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住まい||住宅|不動産|予算

住まいの共有持ち分
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共有持ち分とは、住宅を新築したり購入するとき、その資金を夫婦で出し合う場合も多く、このようなときに考えるのが、共有名義による持分を決めることです。

また、どちらかの親から資金の援助を受けるとき、親との共有名義にすることで贈与税の問題を回避できる場合もあります。

夫婦間では、日常生活のお金の出し入れは細かく分けることはないでしょうが、住宅資金に関しては夫婦で出し合う場合、それぞれの金額に応じて共有持分を決めます。

よく「なんとなく半分ずつでは・・・」という人もいますが、持ち出した金額に応じた割合で、共有持分を決めるのが原則です。
また、親などから借金をする場合でも、 「夫の借金」 か 「妻の借金」 かを明確にしなければなりません。

共有持ち分は、住宅の価格だけでなく家を求めるに要した諸費用を含めた総額に対して、いくらずつ負担したのか によって共有持分を決めます。(引越し代や家具などの間接的な費用は含みません)


共有名義にするときは、売買契約書・重要事項説明書などへの署名押印も連名でするようになりますが、この時点では共有持分が決まっていなくても構いませんし、売買契約書などへ共有持分を記載する必要もありません。登記をする時点で共有持ち分の割合を決定します。

登記の段階になって、司法書士から「それぞれの持ち分は・・・」と聞かれ、あわてないように事前に決めておくことが大切です。
また、「実際に負担した割合だ」 といっても、あまり細かくこだわる必要はありませんが、32/100と68/100などおおよその比率計算となります。

登記申請を代行する司法書士は、申告された数字をそのまま表示しますから、念のためよく確認しましょう。
実際の負担割合と登記された共有持分の割合が違っていると、その分に対して贈与税が課税されてしまうこともあります。

住宅取得には住宅ローンが付き物ですが、住宅ローンの内容によって共有持ち分の考えが少し難しくなります。

例えば、総額3,500万円の住宅を自己資金1,000万円(夫400万円+妻600万円)に住宅ローン借入額2,500万円とした場合、それぞれの自己資金と住宅ローン返済負担割合で、妻が600万円だけ出して住宅ローンを夫が返済するのであれば2,900万円と600万円との比率となりますよね。

ただし、住宅ローンには利息が付きますから、十年後に返済し終わったときに利息を含めた総返済額で比べれば、上記で求めた比率と実際に負担した金額の比率とが違ってきます。
変動金利の場合だけでなく、固定金利だったとしても繰上返済をしたりすれば総返済額は変わりますから、数十年後にならないと共有持分を確定できないのでは困るので、利息負担を考えずに住宅ローンの 「借入れ額とその返済負担割合」 を用いて共有持分を決めざるを得ません。

また、住宅ローンを収入合算で申込んでも、返済負担割合とは別に考えなければなりません。
収入合算をしたうえで夫名義の住宅ローンを借り、返済はすべて夫が負担するなら、夫の共有持分へ加えることになります。

残代金を支払って、いざ登記をする段階になってから 「共有名義と単独名義のどちらがよいのか」 と聞かれる場合もありますが、契約を締結する前に検討しておくべき問題でしょう。

  





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