるだけの資力を確保することが定められています。
具体的には、瑕疵担保資力として2000万というお金を供託することが求められ、それができない業者は「住宅瑕疵担保責任保険」への加入が義務づけられます。

これは、10年間の瑕疵担保責任が履行できる「資力確保」を住宅施工業者・販売者に義務づけるもので、具体的には、2009年10月1日以降に引き渡される住宅に関して「一定の保証金の供託(一戸の場合、2000万)」または「瑕疵担保保険への加入」のどちらかをしなければ、着工できないということになりました。

瑕疵担保責任保険のしくみ

新築住宅の販売者または建築を請け負った住宅施工業者は、その住宅を買った人または発注した施主に対して、引き渡し後10年間、瑕疵担保責任を負います。

瑕疵が見つかれば、住まい手は住宅施工業者または販売者に、補修や補修期間中の仮住まいの費用などを要求できます。住宅施工業者または販売者は、供託金を法務局に預けておくか「住宅瑕疵担保責任保険」に加入するかで、補修費用を確保します。

入居後瑕疵が見つかって補修が必要となると、住まい手は建設業者に補修を要求します。
建設業者は着工前に瑕疵担保保険に強制加入し、保険金を保険法人に納めていますので、瑕疵が発生した場合には、保険金請求の手続きをすれば補修費用が保険金として保険法人から建設業者に支払われます。

仮に住宅施工業者や販売者が倒産してしまった場合でも、供託金または保険法人から、その費用は住まい手にきちんと支払われます。

保険会社はどこ?保険料は?誰が払うの?

保険会社と保険料一覧

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出典:「資力確保に関するお知らせチラシ」(平成21年3月 国土交通省 住宅局 住宅生産課住宅瑕疵担保対策室より、業者向けパンフレットとして発行)

この金額を誰が支払うのかというと、保険法人に支払うのは保険加入者となる住宅施工業者または販売者です。しかし、家を建てるために不可欠な費用ということになるので、結果的には住まい手が支払う住宅の請負金額や購入金額に上乗せされることになります。

保険の場合、保険料は「掛け捨て」となり、瑕疵が発生しなくても戻ってくることはありませんが、供託の場合は、10年間が過ぎれば、供託金は取り戻せるしくみです。
年間の引き渡し戸数が増えていくごとに供託金の総額は頭打ちになっていくので、マンションデベロッパーや大手住宅メーカーでは供託を選ぶところもありそうです。
<建設業者の年間施工戸数 1戸当たりの供託金例>

 ・5戸 560万円
 ・100戸 100万円
 ・1万戸(=住友林業クラス) 4.4万円
 ・3万戸(=積水ハウスクラス) 2.7万

保証内容は?

瑕疵担保責任保険の保証内容は、「構造耐力上主要な部分」「雨水の浸入を防止する部分」です。

「構造耐力上主要な部分」とは、「住宅の基礎、基礎ぐい、柱、小屋組、土台、斜め材(筋交い、方杖、火打材その他これらに類するもの)、床版、屋根版または横架材(はり、けたその他これらに類するもの)で、住宅の自重、積載荷重、積雪、風圧、土圧、水圧、地震その他の震動もしくは衝撃を支えるもの」、「雨水の浸入を防止する部分」とは、「住宅の屋根もしくは外壁またはこれらの開口部にもうける戸、わくその他の建具」「雨水を排除するため住宅にもうける配水管のうち、住宅の屋根、外壁の内部、屋内にある部分」を指します。

ですから、たとえば水回りのトラブルとして「便器などで取り付けた設備に不具合がある」というのは、住宅瑕疵担保責任保険の対象とはならず、民法634条、640条「請負人の瑕疵担保責任」の範囲となります。

また、「火災で焼失」「シロアリ被害」「台風や暴風雨で雨漏り」「地震で傾いた」という場合も「保険金はおりません」。なぜなら、この保険が扱うのは「建物そのものの瑕疵」に限られているからです。

台風や地震、シロアリなどによる建物の損害は、建物そのものだけで発生するのではなく「外からのインパクト」があってはじめて発生するものですからです。
ただ立っているのに家が傾いて来た」とか「普通の雨なのに建物内に水がたまる」という場合は「当然備わっているべき機能の欠如=瑕疵」ととらえ、住宅瑕疵担保責任保険の対象となります。

その他の疑問

1、分離発注の場合は?

工務店が元請けとなるのではなく、施主が直接各職と契約する直営方式の場合、関わる職人のうちひとりが代表して保険に加入する。 (ただし、建設業登録業者がいない場合、住宅瑕疵担保責任保険に加入する必要はない)

2、建設業登録をとってない場合は?

住宅瑕疵担保責任保険加入の対象となるのは建設業者、宅建業者。業者登録していないつくり手は、加入する必要はない。

3、セルフビルドの場合は加入の必要はありません。

4、強制加入?

住宅に瑕疵があった場合に使う供託金(1棟の場合2000万を法務局に供託)を預けない限りは瑕疵担保保険に強制加入となります。
「クルマに乗る人は事故を起こさない人であっても、万一ということがあるので、すべての人が自賠責保険に加入する。それと同じです」と、国交省では説明しています。

保険加入から成立までの流れ

着工前に申込 ⇒ 2回の検査 ⇒ 保険契約成立

強制加入なので、保険申込をしなければ、着工できないわけですが、申込には必ず審査があります。申込を受理されなかったら、着工できません。
また、工事期間中に2度、保険法人による検査が入り、1回目は、基礎の配筋状況を、2回目は屋根が葺き上がった頃、躯体と防水関係の状況を見ます。2回の検査が通らなければ、保険は成立せず、強制加入の保険に入れなければその建物自体が法律違反になってしまいます。

※工期がのびて引き渡しが施行日を越えてしまった場合は、後から加入できる救済策を用意する予定です。詳しくは国交省の瑕疵保証窓口や保険法人に相談をしてください。

以上が瑕疵担保履行法の説明です。
なお、「国土交通省 住宅局 住宅生産課住宅瑕疵担保対策室」が、業者向けパンフレットとして発行しているPDFファイルは、こちらよりダウンロードできます。 瑕疵担保履行法


  





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