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住まいを計画するとまず、部屋数、間取りを検討しますよね。
先日、知人から親戚が家を建てるので、間取りを見てほしいと依頼され間取り図を見たところ、いろいろと勉強されたらしく、かなり詳細な間取り図でした。
ところが敷地を建築法規に照らし合わせたら、その間取り図では家が建ちません。建ぺい率、がオーバーしていました。
今日は、一般の方でもわかる、「住まい計画」での必要な建築法規について記述してみます。
■ 家が建てられない土地
１、都市計画区域内は市街化区域と市街化調整区域があって、原則として市街化調整区域には
家は建てられません。（開発行為、農地転用もしくは都市計画法条例で定められてものは除く）
２、敷地が２ｍ以上の幅で道路に接していない。
また、敷地が接する道路幅が4ｍ未満の場合、道路中心線から2ｍ以上敷地を後退(セットバック)
しなければならなりません。
（上記のセットバックした面積が申請敷地面積になり建物の規制対象になります。）
３、市街化区域内に用途地域があって、工業専用地域には家は建てられません。
４、都市計画道路が計画されている土地は、家を建てても取り壊すことになります。
５、崖地などの上下に家を建てる場合、規制があったり、設計者の安全所見がないと
建てられない場合もあります。
■ 用途地域の種類
都市計画区域内は以下のような用途地域に区分されます。
Ａ，第一種低層住居専用地域、 第二種低層住居専用地域
Ｂ，第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域
Ｃ，第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域
Ｄ，近隣商業地域、商業地域
Ｅ，準工業地域、工業地域、工業専用地域、
Ｆ，指定外地域
■ 建ペイ率
建ぺい率とは用途地域で定められている、土地面積に対する建築面積の割合です。
（建築面積／敷地面積ｘ１００＝建ぺい率）
・用途地域のＡ、Ｂグループは建ぺい率が（30,40,50,60)のうち都市計画で定める数値。
・Ｃグループ＋準工業地域は（50,60,80)のうち都市計画で定める数値。
・近隣商業地域は（60,80)、商業地域は（80)、工業地域は(50,60)です。
建ぺい率は特定行政庁が指定する角地は１０加算されます。
また、防火地域内の耐火建築物も同様に加算されます。（商業地域は制限なし）
■ 容積率
容積率とは用途地域で定められている、土地面積に対する延床面積の割合です
（延床面積／敷地面積ｘ１００＝容積率）
・用途地域のＡ、Ｂグループは容積率が(50,60,80,100,150,200)のうち定められた数値
・商業地域は２００〜１３００まで１００単位の数値のうち定められた数値
・工業地域は（100,150,200,300,400)のうち定められた数値
・上記以外の地域（100,150,200,300,400,500)のうち定められた数値
■ 建築面積計算
平屋建て、２、３階建ての屋根上部からみた水平投影面積です。
（総二階だと１階面積と同じですね）
注意するのは、柱や柱型を立てた支柱でささえたバルコニー、庇、屋根（玄関など）も支柱中心線で囲まれた部分が建築面積に含まれます。
また、上記の部分が支柱がなく１ｍ以上出ている場合、先端から１ｍ後退したライン内の部分が含まれます。
■ 延床面積計算
壁の中心線で囲まれた各階の面積の合計です。
建築面積で示した屋外部は含みません。
吹抜け部分も床面積に含みません。
階段部分は１，２階にそれぞれ含まれます。
特殊なかたちでは、中二階の下のカーポートは含みませんが、ガレージとした場合含まれます。
小屋裏ロフトは床面積から除外され、対象階の１／２まで
出来ますが、対象階の１／８を超えた場合、建物の
構造計算が変わります。
地下室なども床面積に含まれますが、外部空間と解放的に計画した場合いなどは含まれません。
■ 高さの制限
一般住宅の高さの制限では、用途地域Ａグループのみ（10m,12m)の定められた数値による絶対高さ制限があります。
そのほかに都市計画区域内で日照の悪化を防ぐために定められた制限に、
前面道路より規定の勾配で引いたのが道路斜線。
北側の隣地の環境を保護するための北側斜線。
などがあり、斜線の発生位置、高さや勾配、緩和規定などが用途地域や敷地条件によって詳細に決められています。また、隣地斜線もありますが、一般住宅では検討しなくてもよいでしょう。
■ 外壁の後退距離
敷地境界から建物外壁面を離さなければならない距離で、用途地域Ａグループのみ（1m,1.5m)うち定められた数値を離さなければなりません。
■ 防火・準防火地域
防火地域には、木造住宅（構造体）は建築できません。
また、準防火地区には木造は可能ですが、延焼のおそれのあるば部分は防火構造、５００�屬鯆兇┐觀�物は準耐火、又は耐火構造としなければなりません。
以上住宅に関する建築基準法の一部を抜粋して説明しました。
このほかにも、消防、水道、下水道法、電気・・・・などまだまだ多種の法規制をクリアーしなければいけません。
このように、土地の上に自由に立体空間を造れるわけではなく、各種の法規制の中で建築工事が着手できます。
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