家を建てる


家を建てる時に必要なノウハウと、

営業、設計、現場など業界の情報を一挙公開!

ブログ内検索






HOME > スポンサー広告 >軟弱地盤は隠れた瑕疵?HOME > 不動産の知識 >軟弱地盤は隠れた瑕疵?
スポンサーサイト
上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。
 はてなブックマークする このエントリーを含むはてなブックマーク
     
住まい||住宅|不動産|予算

軟弱地盤は隠れた瑕疵?
ftsd.jpg
「宅地」を購入しても、面積や形状、道路の関係や隣地との高低差などはわかっても、地面の中の性状はどのようになっているのかは地盤調査をしてみるまでよくわからないのが現状ですよね。

通常の土地取引では、購入後に地盤調査をして軟弱地盤であることが判明すれば地盤改良工事などが必要になります。
地面の中の問題は購入者責任が通例として扱われてきた土地取引に、波紋を呼ぶ裁判の判決事例が今年の1月に出て確定しました。

事例の内容は、愛知県のニュータウンの一角を購入したユーザーが、売り主である県住宅供給公社を提訴しました。

問題となった宅地は切り土・盛り土で造成されており、着工前の地盤調査で盛り土部分が広範囲に軟弱層が確認されました。

住宅会社は地盤改良が必要だと判断し、ユーザーの「Aさん」は湿式柱状改良工法を選択し、住宅が完成してから「軟弱な地盤であることを知らされずに土地を買わされ、地盤改良を強いられた」と公社を訴えました。


一審でユーザーは「売り主には軟弱地盤について説明義務、瑕疵担保責任があった」と主張したのに対し公社は「販売時のパンフレットに『造成地のため地盤調査後、地盤改良が必要になる場合があります』と記している」と反論。
一審は公社の主張を採用してAさんの請求を退けました。

これを不服としたAさんは控訴し二審判決では住宅供給公社に対し、「買い主が本件記載(パンフレットの注意事項)を読み聞かされたか、あるいは本件記載に気づかなかったかどうかは必ずしも重要な事情ではない。というのは、本件記載の内容があいまいだからである」(二審判決文より)ということで、Aさんの主張を取り上げ勝訴しました。

それでは公社の説明が曖昧と指摘された理由は、以下のようなものです。

・パンフレットの記載、それに基づく説明はあいまいで、地盤改良の必要性が高いことをうかがわせる
 具体的な記載ではない

・契約上、地盤調査・地盤改良の義務付け、買い主側の瑕疵担保請求権の放棄、改良工事費分の
 宅地価格の減額などをしていない

・売り主は地方住宅供給公社であり、民間から厚い信頼を獲得していた

さらに二審判決は、以下の論理で宅地に軟弱地盤があることを「地盤改良を要するという瑕疵」だと認定しました。

・問題の宅地には軟弱地盤が相当程度の厚さと広さで存在し、そのまま建物を建築すれば不同沈下が
 発生する可能性は高い

・改良工事費は土地価格の11%に達し、決して安くない

・宅地価格が地盤改良費を勘案して減額された形跡はない

これにより、問題の土地には上記のような瑕疵が存在したうえに、「説明があいまい」だったので、この問題は買い主が契約前に知り得ない「隠れた瑕疵」と判断され、説明義務違反を論ずる以前に、公社には改良費を負担する責任があるとの結論です。

公社は上告を断念、判決は確定し改良工事費用の全額および、裁判費用の全額が公社の負担となっりました。

この裁判事例は、今までの「土地取引の慣習」がひっくり返ってしまいましたよ。

土地売買に関しては、価格は周辺相場や立地、敷地形状や規制、接道など以外に明確で合理的な説明はないのが現状です。
すべての軟弱地盤の土地取引が、上の事例には当てはまらないでしょうが、土地売買の不透明さに警鐘を鳴らしたと言えるでしょう。

現在の住宅は、長期優良住宅だ、住宅性能保証だ、次世代省エネ基準だ・・・とやたらと数値化し性能を求められますが、それを支えるべき土地の性能が不透明なまま売買されていることが問題なのではないでしょうか?

私は以前ブログ内の「地盤調査への不審」で、大規模開発のような土地は造成側が販売宅地の地盤調査をし、地盤が悪い場所は地盤改良をして販売すべきと書きましたが、まさにそのような時代がきているのかもしれません。

  





関連記事

テーマ:住まい - ジャンル:ライフ

 はてなブックマークする このエントリーを含むはてなブックマーク
     
住まい||住宅|不動産|予算

トラックバック
この記事のトラックバックURL
http://hidetyonbo.blog89.fc2.com/tb.php/670-bcbd5c53
この記事にトラックバックする(FC2ブログユーザー)
この記事へのトラックバック
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。