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住まい||住宅|不動産|予算

土地購入の住宅ローン
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一般に住宅ローンは、土地と建物一緒でないとそれぞれのローンが複雑化し、手続き面でも検討面でも難しくなっていますよ。

例えば、マンションや一戸建て建売を購入する際は、物件価格に諸費用を加え、トータルの金額から自己資金と住宅ローンの組み立てをし、金融機関にそのまま申し込みができ、書類も整っていますから、融資条件などを見比べて判断することができます。

しかし、土地を購入し、新築住宅を建てようとする場合は土地の不動産取引に関わる住宅ローンと、新築住宅の建築に関わる住宅ローンの二つを考えねばいけません。
住宅ローンは住宅を建てないと融資は原則不可ですから、土地だけ融資には住宅ローンは組めません。

ローン審査は、土地購入費と建物建築費、それぞれの諸費用を加えた金額で行い、担保評価も土地と建築予定の建物それぞれを見ます。このため、土地購入の住宅ローン時点から建物の資金計画や配置図,平面図などが必要となり、 土地を購入する際、建物計画をまったく検討していないと、気に入った土地が出てきてから大慌てで建物を検討することになり、建築会社、構造、プランなどを十分検討する時間が取れなくなってしまいます。

特に条件が良い土地は建物でまごついていると、たちまち売れてしますし、土地を確保した場合に決済までの期日がある程度限られていることから、検討不十分で不本意な建物になってしまうことがおうおうにしてあるようです。

この場合の対策として、土地を購入し、とりあえず住宅ローン用の建物計画資料を、契約するかは別として建築会社へ依頼するケースを見受けます。
このような場合、金融機関の審査面では住宅ローンの審査時に建築会社の審査も行われているらしいのです。(これは表だって言われておりません。)

特に現在のような100年に一度と言われている不況下では、建築途中に建築会社が倒産などということになると、お客様も困るのですが、金融機関も面倒が起こり困りますから、土地の住宅ローン融資後の建築会社変更は、一般的に金融機関は嫌がります。

ですから、土地を購入して注文住宅で家を建てようという方は、土地購入前から建物の検討を進めておけば、住宅ローン面だけでなく、間取り構造、業者選択などゆとりを持って対応できます。

金融機関や住宅ローンの選定でも、土地購入時の住宅ローンでは、いろいろな制約がありますよ。

普通、土地の代金の支払いは建築の着工前に行われますが、一部の金融機関やフラット35などでは、土地代金支払時に融資が実行されません。
この場合、土地代金分をどちらからか用立てしなければならないのですが、現実的には難しく、実質、土地購入時の住宅ローンから取り扱いができる民間金融機関に絞られます。

土地と建物の住宅ローンは二つに分かれますが、この二つの住宅ローンの取り扱い金融機関を分けることは、フラット35の場合でも同様で、できません。
ですから、二つの住宅ローンをどのように組み立てるのかを総合的に検討する必要がありますから、フラット35の金利だけを見て、金融機関を決める訳にはいかないのです。

土地融資は土地代金支払い時(建物着工前)に実行され、融資された翌月(翌支払日)から返済が始まります。

このため、新しい住まいに引っ越しできる建物完成後までの間、家賃などと重複する期間が生まれてきます。
金融機関によっては、元金の支払いを一定期間猶予してくれるケースもありますが、免除されるわけではなく、ただ支払いを先送りするだけであり、利息の支払いは猶予されませんよ。

このように、土地を求めての住宅ローンの場合、土地と建物一緒とは大きな違いがあり、事前に建物などを十分に検討しておかないと余裕がない状態で家づくりが始まってしまいますから注意しましょう。

  





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