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住まい||住宅|不動産|予算

賃貸併用住宅
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貸家や賃貸店舗を併用した住宅が都市部を中心に増えてきていますね。

賃貸併用住宅は、住居の一部を賃貸にして家賃収入を得るタイプの住宅ですが、1戸の一部を賃貸、というスタイルはプライバシーや人間関係の問題も取りざたされていますが、最近は敷地内に2戸の住居を建て、1戸は自宅・1戸は賃貸というタイプも増えてきています。

賃貸併用住宅を希望する方に聞くと、「ローンの負担が軽減できる」「老後の家賃収入に魅力を感じる」というのが最も多い声です。
また、「将来のライフステージに合わせ、子供部屋にしたり、両親などとの2世帯住宅にも」という考えもあるようです。

先日も、「賃貸併用住宅を建てたいが、住宅ローンを組む上でどのような問題があるか?」という質問がありました。

賃貸併用住宅のローンは、通常の住宅ローンは使えないのが一般的で、取り扱いも金融機関によって異なり、個別対応となっているのが通常ですから、複数の金融機関に相談することをおすすめします。


また、融資可能でも床面積の1/2以上が自己の居住用とし、賃貸の目的(貸家、貸店舗など)を明確にする必要があり、申込者の収入の状況や物件の状況などを個別に細かく審査して融資が可能かどうかを金融機関が検討しますから、客観的に第三者が判断することはできません。

住宅ローン減税は、居住用に相当する借入額が減税の対象になります。

賃貸併用住宅は、賃貸部分からの家賃収入をローンの返済に充当することができるため、比較的軽い負担で住宅取得が可能となります。

さらに賃貸部分から得られる家賃収入を不動産所得として計算する際、減価償却費やローンの利息部分などを経費にできるため、家賃収入を上回る経費を計上することで不動産所得をマイナスにし、給与から差し引かれている税金の一部を取り戻せる節税効果が期待できます。

このようにいいことずくめに思えますが、下のようなデメリットもあります。

1、通常の住宅よりも建築費用などが高くなってしまう。

2、一時的に空き家になるリスクがあるので、長期的な安定収入の予想が困難。

3、築年数の経過で家賃収入が減っていく可能性があり、長期返済期間を設定すると
  将来的な返済負担が重くなる。

4、金融機関により対応が異なり、アパートローンのような形で通常の住宅ローンよりも
  金利水準が高くなる。

5、住宅業者が一括借り上げ方式で家賃収入を最低保証するところもあるが、家賃保証
  のための費用が差し引かれ、実際の家賃収入は少なくなってしまう。

賃貸併用住宅を扱っている住宅会社は、「家賃収入で家を建てる」「将来の私的年金収入」といったような「美味しそうなキャッチフレーズ」を掲げています。

しかし多額の借入金額が必要になると想定されますから、いくら賃貸部分からの家賃収入が見込めたとしても、実質的な返済負担が重くなることも考えられます。

節税効果を過度に期待するのは禁物で、実質的な収支を冷静に見積もり、長期的なスタンスで家計に悪影響を与えないかどうかを判断することが大切でしょう。

  





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